Imobiliário - Tópico principal

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Invista em imóveis de além-fronteiras
16 Setembro 2013, 00:35 por Deco Proteste


 
Os ganhos que se podem retirar do mercado imobiliário nacional estão limitados. Pondere abrir a porta do seu património às propriedades estrangeiras, direta ou indiretamente
A expetativa dos nossos analistas é negativa: aos preços médios do mercado, o investimento em imobiliário nacional não se justifica. Porém, faz sentido ter alguma exposição ao negócio dos imóveis: a baixa correlação com os mercados financeiros, demonstrada por vários estudos, permite que a inclusão de uma exposição ao imobiliário reduza o risco da carteira numa perspetiva de longo prazo. Num período de queda dos mercados de ações ou de obrigações, pode estimar-se que os imóveis continuem a gerar rendimento, através do pagamento das rendas, atenuando as perdas dos títulos presentes na carteira.
 
Embora, em geral, agora não seja boa ideia comprar casa em Portugal para arrendar, essa regra não tem de ser aplicar forçosamente ao resto do mundo.
 
Comprar e arrendar lá fora
 
São vários os riscos, as dificuldades e os custos inerentes à compra de uma propriedade fora de Portugal com o objetivo de arrendar. No entanto, é possível encontrar oportunidades que justifiquem o investimento.
 
Comece por informar-se sobre a legislação relativa ao imobiliário e ao arrendamento do país onde pretende investir. De seguida, tente identificar todos os custos e procedimentos necessários para a compra do imóvel e posterior arrendamento. Procure conhecer o mercado para saber se o preço é atrativo, identificar as zonas com maior procura e quais as rendas praticadas.
 
Tudo isto exige tempo e deslocações ao país em causa. Tem ainda de contratar consultores para o ajudar: um advogado, um contabilista e uma pessoa responsável pela gestão e manutenção do património. Os custos irão diminuir a rentabilidade e tornar o investimento menos atrativo.
 
Se mesmo assim a rentabilidade lhe parecer elevada, investigue a situação económica do país. A evolução do preço do imobiliário e a sua comparação com o de outros países de características semelhantes podem alertá-lo para a existência de uma bolha imobiliária. Identifique quais as perspetivas de evolução da moeda local face ao euro. Se, após o investimento, a moeda local desvalorizar, poderá registar perdas em euros, mesmo que na moeda local esteja a obter rendimentos positivos.
 
Alternativas de investimento
 
Para quem não dispõe da quantia ou do tempo necessários para comprar um imóvel no estrangeiro, existem alternativas. Pode, por exemplo, comprar unidades de participação de um fundo de investimento mobiliário com exposição ao setor ou, diretamente na bolsa, adquirir exchange-traded funds (ETF) que repliquem a performance de um índice imobiliário ou real estate investment trusts (REIT), que são entidades constituídas para investimentos específicos em ativos imobiliários, normalmente com benefícios fiscais.
 
O Simon Property Group, listado na bolsa de Nova Iorque, é o maior REIT cotado no mundo. Os seus acionistas são donos de 22 milhões de metros quadrados, na sua maioria centros comerciais e espaços de retalho na América do Norte, na Europa e na Ásia. Este tipo de investimento traz algumas vantagens: consegue reduzir substancialmente o valor aplicado, usufrui de maior diversificação ao adquirir uma parte de uma carteira de imóveis e não tem de gerir o património.
 
Regra geral, o rendimento dos dividendos dos ETF focados no imobiliário e dos REIT tende a ser elevado, porque tendencialmente a maioria das rendas recebidas são transferidas para os acionistas. Atualmente, o Simon Property Group, por exemplo, apresenta um rendimento anual do dividendo de cerca de 3 por cento.
 
Neste momento, os analistas da PROTESTE INVESTE não emitem recomendações sobre ETF especializados no imobiliário nem sobre REIT.
 
Contacte o seu intermediário
 
Se o seu intermediário financeiro permite a subscrição de fundos, procure e compare fundos do setor imobiliário. Tenha atenção à política de investimento. O fundo pode adquirir ações de empresas do setor imobiliário e, neste caso, está a aumentar a exposição ao mercado acionista. Em alternativa, o fundo pode investir em fundos de investimento imobiliários e REIT.
 
Caso o seu banco possibilite a negociação na bolsa de Frankfurt, Paris, Londres ou Nova Iorque, pode também investir em ETF e REIT como se estivesse a negociar ações. Em breve retomaremos a análise do mercado imobiliário internacional, nomeadamente dos países mais atrativos para investir. Fique atento.
 
 
5 dicas para comprar um imóvel no estrangeiro
Utilize o rácio entre preço da casa e as rendas anuais para saber se o mercado imobiliário está atrativo. Quanto mais baixo for o valor, menor o tempo de recuperação do investimento.
 
Procure rácios preço/renda iguais ou inferiores a 13. Um rácio de 13 significa que a rentabilidade bruta do investimento em imobiliário ronda os 8%, assumindo que o imóvel está ocupado todo o ano.
 
