Compra 1º Imóvel

[lee]

Boas, gostaria de ter o vosso feedback e ouvir as vossas experiências acerca da temática supracitada

Considerações:
data nascimento: 1991
status: solteiro e a aproveitar
income: ~800€ liquidos de salario, provavelmente aumento ligeiro daqui a uns meses. Outros incomes de negociatas e coisas do genero não quero considerar
debt: 0
Portfólio: ~5k
Reserva cash a 1%: 1,5k
*Os meus pais entram com o resto do cash para fazer os 20% do downpayment

Imóvel pretendido:
tipologia: casa preferencialmente mas não obrigatoriamente
valor imóvel: 62500
Montante Empréstimo: 50000, correpondente a downpayment de 20%
Localização: Porto, obrigatoriamente uma zona barata, pouco trânsito e que tenha acessos fáceis à VCI. Penso que Gondomar (onde já moro actualmente) seja a melhor escolha.
ver: http://observador.pt/especiais/credito-a-habitacao-saiba-onde-e-mais-facil-comprar-casa/


Pelo que está aqui, http://observador.pt/especiais/credito-a-habitacao-descubra-como-poupar-ate-40-por-mes/
o CTT, onde já tenho as minhas contas, com domiciliação de ordenado parece ser das melhores opções.

Valores apresentados pelo simulador online do CTT, com os dados mencionados em cima:

Com Spread Contratado:
Prestação Mensal    134,72 €
EURIBOR 12M    -0,156 %
Spread    1,500 %
TAN    1,344 %
TAE    1,907 %
TAER    1,907 %
Encargos Iniciais
Abertura De Processo    260,00 €
Avaliação Do Imóvel    200,00 €
Formalização    100,00 €
Seguros
Multirriscos    6,15 € / mês
Vida    4,01 € / mês

Questões:

-A nível macro é uma boa altura para investir em comprar a casa? Tendo em conta taxas de juro e preços dos imóveis
-Um dos objetivos era pedir mais do que o valor do imóvel, inspirado pelo que o DeMelo disse aqui http://www.thinkfn.com/forumbolsaforex/index.php/topic,3529.2740.html e ficar com o dinheiro em CTPM ou à ordem a 1% (mobilizável a qq altura) e esperar que o mercado caia ou então, por uma opurtunidade de investimento. 
-Casa vs apartamento? O que é melhor em termos financeiros?
-A minha grande motivação para começar a pensar em mudar de casa é económica, ou seja, pelo menos para já, ainda não senti grande vontade de sair de casa dos meus pais, o que me faz mais pensar neste assunto é se os preços das casas vão continuar a aumentar nos próximos anos e perco agora uma boa opurtunidade de investir num imóvel
-Arrendar está fora de questão, porque os preços estão pornográficos a oferta é super reduzida e como já disse em cima não sinto essa necessidade de sair de casa.
-Bibliografia recomendada ? Nunca me interessei muito sobre este assunto, portanto se me recomendarem alguma coisa sobre isto, fico agradecido

[D. Antunes]

Se não sentes necessidade de sair do ninho, financeiramente o melhor é ficares.

Quanto a teres medo que os preços subam, é só esperar pela próxima constipação da economia europeia. Em Portugal será gripe ou mesmo pneumonia.

[pedferre]

Irá com certeza acontecer outro crash no mercado imobiliário algum dia destes, a dificuldade é adivinhar quando. Eu tive sorte porque comprei a casa a preço de saldo no ano de 2012 em plena gestão do país pela troika. Quanto ao Porto não posso dar conselhos porque apenas conheço Lisboa.

Ainda hoje li um artigo em que o Jim Rogers diz que na sua opinião os mercados estoiram este ano ou em 2018 (mas sei lá). Mas quando se vê o valor da bitcoin ao preço que está para mim dá para ter uma noção da doideira que anda pelas bolsas.

