Imobiliário - Tópico principal

[Automek]

Alguém me pode dar uma ajudinha a perceber umas coisas sobre heranças??

Os meus pais à coisa de 4 anos herdaram uma casa do meu avô (pai da minha mãe). Na altura, a casa de valor 90k foi "dividida" por dois pois a minha mãe tem um irmão a quem se deu a respectiva parte ou seja 45k em dinheiro.
Nessa altura e falando com um advogado disseram-nos que não era preciso fazer nada. Fez-se a escritura e tal e ficou (penso que nem em IRS se declarou o que na altura achei estranho).
Hoje chego a casa e tenho uma carta das finanças para pagar dois impostos. São o IMPOSTO SELO de valor 0.80% sobre os 45k e ainda o IMPOSTO MUNICIPAL DE TRANSMISSÕES ONEROSAS no valor de 1% sobre os 90k que pelos vistos se paga metade pois a outra metade é do outro herdeiro.

A questão é.... Afinal a minha mãe tem de pagar alguma coisa? Sempre pensei que heranças de pais para filhos não pagavam nada fossem casas ou dinheiro.

Está correcto porque é como se tivesse havido dois passos:
1. O imóvel é dividido, metade para cada um
2. A tua mãe comprou a metade do irmão (imagina que era dois ou três anos depois).

Neste caso é fácil perceber que o ponto 2, por ser uma aquisição a título oneroso, daria lugar a pagamento de IS e IMT, certo ? A questão é que o passo 1. e 2. nas heranças é, muitas vezes, simultâneo. Mas o IS e o IMT continua a ser devido.

Como é que eles calculam ?
Simples. Fazem a meação legal (neste caso era 45K para cada um) e assumem que a compra (tornas) de 45K que a tua mãe deu ao teu irmão é, na verdade, a compra da parte dele, como no exemplo acima.

Essa parte paga 0.8% de imposto de selo e IMT (não sei a taxa mas, pelos vistos, é 1%). Está tudo correcto IMO.

[JoseM]

Ainda de manha antes do almoço estava a dizer noutro tópico que nem era a favor de heranças e chego a casa e vejo esta prenda que apesar de não ser eu a pagar custa na mesma.
O meu problema era se havia algum erro pois já passou tanto tempo e lembram-se agora disto. Pensei que estivesse arrumado e encerrado.

Pelo que estive a ver numa pequena pesquisa rápida parece que realmente é assim. O imposto de 1% vai subindo em função do valor. Se fosse 95k já eram 2%. Menos mal!!!

Então de pais para filhos um bem imóvel não paga impostos a não ser estes que pelos vistos vamos pagar. Se for outro grau parentesco como por exemplo tios ai sim paga 10%.
Valores em dinheiro como DP, acções, fundos etc tb não paga se for familiar directo.
Seja dinheiro ou casas deve ser sempre declarado em sede de IRS

[Automek]

Então de pais para filhos um bem imóvel não paga impostos a não ser estes que pelos vistos vamos pagar. Se for outro grau parentesco como por exemplo tios ai sim paga 10%.
Valores em dinheiro como DP, acções, fundos etc tb não paga se for familiar directo.
Seja dinheiro ou casas deve ser sempre declarado em sede de IRS

Só se paga nos imóveis. E não pagas na parte legal que te cabe. Só pagas na parte que apanhares acima da parte legal, que foi o que aconteceu à tua mãe (cada um dos irmãos ficou com 45K mas, na prática, a tua mãe comprou esses 45K ao irmão; é como se fosse uma compra normalíssima).

[kitano]

Se receberes herança de um tio penso que não pagas...esses 10% será para doações

[Reg]

paga na mesma 10%     irmão tios sobrinhos  paga isso herança

so diretos avo pais filho e tem isenção


Os bens ou valores monetários (como depósitos bancários) a favor dos herdeiros diretos (cônjuges ou unidos de facto, filhos ou netos, pais ou avós) estão isentos de imposto de selo. Apesar de isentos, eles têm de ser declarados ao Fisco.

Já a transmissão de herança ou doação a outros beneficiários (incluindo irmãos) está sujeita ao pagamento de imposto do selo, à taxa de 10% sobre o valor do bem. Assim, herdar dinheiro, mesmo em contas bancárias, paga imposto, quando o beneficiário não é cônjuge, unido de facto, ascendente ou descendente.
No caso dos imóveis acresce ainda 0,8% sobre o seu valor, a pagar também pelos contribuintes considerados isentos.

so ser for isto
Certos bens não pagam imposto de selo, independentemente do beneficiário. São disso exemplo:
bens de uso pessoal ou domésticos (mobílias, eletrodomésticos, relógios, roupa);
dividendos de ações;
donativos sob lei do mecenato;
doações de bens ou em dinheiro até 500 euros;
certificados de reforma e fundos (de poupança-reforma, educação, em ações, de pensões ou fundos de investimento mobiliário e imobiliário);
créditos de seguros de vida;
pensões e subsídios atribuídos pelos sistemas de segurança social.