Compare o preço por metro quadrado em regiões ou países vizinhos. Valores muito superiores são claros indícios de uma bolha imobiliária.
 
Identifique a tendência recente da evolução dos preços dos imóveis, assim como as expetativas de evolução de preços para os próximos anos. Em regra as tendências são de longo prazo. Se houve valorização nos últimos anos, é expetável que continue.
 
Considere a evolução da moeda local face ao euro e perspetivas futuras. A desvalorização da moeda local implica menores rentabilidades e, no limite, poderá eliminar os rendimentos, levando a registar perdas em euros.

http://www.jornaldenegocios.pt/especiais/contribuicoes_externas/analises_deco/detalhe/invista_em_imoveis_de_alem_fronteiras.html

[jeab]

Valor do aumento das rendas em 2014

Com a difusão dos dados do Índice de Preços no Consumidor relativos a agosto de 2013, por parte do INE, é já possível antecipar aquele que será o valor oficial que poderá ser utilizado para atualizar o valor das rendas a partir de 1 de janeiro de 2014.

Por lei, esse valor corresponde à variação média anual dos preços no consumidor apurada em agosto de cada ano excluindo despesas de habitação o que corresponderá em 2014 a 0,99%. Ou seja, por cada €100 de renda poderá registar-se um auemtno de €0,99 que arredonda para o euro seguinte. Em suma, por cada €100 de renda, em 2014, o senhorio poderá impôr um aumento de €1.

Recordamos ainda que  as atualizações do valor de rendas devem respeitar, tendencialmente, o momento de aniversário do contrato e exigem uma comunicação por escrito do senhorio com 30 dias de antecedência na qual se indicará o novo valor a cobrar.

 http://economiafinancas.com/2013/valor-do-aumento-das-rendas-em-2014/#ixzz2ebMdlWIC

Parece quer está confirmado o aumento das rendas para 2014 é de 1%


Rendas aumentam 1% em 2014

O valor foi hoje publicado pelo INE em Diário da República e aplica-se a todos os tipos de arrendamento urbano e rural.

http://www.jornaldenegocios.pt/economia/rendas/detalhe/rendas_aumentam_1_em_2014.html

[Automek]

Terreno para construção - Tribunal dá razão a contribuinte contra Fisco

O Fisco tem cobrado ilegalmente imposto de selo a terrenos para construção, um contribuinte contestou a acção em tribunal e ganhou, pois os juízes consideraram que só os imóveis para habitação devem suportar esse imposto, escreve o Jornal de Negócios.

O tribunal arbitral, numa decisão inédita, decidiu dar razão a um contribuinte que contestava uma liquidação de um imposto de selo sobre um terreno para construção.

A administração tributária tem andado a liquidar ilegalmente imposto de selo a terrenos de construção, ao abrigo, errado, da lei que entrou em vigor em 2012 e que criou um novo imposto de 1% para prédios de valor patrimonial acima de um milhão.

No entanto, a legislação pretende apenas abranger os imóveis com afectação habitacional, ou pelo menos assim acredita o tribunal, que mandou anular a liquidação do imposto ao contribuinte queixoso.

“Esta decisão vai fazer jurisprudência”, defende o advogado que avançou com o processo. Para Miguel Torres, da Telles de Abreu, trata-se de um “erro crasso da Administração Tributária fazer esta liquidação”.
http://www.noticiasaominuto.com/economia/109473/tribunal-d%C3%A1-raz%C3%A3o-a-contribuinte-contra-fisco?utm_source=vision&utm_medium=email&utm_campaign=daily#.UkFi1IbbN9U]Imóveis Tribunal dá razão a contribuinte contra Fisco

O Fisco tem cobrado ilegalmente imposto de selo a terrenos para construção, um contribuinte contestou a acção em tribunal e ganhou, pois os juízes consideraram que só os imóveis para habitação devem suportar esse imposto, escreve o Jornal de Negócios.

O tribunal arbitral, numa decisão inédita, decidiu dar razão a um contribuinte que contestava uma liquidação de um imposto de selo sobre um terreno para construção.

A administração tributária tem andado a liquidar ilegalmente imposto de selo a terrenos de construção, ao abrigo, errado, da lei que entrou em vigor em 2012 e que criou um novo imposto de 1% para prédios de valor patrimonial acima de um milhão.

No entanto, a legislação pretende apenas abranger os imóveis com afectação habitacional, ou pelo menos assim acredita o tribunal, que mandou anular a liquidação do imposto ao contribuinte queixoso.

“Esta decisão vai fazer jurisprudência”, defende o advogado que avançou com o processo. Para Miguel Torres, da Telles de Abreu, trata-se de um “erro crasso da Administração Tributária fazer esta liquidação”.
http://www.noticiasaominuto.com/economia/109473/tribunal-d%C3%A1-raz%C3%A3o-a-contribuinte-contra-fisco?utm_source=vision&utm_medium=email&utm_campaign=daily#.UkFi1IbbN9U

[jeab]

Grandes bancos têm de vender 5.200 milhões de euros em imóveis

Lei impõe venda de imóveis recebidos de devedores em dois anos. Casas nos balanços dos bancos não param de crescer. Tema foi discutido com troika.