[justin]

a prestação é boa para o que consegues tirar no mês.
para este caso parece-me bem, pois uma renda seria pornográfica em comparação ao que colocaste.
por outro lado, como diz o D. Antunes, se não tens urgência em sair do ninho, deixa-te mazé estar... tecto, comida e roupa lavada, queres mais o k?

[Automek]

Não tenho opinião sobre a questão concreta Lee, mas há aqui um pormenor estranho nos números:

EURIBOR 12M    -0,156 %
Spread    1,500 %
TAN    1,344 %
TAE    1,907 %
TAER    1,907 %

Os bancos agora não têm a condição de que se a Euribor <0%, mínimo a cobrar é o spread (neste caso 1.5%) ? É que a TAN de 1.344% indicia que ao spread de 1.5% é subtraida a euribor (por ser negativa). Pensei que isso já não fosse possível para novos créditos.

E como é que se passa de 1.5% de spread (TAN 1.344%) para TAE de 1.907% ?
A TAE apenas inclui custo do empréstimo, enquanto que a TAER inclui seguros de vida, multiriscos, produtos obrigatórios, etc.
Ou seja, parece um aumento muito grande da TAN para TAE e quase nada da TAE para a TAER.

Perguntaste se fazem taxa fixa para comparar ?

[deMelo]

Taxas fixas em torno dos 2%, são uma boa opção agora.

2-2.5%

[Tridion]

Aluga uma casa antes de comprar. Podes pensar que é deitar dinheiro à rua, mas vais aprender muita coisa sobre casas, qualidades, defeitos, manutenção, custos associados, vizinhança, ruído, localização. Quando comprares a tua casa (se achares que ainda vale a pena) já vais saber uma data coisas que não sabes hoje e assim vais tendencialmente cometer menos erros na sua aquisição.

A casa própria é o principal sugador de recursos da maioria das pessoas, convém que quando a comprares faças em consciência e que seja a melhor decisão possível.

[muze]

Podes comprar e em vez de a usar, alugar a estudantes ou no airbnb? Assim terias algum trabalho mas cobria os primeiros anos de prestação. É a melhor forma de garantir que seja um bom investimento, mesmo que o mercado mobiliário caia

[Automek]

O senão disso seria, provavelmente, uma taxa seria superior, a não ser que seja alugada de forma "não oficial". Presumo que a taxa que deram ao Lee seja para habitação permanente.

[Johny]

Não tenho opinião sobre a questão concreta Lee, mas há aqui um pormenor estranho nos números:

EURIBOR 12M    -0,156 %
Spread    1,500 %
TAN    1,344 %
TAE    1,907 %
TAER    1,907 %

Os bancos agora não têm a condição de que se a Euribor <0%, mínimo a cobrar é o spread (neste caso 1.5%) ? É que a TAN de 1.344% indicia que ao spread de 1.5% é subtraida a euribor (por ser negativa). Pensei que isso já não fosse possível para novos créditos.

E como é que se passa de 1.5% de spread (TAN 1.344%) para TAE de 1.907% ?
A TAE apenas inclui custo do empréstimo, enquanto que a TAER inclui seguros de vida, multiriscos, produtos obrigatórios, etc.
Ou seja, parece um aumento muito grande da TAN para TAE e quase nada da TAE para a TAER.

Perguntaste se fazem taxa fixa para comparar ?

Aqui:

A taxa de juro (fixa ou variável) livremente negociada entre a instituição de crédito e o cliente bancário, é apenas uma das componentes do “preço” a pagar pela concessão do empréstimo.

Todavia, o cliente tem de pagar comissões e outros encargos (com abertura do processo, avaliação do imóvel, processamento de prestações, etc.) que são cobrados pela instituição no início da operação (“à cabeça”) e durante a vigência do contrato.

O cliente tem ainda de pagar o imposto do Selo que incide sobre o montante financiado (de 0,04%, para prazos inferiores a 1 ano; de 0,50%, para prazos de 1 a 5 anos, e de 0,60% para prazos superiores a 5 anos), e o imposto do Selo de 4% sobre as comissões bancárias. Nos empréstimos à habitação não há lugar ao pagamento de imposto do Selo sobre juros, contrariamente ao que sucede com os outros contratos de crédito.