[kitano]

Pois...não sabia!

[Reg]

de certa forma estavas certo mas e so para algumas coisas

[JoseM]

"Os bens ou valores monetários (como depósitos bancários) a favor dos herdeiros diretos (cônjuges ou unidos de facto, filhos ou netos, pais ou avós) estão isentos de imposto de selo. Apesar de isentos, eles têm de ser declarados ao Fisco.

Já a transmissão de herança ou doação a outros beneficiários (incluindo irmãos) está sujeita ao pagamento de imposto do selo, à taxa de 10% sobre o valor do bem. Assim, herdar dinheiro, mesmo em contas bancárias, paga imposto, quando o beneficiário não é cônjuge, unido de facto, ascendente ou descendente.
No caso dos imóveis acresce ainda 0,8% sobre o seu valor, a pagar também pelos contribuintes considerados isentos."

Então mas que imposto é aquele que os meus pais vão pagar (um de 0.8% e outro de 1%)??
Sendo de pai para filho não deveria pagar nada ou o imposto é de 10% mas se não houver lugar aos 10% (se for para descendente directo) paga-se na mesma esse imposto de transmissão e imposto selo. É isso?

[Reg]

sim e isso

o estar "isento" e so parte dos 10%

[Automek]

Então mas que imposto é aquele que os meus pais vão pagar (um de 0.8% e outro de 1%)??
Sendo de pai para filho não deveria pagar nada ou o imposto é de 10% mas se não houver lugar aos 10% (se for para descendente directo) paga-se na mesma esse imposto de transmissão e imposto selo. É isso?

É imposto de selo e IMT.

A tua mãe e o teu tio herdaram uma casa de 90K.
Se cada um tivesse ficado com 45K da casa (ou seja, eram ambos proprietários em 50%/50%), o assunto morria aí. Ninguém pagava um cêntimo de imposto. Só tinham de declarar o inventário às finanças e a liquidação do imposto de selo vinha a zero. Não havia IMT. Nada de nada.

O que aconteceu é que NÃO dividiram a casa a meio. Na verdade, a tua mãe COMPROU a metade ao irmão por 45K.
Comprar ao irmão ou comprar-me a mim é indiferente. A tua mãe tem sempre de pagar pela compra de uma casa, seja a quem for (mesmo que seja no âmbito de uma herança). Neste caso 0.8% de imposto de selo e 1% de IMT sobre os 45K que pagou ao irmão.

[JoseM]

Perfeito.
Compreendi agora.
Não estava a entender o estar isento e ainda assim ter de pagar fosse o que fosse
Obrigado a todos

[Kin2010]

Tenho visto imóveis à venda que estão alugados em longa duração. Por ex, afirmam que um contrato de 2 ou 3 anos. A minha pergunta é: se eu comprar, ao fim do termo do contrato, posso não o renovar com o inquilino que lá está? Posso fazer isso incondicionalmente?

Posso fazer isso mesmo que lá esteja uma mãe solteira com uma criança? Ou alguém com deficiência?

[JoseM]

Só para deixar um update da situação que coloquei aqui.

Afinal já tinha sido pago esses impostos na data da transmissão do imóvel. Os meus pais têm os comprovativos dos cheques com eles. Porque raio enviaram de novo?!
Vou tentar adivinhar....
Como passaram 6 anos (estive a confirmar a data) estarão a tentar apanhar alguém? Como se deve guardar a documentação 5 anos se calhar lembram-se que alguém poderá ter recambiado tudo para o lixo.
Vou ter de perder tempo e passar nas finanças a ver o que se passa.

[Automek]

Realmente... eu estava a estranhar ter demorado tanto tempo para receberem a liquidação.
Se passaram 6 anos na minha opinião até já há caducidade do imposto porque passaram 4 anos sobre o acto tributário.

[Kin2010]

Countinuo o meu estudo, já tenho 156 imóveis na minha folha Excel. Mas o panorama é um bocado triste. O que fica na folha Excel vem do que está anunciado nos sites e isso tende a ser um bocado o "lixo" -- aquilo que os investidores experimentados rejeitam. Eles rejeitam tudo o que não seja andar alto, não tenha vista, nem elevador, nem garagem, e não seja perto do metro, nem sequer ponderam fazer ofertas por esses imóveis. Por isso, esses acumulam-se nos sites, e ficam por lá meses sem ninguém lhes pegar. O objectivo é vender aos otários. Os outros imóveis, que têm as características *todas* boas, esses vendem-se em 2 dias ou 2 horas. A prova é que quando após muitas buscas e telefonemas finalmente encontro um que tem as ditas características todas boas e que apareceu há pouco tempo, telefono e já está reservado.