Os cinco maiores bancos portugueses têm em carteira cerca de 5.200 milhões de euros em imóveis recebidos por falta de pagamento de créditos que, por lei, vão ter de vender no prazo máximo de dois anos. Este ...

http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/banca___financas/detalhe/grande_banca_tem_de_vender_5200_milhoes_em_imoveis.html

[Kin2010]

Por lei são obrigados a vender? Então a lei obriga a fazer uma coisa que pode ser impossível? Ou obriga a vender a cinco tostões só para cumprir a lei?

[Incognitus]

Por outro lado para terem 5200 milhões em imobiliário é porque estão a deixar tudo encalhar, devem ser alguns 50000 imóveis.

[Automek]

Ao que isto chegou...

PJ liberta criança raptada na Amadora


A Polícia Judiciária (PJ) libertou uma criança de 13 anos que esteve em cativeiro durante 30 horas na zona da Amadora e deteve o raptor, agora em prisão preventiva, anunciou esta quarta-feira a Judiciária.

Segundo a Unidade Nacional Contra o Terrorismo (UNCT) da PJ, o homem detido, de 41 anos, sem profissão, tinha antecedentes criminais por crimes especialmente violentos, nomeadamente sequestro, ofensas à integridade física e violência doméstica, tendo exigido aos pais e familiares da criança raptada o pagamento de um resgate em troca da sua libertação com vida.

O rapto, explica a PJ, foi o culminar de um longo conflito que opunha o detido aos pais da criança, motivado pelo não pagamento por parte dos segundos das rendas da casa em que habitavam.

Fonte policial revelou à Agência Lusa que o rapto ocorreu na comarca do Seixal e que a criança ficou em cativeiro numa residência na Amadora com a qual o arguido não tinha ligação, o que dificultava à partida a sua localização.

Após subjugar fisicamente a criança, torcendo-lhe o braço, o raptor manteve-a fechada na casa de banho daquela residência. Durante esse período telefonou aos pais e familiares a exigir três mil euros e que abandonassem o imóvel arrendado, noticia a Lusa.

http://www.tvi24.iol.pt/503/sociedade/rapto-sequestro-crianca-amadora-pj-tvi24/1493468-4071.html

[itg00022289]

Estado vai financiar particulares que reabilitem para arrendamento
26 Setembro 2013, 00:01 por Filomena Lança | filomenalanca@negocios.pt

Financiamento está a ser negociado com o Banco Europeu de Investimento e programa avançará em 2014.
O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) está a preparar a operacionalização de um novo programa destinado a financiar a reabilitação urbana de edifícios degradados cujos proprietários se comprometam, depois, a colocá-los no mercado de arrendamento. A medida deverá arrancar no próximo ano e o financiamento e necessárias linhas de crédito estão neste momento a ser negociados com o Banco Europeu de Investimento (BEI).

O objectivo é dinamizar a reabilitação urbana e o mercado do arrendamento, à semelhança do já existente "Reabilitar para Arrendar", que arrancou no primeiro trimestre deste ano, mas cujos fundos se destinam apenas a entidades públicas, nomeadamente municípios com casas para o mercado social de arrendamento ou para regimes de renda apoiada. Neste caso serão disponibilizados 50 milhões de euros, um valor que, no caso dos privados, será "muito superior", garantiu ao Negócios fonte próxima do Executivo.

Em Março deste ano, o Governo assinou com os empresários da construção um compromisso onde eram elencadas 52 medidas para dinamizar o sector e onde já se admitia o financiamento a privados com imóveis para arrendar. A medida acabaria por ser inscrita nas Grandes Opções do Plano, conhecidas na semana passada, onde se prevê que "será lançado um novo programa de apoio à reabilitação de edifícios particulares de habitação para arrendamento".

Reis Campos, presidente da Confederação e do Imobiliário, adianta que os destinatários serão "os proprietários privados em geral, desde aqueles que têm prédios avulso, espalhados pelas cidades, até aos grandes fundos de investimento, que têm às vezes quarteirões inteiros à espera de financiamento para serem reabilitados". Reis Campos afirma que o sector da construção está "muito esperançado" neste tipo de medidas, que poderão ser a forma de menorizar os problemas causados pela total estagnação de construção nova.

Eficiência energética financiada pelo QREN

O Governo está agora a determinar os contornos da medida, sendo que os valores a disponibilizar dependerão das negociações com o BEI. Há igualmente a possibilidade de se recorrer também aos fundos europeus do Quadro Comunitário 2014/2020 no que respeita, em concreto, à parte que se aplicará à eficiência energética dos edifícios. Esse ponto está, no entanto, ainda dependente de negociações em curso e das condições impostas pela União Europeia.