Para que o cliente conheça o custo do empréstimo com todos os encargos que lhe estão associados as instituições de crédito estão obrigadas a divulgar a taxa anual efetiva com encargos - TAE - de acordo com os critérios definidos por lei (Decreto-Lei n.º 220/94). Os impostos não são considerados para efeitos de cálculo da TAE que, todavia, inclui os prémios de seguros exigidos que venham a ser contratados com a instituição financeira que concede o crédito.

Se o cliente obtiver condições promocionais, a instituição de crédito deve sempre divulgar de forma clara o valor da TAE com e sem essa(s) promoção(ões), para o cliente avaliar o seu impacto. A instituição de crédito deve ainda referir a duração das condições promocionais, bem como os seus efeitos a longo prazo no contrato, indicando neste caso também a TAE que passará a vigorar quando terminarem essas promoções (Decreto-Lei n.º 51/2007).
Quando é proposta a aquisição de outros produtos ou serviços financeiros como contrapartida para uma melhoria nas condições financeiras do empréstimo (por exemplo, a redução do spread, das comissões ou de outros custos), a instituição de crédito é obrigada a informar o cliente bancário não só da Taxa Anual Efetiva (TAE) que já incorpora essa melhoria nas condições financeiras mas, também, da Taxa Anual Efetiva Revista (TAER), que reflete adicionalmente os eventuais custos associados a esses outros produtos ou serviços financeiros adquiridos facultativamente (Decreto-Lei n.º 192/2009).

Mais detalhe: http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/TaxasJuroCambio/TaxasdeJuro/Creditohabitacao/Paginas/Taxaanualefectiva.aspx

[lee]

@Automek Comecei a pensar nisto ontem à noite  Ainda não fui ao banco, os dados que postei foram obtidos aqui.

https://simuladorch.bancoctt.pt

O meu grande objetivo é não ter de trabalhar para terceiros em algo que não me dê prazer ou reformar-me o mais cedo possível

Por isso, comprar para arrendar, pode ser um bom negócio, se as condições atuais de pouca oferta, turismo e preço puxadissimo se manteiverem durante uns tempos, digo eu. Percebo muito pouco sob este assunto

a prestação é boa para o que consegues tirar no mês.
para este caso parece-me bem, pois uma renda seria pornográfica em comparação ao que colocaste.
por outro lado, como diz o D. Antunes, se não tens urgência em sair do ninho, deixa-te mazé estar... tecto, comida e roupa lavada, queres mais o k?

O único problema é que limita-me a procura por miúdas que tenham casa própria 

Se não sentes necessidade de sair do ninho, financeiramente o melhor é ficares.

Quanto a teres medo que os preços subam, é só esperar pela próxima constipação da economia europeia. Em Portugal será gripe ou mesmo pneumonia.

Também acredito que sim, o problema mesmo é o timing... eu agora tenho 26, antes dos 30 penso que vou querer sair do ninho.

Aluga uma casa antes de comprar. Podes pensar que é deitar dinheiro à rua, mas vais aprender muita coisa sobre casas, qualidades, defeitos, manutenção, custos associados, vizinhança, ruído, localização. Quando comprares a tua casa (se achares que ainda vale a pena) já vais saber uma data coisas que não sabes hoje e assim vais tendencialmente cometer menos erros na sua aquisição.

A casa própria é o principal sugador de recursos da maioria das pessoas, convém que quando a comprares faças em consciência e que seja a melhor decisão possível.