Além disso, suspeito que esses investidores têm contactos estreitos com os mediadores e assim compram o material bom sem este ser colocado sequer para a venda ao público -- tipo informação privilegiada. Depois de reservarem, só depois, os mediadores têm o desplante de colocar o imóvel nos sites com a indicação "reservado" só para atiçar a fome do público. Mas o público (otários) nunca chega a ter oportunidade de os comprar.

E eu, como até agora tenho ido pela Internet, ainda não consegui sair da categoria de otário também! 

[Artista Romeno]

Countinuo o meu estudo, já tenho 156 imóveis na minha folha Excel. Mas o panorama é um bocado triste. O que fica na folha Excel vem do que está anunciado nos sites e isso tende a ser um bocado o "lixo" -- aquilo que os investidores experimentados rejeitam. Eles rejeitam tudo o que não seja andar alto, não tenha vista, nem elevador, nem garagem, e não seja perto do metro, nem sequer ponderam fazer ofertas por esses imóveis. Por isso, esses acumulam-se nos sites, e ficam por lá meses sem ninguém lhes pegar. O objectivo é vender aos otários. Os outros imóveis, que têm as características *todas* boas, esses vendem-se em 2 dias ou 2 horas. A prova é que quando após muitas buscas e telefonemas finalmente encontro um que tem as ditas características todas boas e que apareceu há pouco tempo, telefono e já está reservado.

Além disso, suspeito que esses investidores têm contactos estreitos com os mediadores e assim compram o material bom sem este ser colocado sequer para a venda ao público -- tipo informação privilegiada. Depois de reservarem, só depois, os mediadores têm o desplante de colocar o imóvel nos sites com a indicação "reservado" só para atiçar a fome do público. Mas o público (otários) nunca chega a ter oportunidade de os comprar.

E eu, como até agora tenho ido pela Internet, ainda não consegui sair da categoria de otário também! 

mas tu achas que agora numa fase ja bem adiantada desta bolha ainda ha boas oportunidades?

[Kin2010]

Sim, acho, mas para isso tenho que me explicar melhor.

Eu não digo que os preços vão subir muito mais. Se subirem é pouco, pois a estes preços de venda, e para se alugar em longa duração a rendas que a classe média possa pagar obtêm-se yields de 3.5% - 4% brutos e isso é fraco, líquido dá menos. E o alojamento local vai ser cada vez mais difícil com o excesso de oferta.

Por isso, eu penso que os preços ou sobem um pouco, ou descem um pouco, ou estagnam.

Mas acho que vale a pena, pois os preços não cairão muito. E as acções, essas sim, podem cair muito mais, pois os banqueiros centrais vão mesmo deixar os mercados afundarem-se muito mais até intervirem com QE ou com cortes das taxas. Já agora, antes que eles possam cortar as taxas, têm primeiro que as subir e muito.

Portanto o mercado de acções tem muito mais downside que o imobiliário das cidades capitais de países ocidentais estáveis. Nesse aspecto, Lisboa é como se fosse um pedacinho de Londres, Paris, etc. É muito desejada pelos investidores.

E quanto a ter $$ no banco acho cada vez mais arriscado. A crise da dívida soberana europeia está a voltar. Os bancos podem ir todos ao ar, como o BES. Pode haver saídas do euro. Esta ameaça mantém-se sempre. Nesses cenários, a posse de imobiliário preserva capital (relativamente), enquanto que a posse de $$ no banco e acções e obrigações é potencialmente catastrófica.

Além disso, acho que o alojamento local ainda vale a pena, se se compar um apartamento com vantagens claras em relação a outros. O que vai falir é o AL de apartamentos sem qualidade e de rendas muito baratas, isso não se vai aguentar, os riscos não compensarão.

[Artista Romeno]

Sim, acho, mas para isso tenho que me explicar melhor.

Eu não digo que os preços vão subir muito mais. Se subirem é pouco, pois a estes preços de venda, e para se alugar em longa duração a rendas que a classe média possa pagar obtêm-se yields de 3.5% - 4% brutos e isso é fraco, líquido dá menos. E o alojamento local vai ser cada vez mais difícil com o excesso de oferta.

Por isso, eu penso que os preços ou sobem um pouco, ou descem um pouco, ou estagnam.

Mas acho que vale a pena, pois os preços não cairão muito. E as acções, essas sim, podem cair muito mais, pois os banqueiros centrais vão mesmo deixar os mercados afundarem-se muito mais até intervirem com QE ou com cortes das taxas. Já agora, antes que eles possam cortar as taxas, têm primeiro que as subir e muito.