Em paralelo, e ainda segundo as Grandes Opções do Plano, o Executivo adianta que será iniciado um processo de ajustamento ao nível dos benefícios fiscais existentes. Um ponto que, sublinha Reis Campos, "será fundamental" para incentivar os investidores a avançar com a reabilitação dos seus imóveis. A ideia, explica, é que sempre que a construção se destine, no futuro, ao mercado do arrendamento, sejam aplicados benefícios fiscais ao nível dos rendimentos obtidos. No entanto, e devido às restrições orçamentais que o país enfrenta – e ao memorando assinado com a troika, que limita a criação de novos benefícios – esta vertente da medida poderá ficar para uma segunda fase.


http://www.jornaldenegocios.pt/economia/rendas/detalhe/estado_vai_financiar_particulares_que_reabilitem_para_arrendamento.html

[jeab]

Paulo Silva: "Investidores vão absorver imobiliário da banca ajustado às reais condições do mercado"

Os investidores imobiliários internacionais estão prontos para, em 2014, absorverem os ativos que a banca terá de colocar no mercado com preços ajustados à realidade, afirma Paulo Silva, diretor-geral da consultora Aguirre Newman e recém eleito presidente da direção da ACAI - Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária.

http://www.oje.pt//esp--de-negocios/noticias/paulo-silva-investidores-vao-absorver-imobiliario-da-banca-ajustado-as-reais-condicoes-do-mercado

[jeab]

A quem interessar ...

Caixa Geral coloca moradias e apartamentos em leilão

A Caixa Geral de Depósitos irá realizar dois leilões no âmbito do Salão Imobiliário de Portugal, que decorre na FIL, em Lisboa, nos dias 12 e 13 deste mês, pelas 15h00. Em destaque estarão moradias, apartamentos e até garagens, com valores base de licitação desde quatro mil euros até ao máximo de 212 mil euros.

As grandes “estrelas” deste leilão são uma moradia unifamiliar com uma área bruta privativa de 600 m2, situada no Seixal, com piscina, garagem e churrasqueira coberta, cujo valor base é de 212 mil euros, e irá a leilão no dia 12. No dia seguinte poderá ser adquirido um apartamento T2 em Belém, Lisboa, com uma área bruta privativa de 132 m2, cujo valor inicial é de 210 mil euros. Do lado contrário, poderão ser adquiridos uma garagem em Alcobaça no valor de quatro mil euros ou uma moradia em Ourém, com uma área bruta de 72 m2, cuja base de licitação é de 13 mil euros.

A CGD salienta, no seu site, que este evento tem um “enorme potencial”, já que oferece uma boa oportunidade de investimento devido ao acesso a imóveis com preço a desconto sobre o valor de mercado e também o acesso ao crédito para a aquisição destes mesmos imóveis.

http://www.dinheirovivo.pt/Mercados/Artigo/CIECO281212.html

[tiagopt]

Paulo Silva: "Investidores vão absorver imobiliário da banca ajustado às reais condições do mercado"

Os investidores imobiliários internacionais estão prontos para, em 2014, absorverem os ativos que a banca terá de colocar no mercado com preços ajustados à realidade, afirma Paulo Silva, diretor-geral da consultora Aguirre Newman e recém eleito presidente da direção da ACAI - Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária.

http://www.oje.pt//esp--de-negocios/noticias/paulo-silva-investidores-vao-absorver-imobiliario-da-banca-ajustado-as-reais-condicoes-do-mercado

Se os preços forem ajustados às reais condições do mercado eu também dou uma ajuda nesse escoamento! Resta saber até onde teriam os bancos de ir para começarem a encontrar procura sustentada

[jeab]

Uma casa agora, normalmente tem 3 preços ...

1 - O preço que o comprador quer pagar

2 - O preço que o vendedor quer , superior ou igual ao que pagou ao bancos, impostos, escrituras, etc.

3 - O preço que as finanças espetam para cobrar impostos.


Portanto, enquanto o preço não chegar a 1 ... 

[jeab]

Tem que se saber se o Senhorio é caçador, antes de ferrar as rendas ... dassss

Inquilinos vítimas de senhorios violentos
Seis casos de violência sobre inquilinos registados nos últimos seis meses, por rendas em atraso. Expresso falou com duas vítimas, uma delas atingida com dois tiros.

Duas balas à queima-roupa iam tirando a vida a José Martinez, num terreno isolado, nos arredores de Loures, no final de julho. A vítima tinha três meses de renda em atraso (600 euros).

Este é um dos seis casos de violência de senhorios sobre inquilinos registados nos últimos seis meses pelo Expresso. Embora não haja estatísticas específicas sobre este tipo de casos, a PSP garante que o crime urbano mais violento decresceu no primeiro semestre do ano. E a PJ garante que o fenómeno não está a aumentar.