Boa dica. Não tinha pensado nas coisas sob esse ponto de vista. Obrigado

[Gugu]

Não tenho opinião sobre a questão concreta Lee, mas há aqui um pormenor estranho nos números:

EURIBOR 12M    -0,156 %
Spread    1,500 %
TAN    1,344 %
TAE    1,907 %
TAER    1,907 %

Os bancos agora não têm a condição de que se a Euribor <0%, mínimo a cobrar é o spread (neste caso 1.5%) ? É que a TAN de 1.344% indicia que ao spread de 1.5% é subtraida a euribor (por ser negativa). Pensei que isso já não fosse possível para novos créditos.

E como é que se passa de 1.5% de spread (TAN 1.344%) para TAE de 1.907% ?
A TAE apenas inclui custo do empréstimo, enquanto que a TAER inclui seguros de vida, multiriscos, produtos obrigatórios, etc.
Ou seja, parece um aumento muito grande da TAN para TAE e quase nada da TAE para a TAER.

Perguntaste se fazem taxa fixa para comparar ?

Aqui:

A taxa de juro (fixa ou variável) livremente negociada entre a instituição de crédito e o cliente bancário, é apenas uma das componentes do “preço” a pagar pela concessão do empréstimo.

Todavia, o cliente tem de pagar comissões e outros encargos (com abertura do processo, avaliação do imóvel, processamento de prestações, etc.) que são cobrados pela instituição no início da operação (“à cabeça”) e durante a vigência do contrato.

O cliente tem ainda de pagar o imposto do Selo que incide sobre o montante financiado (de 0,04%, para prazos inferiores a 1 ano; de 0,50%, para prazos de 1 a 5 anos, e de 0,60% para prazos superiores a 5 anos), e o imposto do Selo de 4% sobre as comissões bancárias. Nos empréstimos à habitação não há lugar ao pagamento de imposto do Selo sobre juros, contrariamente ao que sucede com os outros contratos de crédito.

Para que o cliente conheça o custo do empréstimo com todos os encargos que lhe estão associados as instituições de crédito estão obrigadas a divulgar a taxa anual efetiva com encargos - TAE - de acordo com os critérios definidos por lei (Decreto-Lei n.º 220/94). Os impostos não são considerados para efeitos de cálculo da TAE que, todavia, inclui os prémios de seguros exigidos que venham a ser contratados com a instituição financeira que concede o crédito.

Se o cliente obtiver condições promocionais, a instituição de crédito deve sempre divulgar de forma clara o valor da TAE com e sem essa(s) promoção(ões), para o cliente avaliar o seu impacto. A instituição de crédito deve ainda referir a duração das condições promocionais, bem como os seus efeitos a longo prazo no contrato, indicando neste caso também a TAE que passará a vigorar quando terminarem essas promoções (Decreto-Lei n.º 51/2007).
Quando é proposta a aquisição de outros produtos ou serviços financeiros como contrapartida para uma melhoria nas condições financeiras do empréstimo (por exemplo, a redução do spread, das comissões ou de outros custos), a instituição de crédito é obrigada a informar o cliente bancário não só da Taxa Anual Efetiva (TAE) que já incorpora essa melhoria nas condições financeiras mas, também, da Taxa Anual Efetiva Revista (TAER), que reflete adicionalmente os eventuais custos associados a esses outros produtos ou serviços financeiros adquiridos facultativamente (Decreto-Lei n.º 192/2009).

Mais detalhe: http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/TaxasJuroCambio/TaxasdeJuro/Creditohabitacao/Paginas/Taxaanualefectiva.aspx

Tens aqui palavras sábias.
Que saibas aproveitar estes ensinamentos aqui descritos.

[kitano]

Solteiro...deixa-te estar onde estás...a casa que irias comprar provavelmente não seria para o longo prazo.

Também, dados os valores envolvidos, esperas uns anitos e compras a casa a pronto.

[Counter Retail Trader]

a liquidez parece curta , isto desconhecendo o teu portfolio e de quando poderas perder ou ganhar caso precises de liquidez .

Deverias ter no minimo os 5k em liquidez , e começares com um portfolio de 1,5k e a subir gradualmente conforme podes tal como na reserva de liquidez.
Contudo , se tiveres alguem que te ajude caso precises ..... , a vida diz me que nunca deveremos ter algo como garantido , so a morte.

