Se queres passar a taxa fixa não entendo o que queres dizer por 'spread' mais elevado. A taxa fixa que te propuserem terá de englobar os custos que o banco terá com a cobertura, e a 20 anos os custos não são despiciendos, tendo em conta os rollovers de contratos que o J_D falou.
Os swaps são a melhor opção mas não estão acessíveis a particulares, mesmo assim teriam custos. Os produtos disponíveis no retalho são futuros e/ou CFDs, mas tudo isto tem custos. Os CFDs são mais cómodos porque o rollover é automático para o futuro mais próximo, mas o custo de rollover está lá.
Depois há ainda a variação do montante a cobrir devido às amortizações, o que implicaria alterar o número de contratos e mais comissões. Acresce ainda como já foi dito que a cobertura nunca é perfeita, nem que contrates um gestor financeiro para o fazer.
Tendo em conta tudo isto, e as actuais circunstâncias macroeconómicas do euro, o mais sensato será seguir a ideia do J_D de "não faça isso que não compensa".