No entanto, várias fontes policiais contactadas dizem estar "preocupadas" com estes episódios que têm atingido níveis elevados de violência.

 http://expresso.sapo.pt/inquilinos-vitimas-de-senhorios-violentos=f833996#ixzz2gxC6jZI8

[itg00022289]

Algo que deve provocar impacto nas contas dos bancos:

Bancos ameaçados com corte até 60% no valor dos imóveis se não os reavaliarem
06 Outubro 2013, 17:45 por Lusa

O Banco de Portugal ameaça reduzir entre 15% e 60% o valor dos imóveis em carteira nos bancos caso estes não procedam a uma reavaliação do valor desses imóveis segundo as regras definidas pelo banco central.
Segundo uma circular de meados de Setembro, a que a Lusa teve acesso, a entidade liderada por Carlos Costa mostra-se preocupada com a exposição dos bancos ao sector imobiliário e diz que, depois das inspecções realizadas ao crédito à construção e actividades imobiliárias, encontrou situações em que não é "suficientemente prudente" o valor a que são avaliados os imóveis retomados por falta de pagamento do cliente.
 
Assim, o Banco de Portugal obriga agora os bancos a reavaliarem todos os imóveis adquiridos em dação em pagamento ou recuperação de crédito cuja data da última avaliação seja igual ou superior a um ano, com referência a 31 de Julho deste ano.
 
E para verificar se a reavaliação está, ou não, a ser feita, o Banco de Portugal determina que "as instituições devem comunicar ao Banco de Portugal, até 30 de Novembro, de 2013, informação com o detalhe dos imóveis que foram objecto de reavaliação, de acordo com um 'template' a disponibilizar oportunamente pelo Banco de Portugal".
 
Os bancos têm ainda de reavaliar "todos os imóveis rústicos e os terrenos para construção" cujo valor considerado na avaliação partiu do princípio de que a construção ia ser concluída.
 
Neste caso, se houver a expectativa que a construção prevista para aquele local não vai ser realizada ou que o será "muito dificilmente", deve ser tido em conta só o valor do terreno. Já se a expectativa for que a obra é realizável, mas apenas num horizonte de médio ou longo prazo, o Banco de Portugal diz que "a reavaliação deve reflectir o adiamento dos 'cash flows' de acordo com esse prazo", devendo ainda o relatório indicar o "valor do terreno no seu estado actual".
 
As reavaliações têm ser feitas por peritos externos aos bancos registados na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), sendo que cada perito não pode concentrar mais de 20% das avaliações ou dos montantes. O BdP diz ainda que o imóvel deve ser visitado.
 
Por fim, se não forem cumpridas estas orientações, o BdP aplica ao valor dos imóveis descontos entre 15 e 60% segundo uma tabela pré-estabelecida. Por exemplo, no caso de um imóvel em que a última avaliação foi feita há mais de três anos e cuja obra não esteja concluída sequer a 50%, o BdP impõe um 'haircut' (corte) de 60% no seu valor.
 
As reavaliações dos imóveis (quer sejam feitas pelos bancos seguindo as orientações do Banco de Portugal, quer sejam impostas) terão um impacto negativo nas contas dos bancos, já que regras mais exigentes deverão aumentar as imparidades (perdas) e fazer derrapar os resultados financeiros, num ano em que o sector tem vindo a acumular prejuízos.
 
No final do primeiro semestre, entre os cinco principais bancos, o BCP apresentou um prejuízo de 488 milhões de euros, o BES de 237,4 milhões de euros e a CGD de 181,6 milhões de euros. Já o Banco BPI e o Santander Totta geraram lucros de 58,9 e 30,9 milhões de euros, respectivamente.
 
Na semana passada o Jornal de Negócios já tinha noticiado que o Banco de Portugal está a "apertar as regras sobre a avaliação de imóveis que os bancos têm em balanço e que só nos cinco maiores grupos financeiros ascendem a mais de 5.200 milhões de euros"


http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/banca___financas/detalhe/bancos_ameacados_com_corte_ate_60_no_valor_dos_imoveis_se_nao_os_reavaliarem.html

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[Incognitus]

Reavaliar é impostante para trazer os imóveis para o mercado. Enquanto podiam estar no balanço por mais do que o que seriam vendidos, não existia incentivo para os vender. A partir do momento em que isso não aconteça os bancos já quererão vender.

[itg00022289]

Sim é verdade.
Há imóveis que os bancos não vendem porque os espetaram em fundos próprios com um ficcional "valor de mercado" e não os vendem porque se o fizessem teriam de o fazer por valor bastante inferior e teriam que o registar  nas suas contas, assim preferem ir "empurrando com a barriga" e ver o que vai dando.

Com esta imposição do BdP a coisa pode sofrer uma alteração importante.

[itg00022289]

Imobiliário português teve a maior transacção institucional desde 2009
07 Outubro 2013, 10:42 por Hugo Paula | hugopaula@negocios.pt

Um grupo alemão anunciou a compra do edifício Báltico no Parque das Nações por 43 milhões de euros, dando conta da maior transacção institucional do mercado imobiliário português dos últimos quatro anos.
O grupo Deka Immobilien anunciou esta segunda-feira a compra do edifício de escritórios Báltico, no Parque das Nações, por 43 milhões de euros, segundo noticia o “Financial Times”.
 