Portanto o mercado de acções tem muito mais downside que o imobiliário das cidades capitais de países ocidentais estáveis. Nesse aspecto, Lisboa é como se fosse um pedacinho de Londres, Paris, etc. É muito desejada pelos investidores.

E quanto a ter $$ no banco acho cada vez mais arriscado. A crise da dívida soberana europeia está a voltar. Os bancos podem ir todos ao ar, como o BES. Pode haver saídas do euro. Esta ameaça mantém-se sempre. Nesses cenários, a posse de imobiliário preserva capital (relativamente), enquanto que a posse de $$ no banco e acções e obrigações é potencialmente catastrófica.

Além disso, acho que o alojamento local ainda vale a pena, se se compar um apartamento com vantagens claras em relação a outros. O que vai falir é o AL de apartamentos sem qualidade e de rendas muito baratas, isso não se vai aguentar, os riscos não compensarão.

Cuidado! Percebo te num ponto nao ta facil encontrar yield, e o bull ja vai longo com os juros a subir. Mas tirando as casas de segmento muito alto os to t1 e t2 estao a ser propelidos pelo airbnb e al, e o turismo e muito ciclico essa do mais nao cairao cuidado vai ver espanha em 2007, e vdd que houve excesso de oferta e aqui nao, mas a minha geracao ganha mal pa pagar esses precos disparatados logo o mercado n e sustentado

[5555]

Preço das casas sofre primeiro travão a fundo no centro histórico de Lisboa

Preço das casas mais do que duplicou desde 2013, altura em que o Índice de Preços do Centro Histórico de Lisboa atingiu o valor mais baixo. A subida galopante arrefeceu no final do ano passado e neste primeiro semestre travou de vez.

https://www.publico.pt/2018/10/25/economia/noticia/preco-casas-sofreu-travao-fundo-centro-historico-lisboa-1848731

[Kin2010]

Sim, acho, mas para isso tenho que me explicar melhor.

Eu não digo que os preços vão subir muito mais. Se subirem é pouco, pois a estes preços de venda, e para se alugar em longa duração a rendas que a classe média possa pagar obtêm-se yields de 3.5% - 4% brutos e isso é fraco, líquido dá menos. E o alojamento local vai ser cada vez mais difícil com o excesso de oferta.

Por isso, eu penso que os preços ou sobem um pouco, ou descem um pouco, ou estagnam.

Mas acho que vale a pena, pois os preços não cairão muito. E as acções, essas sim, podem cair muito mais, pois os banqueiros centrais vão mesmo deixar os mercados afundarem-se muito mais até intervirem com QE ou com cortes das taxas. Já agora, antes que eles possam cortar as taxas, têm primeiro que as subir e muito.

Portanto o mercado de acções tem muito mais downside que o imobiliário das cidades capitais de países ocidentais estáveis. Nesse aspecto, Lisboa é como se fosse um pedacinho de Londres, Paris, etc. É muito desejada pelos investidores.

E quanto a ter $$ no banco acho cada vez mais arriscado. A crise da dívida soberana europeia está a voltar. Os bancos podem ir todos ao ar, como o BES. Pode haver saídas do euro. Esta ameaça mantém-se sempre. Nesses cenários, a posse de imobiliário preserva capital (relativamente), enquanto que a posse de $$ no banco e acções e obrigações é potencialmente catastrófica.

Além disso, acho que o alojamento local ainda vale a pena, se se compar um apartamento com vantagens claras em relação a outros. O que vai falir é o AL de apartamentos sem qualidade e de rendas muito baratas, isso não se vai aguentar, os riscos não compensarão.

Cuidado! Percebo te num ponto nao ta facil encontrar yield, e o bull ja vai longo com os juros a subir. Mas tirando as casas de segmento muito alto os to t1 e t2 estao a ser propelidos pelo airbnb e al, e o turismo e muito ciclico essa do mais nao cairao cuidado vai ver espanha em 2007, e vdd que houve excesso de oferta e aqui nao, mas a minha geracao ganha mal pa pagar esses precos disparatados logo o mercado n e sustentado

Concordo que há riscos nos T1 e T2 se se pensar só em rentabilizá-los com AL. mas acho que há futuro no AL para uma parte, os que tiverem vantagens comparativas e equipas dispostas a aguentar o trabalho logístico mesmo com rendas menores.

Mas a situação de Lisboa actual nada tem a ver com Espanha 2007: aí havia uma bolha de construção e agora em Lisboa há muito pouca construção. Além disso o bull de Lisboa é moderado: os preços podem estar uns 60-80% acima dos mínimos da crise da Troika (2012-2014) mas estão só uns 20-30% acima dos valores de 2007.