Coisas a ponderar na analise do teu credito :

1- saldos medios da conta (inclui os descobertos/negativos)
2- antiguidade da conta
3- produtos/soluçoes com o banco
4- domicialização de ordenado
5- tipo de contrato de trabalho
6- responsabilidades na banca - outros creditos em curso ou ate potenciais que vao contar para a taxa de esforço...
7- incidentes

[Johny]

Uma coisa que tens de ter em linha de conta é que podes nem ter que dar qualquer valor de entrada. Muitos bancos financiam 80 a 85% do valor da avaliação. A avaliação pode ser superior qb para que consigas um financiamento a 100%. Tudo depende do valor de compra (se é bom negócio ou não), do imóvel em si e da sua localização...e do avaliador.
No caso dos CTT creio que não é aplicável este raciocinio porque penso que financiam 80% do valor mais baixo (avaliação ou valor escriturado).

O LTV abaixo de 80% pode ajudar a garantir melhores negócios em termos de spread em alguns bancos. Se não tiveres efectivo ou tiveres fiadores (de preferência os pais), esquece, não há empréstimo...a não ser que tenhas como  profissão ser médico (ou algo equivalente).

Tem também em linha de conta uma taxa de esforço sempre inferior a 35% para garantires o financiamento e/ou melhores condições a nivel spread.

...grosso modo é isto. Comprar ou não comprar...alugar...isso são opções de vida que têm de ter vários fatores a pesar.

Se comprares para investimento, tem em linha de conta que os 28% comem muito...conheço quem tenha embarcado num upgrade de casa, e por não conseguir vender a casa inicial optou pelo arrendamento...de uma renda de 500 euros...pouco mais sobra que 4/5€ de "lucro"...entre os 28%, o agravamento a nivel de infantário porque ficou num escalão superior e o valor da prestação que paga pelo crédito à habitação... é complicado. Ah...isto se correr tudo bem e não houver grande rotatividade dos inquilinos. Convém analisar bem o impacto fiscal e o que se pode fazer a esse nível para não cair na ilusão de que são rendibilidades fantásticas.

Lado positivo...está a ficar com "balanço".

[Counter Retail Trader]

Imoveis do banco podem ser financiados a 100% tal como os encargos do credito .

[Johny]

Imoveis do banco podem ser financiados a 100% tal como os encargos do credito .

Imóveis dos bancos podem ser financiados a 100% e por serem de desinvestimento ficam isentos (diferente de financiado) de um conjunto habitual de custos (avaliação, dossier de crédito, solicitadoria etc etc)...o problema é que o stock de bancos é cada vez mais miserável em qualidade, 99% deles tens de investir em obras profundas...

...acrescido que não são grande negócio em termos de preço e as margens de negociação é pequena...já foi bom.

[Counter Retail Trader]

https://ind.millenniumbcp.pt/pt/Particulares/viver/Imoveis/Pages/imoveis.aspx#/Search.aspx?tab=274&toptab=199

[Johny]

https://ind.millenniumbcp.pt/pt/Particulares/viver/Imoveis/Pages/imoveis.aspx#/Search.aspx?tab=274&toptab=199

Se quiseres posso-te por mais meia duzia de sites de bancos e até de fundos, isso não demonstra que:

1 - a maioria das casas não estão em condições e precisam de obras;
2 - as fotos que mostram nos sites não demonstram, na maior parte das vezes, o real estado delas;
3 - os preços, face ao valor de venda de particulares em iguais condições, não é fantástico;

A principal vantagem dos imóveis de banco é o financiamento a 100%, se pensarmos que a maior das entidades não financia para obras...o financiamento deixa de ser a 100%.

Disto isto, não digo que não encontras casas em condições de serem habitadas...mas essas, nesta fase, são uma minoria.

[Counter Retail Trader]

concordo com o 3º ponto , ate em terrenos.