A operação é a maior compra institucional a ocorrer no mercado imobiliário português desde 2009 e constitui um sinal de recuperação do imobiliário português, refere o “Financial Times” que cita os dados da empresa Real Capital Analytics.
 
A compra do edifício reflecte a confiança do grupo alemão de que o mercado português não irá sofrer uma deterioração ainda maior do que a que ocorreu nos últimos anos. “Acreditamos que a União Europeia não vai colapsar: essa é a pergunta mais importante que precisamos de nos perguntar”, afirmou o gestor do fundo, Mathias Danne, ao FT.
 
“Lisboa é uma das cidades mais importantes da Europa e estamos convencidos de que vão continuar a fazer-se negócios na cidade. Agora é uma boa altura para investir já que as taxas de retorno são aceitáveis e os preços razoáveis mesmo tendo em consideração a situação económica em que o país está.”
 
A construção do edifício Báltico foi terminada em 2010 pela Mota-Engil que diz que o valor do contrato de construção foi de 21 milhões de euros, segundo o "site" da empresa. O complexo de escritórios conta 16 pisos acima do solo, bem como outros cinco subterrâneos. O espaço para escritórios é de 13,4 mil metros quadrados dispersos por 13 andares.
 
Este ano, as economias da região da Europa conhecida como periferia (Itália, Irlanda, Grécia e Espanha) viram a actividade no mercado imobiliário crescer 60% segundo trimestre, face aos primeiros três meses do ano, refere ainda a publicação que cita a Cushman & Wakefield.

http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/imobiliario_portugues_teve_a_maior_transaccao_institucional_desde_2009.html

[itg00022289]

De uma newsletter do ActivoBank:

COMPRAR OU ARRENDAR

De um ponto de vista puramente contabilístico há algumas contas que não são difíceis de fazer, no momento de optar pela solução de compra ou de arrendamento. Por exemplo:

Em ambos os casos há, tipicamente, contas para pagar - mas normalmente, no caso do arrendamento, o pagamento do condomínio, as despesas de manutenção da casa (obras, por exemplo) e os impostos (IMI, sobretudo) ficam a cargo do senhorio. Claro que ele vai fazer repercutir essas despesas, no valor da renda, a única despesa a cargo do arrendatário, mas pelo menos não existem surpresas com encargos imprevistos.

A compra de uma casa tem uma série de encargos associados - escritura, impostos e as despesas bancárias, caso se recorra ao crédito. No caso de um arrendamento só se paga a renda pelo que não há um peso inicial elevado. O dinheiro que eventualmente se tenha disponível pode ficar a render em vez de ser gasto nessas despesas iniciais.

Uma situação que se vê hoje com alguma frequência é a de as pessoas venderem a casa 2 ou 3 anos depois de a terem comprado (seja porque mudaram de emprego, porque a família cresceu, etc) - nesse prazo de tempo, e caso a casa tenha sido comprada com recurso ao crédito, o montante que se amortizou da dívida tipicamente foi muito pouco (num empréstimo de 100.000 € a 30 anos, ao fim do primeiro ano muito provavelmente o valor amortizado nem chega aos 1.500 €, apesar de já se ter pago ao banco cerca de 6.000 € a 7.000 € em prestações – a maior parte em componente de juros). Muitas vezes nem chega ainda para cobrir os encargos iniciais referidos no ponto anterior.

Associado a este, caso haja uma troca de casa, quem arrendou não ganha nada com isso. Quem vende uma casa que já tinha, “ganha” esse valor. Mas é preciso não esquecer que se havia um empréstimo sobre a casa antiga, a maior parte do que se ganha com a venda foi provavelmente consumido para pagar esse empréstimo.

No caso de optar pela aquisição, todas as despesas de conservação e manutenção do imóvel correrão por sua conta o que não acontece no arrendamento em que esses custos são suportados pelo senhorio. No entanto, e em qualquer dos casos, um seguro multi-riscos com boas coberturas, será sempre importante e abrangerá muitas dessas despesas.

E com um caso concreto:

Analise connosco um exercício feito com uma mesma casa colocada simultaneamente à venda e no mercado de arrendamento – concretamente um T4 remodelado de 1993 com uma área útil de 120 m2, no Lumiar, em Lisboa.

Valor de aquisição = 210.000 €
Valor para arrendamento = 1.000 € / mês

Custo total no final de um prazo de 30 anos:

Solução de aquisição = 475.186 €
Solução de arrendamento = 526.832 €

Variáveis consideradas no exercício:

A) Crédito habitação:

1) Financiamento a 100%
2) Spread 3 M e Euribor 3 M - valor médio nos últimos 10 anos
3)Seguros: exemplo retirado do estudo "Escolhas Acertadas" da Deco para os seguros Vida e MultiRiscos:

Seguro Vida para 2 proponentes com 35 anos de idade = 16.460 €
Seguro MR = 5.100 €
4) Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis = 5.613 €
5) Imposto do Selo = 2.940 €
6 )Despesas bancárias (valor médio no mercado) = 500 €
7) Imposto Municipal sobre Imóveis = 13.500 €
8 ) Condomínio = 21.073 € (valor inicial de 50€ atualizado pela inflação)

