Beruno, não te podes esquecer que os preços do arrendamento e AL tende a ser uma yield baixa do valor de mercado.
Portanto, o valor de mercado importa bastante. Se o valor de mercado baixa, a tendência será também baixar o valor das rendas/alugueres.
Ou seja, se a yield liquida é 5%, teremos 10K de ALs num apartamento de 200K.
Se este levar uma martelada para 150K o normal é o valor liquido cair para 7.5K. Se não fosse assim haveria novos players a comprarem apartamentos a 150K para retirarem 10K, o que dava yield 6.7%.
Não percebo porque é que dizes que o valor de mercado não interessa. Ele está directamente relacionado com os preços que podem ser cobrados em alugueres.
No entanto, há mais inércia no imobiliário. Estive a ver muitos apartamentos em Out-Nov e vi alguns que estavam à venda mesmo estando alugados em longa duração e tinham yields muito baixos -- por exemplo, um na Almirante Reis à venda por 380k e com renda mensal de 700, dá 2.2%. Explicaram-me que isso foi porque o prédio foi construído em 2010 e alugado pouco depois, logo na altura em que foi alugado, a renda de pouco menos de 700 dava um yield bastante bom, comparada com o valor de mercado do andar em 2010-2012 (claro, foi a queda de preços dessa época).
O que é notável é que já passaram 6-7 anos e o senhorio não teve a possibilidade de subir a renda tanto como foi a subida do valor de mercado do andar, e logo agora o yield é só 2.2%. O vendedor explicou-me isso e disse que quando aqueles inquilinos saíssem de lá, a nova renda poderia ser subida para 1100-1200.
Aqui está mais um caso a mostrar a inadequação do mercado de longa duração. Quem se mete nisso como senhorio corre grandes riscos, como este de ver a renda quase congelada durante anos enquanto os valores das rendas novas e os preços de venda sobem.