B)Arrendamento:

1) Renda inicial de 1.000 € atualizada pela inflação (projeção dos especialistas aponta para uma taxa anual de 2,5% nos próximos 30 anos)
2) Despesa inicial = Caução de 3.000 € (correspondente ao valor de 3 rendas)

Pra além destes dados contabilísticos, existem igualmente outros tipos de fatores – psicológicos, emocionais, profissionais – que são preponderantes na decisão:

A mobilidade e a flexibilidade, para quem não tem por ex., uma situação profissional estável ou acaba de sair de casa dos pais, parecem aconselhar o arrendamento. Da mesma forma, para quem gosta de mudar de casa com alguma regularidade, também o arrendamento será a opção maios acertada.

A solução do arrendamento é também aquela que assegura maior previsibilidade das despesas uma vez que, para além da renda, não existirá qualquer outro valor que fique a cargo do inquilino.

Para uma família em inicio de vida comum e onde se perspetive o aumento gradual do agregado familiar, talvez a solução de arrendamento seja a mais adequada até à estabilização do referido agregado.

Quanto à opção de aquisição, e tomando como referência o exemplo prático apresentado, devemos ter em conta as eventuais despesas com obras – conservação e/ou manutenção – que consumiriam certamente uma parte daquele diferencial de 51.646 €, favorável a essa solução.

A opção pela compra continuará a ser privilegiada por quem valoriza a propriedade de um bem imóvel que no limite pode constituir “a casa dos seus sonhos” e que passa para a geração seguinte. A compra de imobiliário representa sempre uma constituição de património que para muitas pessoas ainda é um fator muito valorizado.

A aquisição também poderá constituir uma boa oportunidade de investimento, nomeadamente quando o respetivo mercado se encontra em recessão.

Para muitas pessoas e ainda hoje, a aquisição de um imóvel com recurso a crédito é encarada como uma forma “compulsiva” de poupar, como uma poupança obrigatória, auto-imposta, que de outra forma não se conseguiria fazer. Uma vez que a acumulação de poupança, dificilmente consegue ser suficiente para viabilizar a aquisição a pronto de um imóvel, o recurso ao crédito pode inverter essa regra, substituindo a premissa – poupar para comprar – por - comprar para poupar - assumindo que o bem adquirido constitui património.   

Em suma, pela primeira vez em décadas, a opção entre o arrendamento e a compra, existe de facto. Por isso agora mais do que nunca, a solução deve ser ponderada em função das condições e circunstâncias particulares de cada individuo ou agregado familiar.

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De uma newsletter do ActivoBank:

COMPRAR OU ARRENDAR

De um ponto de vista puramente contabilístico há algumas contas que não são difíceis de fazer, no momento de optar pela solução de compra ou de arrendamento. Por exemplo:

Em ambos os casos há, tipicamente, contas para pagar - mas normalmente, no caso do arrendamento, o pagamento do condomínio, as despesas de manutenção da casa (obras, por exemplo) e os impostos (IMI, sobretudo) ficam a cargo do senhorio. Claro que ele vai fazer repercutir essas despesas, no valor da renda, a única despesa a cargo do arrendatário, mas pelo menos não existem surpresas com encargos imprevistos.

A compra de uma casa tem uma série de encargos associados - escritura, impostos e as despesas bancárias, caso se recorra ao crédito. No caso de um arrendamento só se paga a renda pelo que não há um peso inicial elevado. O dinheiro que eventualmente se tenha disponível pode ficar a render em vez de ser gasto nessas despesas iniciais.

Uma situação que se vê hoje com alguma frequência é a de as pessoas venderem a casa 2 ou 3 anos depois de a terem comprado (seja porque mudaram de emprego, porque a família cresceu, etc) - nesse prazo de tempo, e caso a casa tenha sido comprada com recurso ao crédito, o montante que se amortizou da dívida tipicamente foi muito pouco (num empréstimo de 100.000 € a 30 anos, ao fim do primeiro ano muito provavelmente o valor amortizado nem chega aos 1.500 €, apesar de já se ter pago ao banco cerca de 6.000 € a 7.000 € em prestações – a maior parte em componente de juros). Muitas vezes nem chega ainda para cobrir os encargos iniciais referidos no ponto anterior.

Associado a este, caso haja uma troca de casa, quem arrendou não ganha nada com isso. Quem vende uma casa que já tinha, “ganha” esse valor. Mas é preciso não esquecer que se havia um empréstimo sobre a casa antiga, a maior parte do que se ganha com a venda foi provavelmente consumido para pagar esse empréstimo.

No caso de optar pela aquisição, todas as despesas de conservação e manutenção do imóvel correrão por sua conta o que não acontece no arrendamento em que esses custos são suportados pelo senhorio. No entanto, e em qualquer dos casos, um seguro multi-riscos com boas coberturas, será sempre importante e abrangerá muitas dessas despesas.

E com um caso concreto:

Analise connosco um exercício feito com uma mesma casa colocada simultaneamente à venda e no mercado de arrendamento – concretamente um T4 remodelado de 1993 com uma área útil de 120 m2, no Lumiar, em Lisboa.

Valor de aquisição = 210.000 €
Valor para arrendamento = 1.000 € / mês

Custo total no final de um prazo de 30 anos:

Solução de aquisição = 475.186 €
Solução de arrendamento = 526.832 €

Variáveis consideradas no exercício:

A) Crédito habitação:

1) Financiamento a 100%
2) Spread 3 M e Euribor 3 M - valor médio nos últimos 10 anos
3)Seguros: exemplo retirado do estudo "Escolhas Acertadas" da Deco para os seguros Vida e MultiRiscos:

Seguro Vida para 2 proponentes com 35 anos de idade = 16.460 €
Seguro MR = 5.100 €
4) Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis = 5.613 €
5) Imposto do Selo = 2.940 €
6 )Despesas bancárias (valor médio no mercado) = 500 €
7) Imposto Municipal sobre Imóveis = 13.500 €
8 ) Condomínio = 21.073 € (valor inicial de 50€ atualizado pela inflação)

B)Arrendamento:

1) Renda inicial de 1.000 € atualizada pela inflação (projeção dos especialistas aponta para uma taxa anual de 2,5% nos próximos 30 anos)
2) Despesa inicial = Caução de 3.000 € (correspondente ao valor de 3 rendas)

Pra além destes dados contabilísticos, existem igualmente outros tipos de fatores – psicológicos, emocionais, profissionais – que são preponderantes na decisão:

A mobilidade e a flexibilidade, para quem não tem por ex., uma situação profissional estável ou acaba de sair de casa dos pais, parecem aconselhar o arrendamento. Da mesma forma, para quem gosta de mudar de casa com alguma regularidade, também o arrendamento será a opção maios acertada.

A solução do arrendamento é também aquela que assegura maior previsibilidade das despesas uma vez que, para além da renda, não existirá qualquer outro valor que fique a cargo do inquilino.

Para uma família em inicio de vida comum e onde se perspetive o aumento gradual do agregado familiar, talvez a solução de arrendamento seja a mais adequada até à estabilização do referido agregado.

Quanto à opção de aquisição, e tomando como referência o exemplo prático apresentado, devemos ter em conta as eventuais despesas com obras – conservação e/ou manutenção – que consumiriam certamente uma parte daquele diferencial de 51.646 €, favorável a essa solução.

A opção pela compra continuará a ser privilegiada por quem valoriza a propriedade de um bem imóvel que no limite pode constituir “a casa dos seus sonhos” e que passa para a geração seguinte. A compra de imobiliário representa sempre uma constituição de património que para muitas pessoas ainda é um fator muito valorizado.

A aquisição também poderá constituir uma boa oportunidade de investimento, nomeadamente quando o respetivo mercado se encontra em recessão.

Para muitas pessoas e ainda hoje, a aquisição de um imóvel com recurso a crédito é encarada como uma forma “compulsiva” de poupar, como uma poupança obrigatória, auto-imposta, que de outra forma não se conseguiria fazer. Uma vez que a acumulação de poupança, dificilmente consegue ser suficiente para viabilizar a aquisição a pronto de um imóvel, o recurso ao crédito pode inverter essa regra, substituindo a premissa – poupar para comprar – por - comprar para poupar - assumindo que o bem adquirido constitui património.   

Em suma, pela primeira vez em décadas, a opção entre o arrendamento e a compra, existe de facto. Por isso agora mais do que nunca, a solução deve ser ponderada em função das condições e circunstâncias particulares de cada individuo ou agregado familiar.

Custo total no final de um prazo de 30 anos:

Solução de aquisição = 475.186 €
Solução de arrendamento = 526.832 €

Quanto à opção de aquisição, e tomando como referência o exemplo prático apresentado, devemos ter em conta as eventuais despesas com obras – conservação e/ou manutenção – que consumiriam certamente uma parte daquele diferencial de 51.646 €, favorável a essa solução.


Mas falta falar do principal, que é a posse e venda do imóvel no final dos 30 anos.

Solução de arrendamento = 526.832 €

este pagou e não tem nada

Solução de aquisição = 475.186 €

este pagou e se vender nem que seja pelo valor de compra, os  210.000 €  foi como se ficasse com um arrendamento de 265.186 € no final dos 30 anos, cerca de metade dos  526.832 € que o só arrendatário pagou.
Mesmo com a desvalorização do imobiliário que existe hoje, para quem pensa que vai usufruir da casa os 30 anos, compensa. Agora para quem está sujeito à mobilidade, aí penso que o arrendamento será melhor.

[5555]

.....poderá ser um bom "negócio"......a zona é boa.....


http://www.e-financas.gov.pt/vendas/detalheVenda.action?idVenda=377&sf=1503&ano=2013