Bom ...
Tenho em vista algumas propriedades aqui nos EUA como ja voces bem sabem.
Em Portugal as propriedades que tenho estao bem servidas e nao causam, felizmente, transtorno.
Aqui, o mercado e' ligeiramente mais dificil dado que existe tanto espaco nao existe garantia como Lisboa ou Porto e ser easy peasy.
Do que investiguei por aqui, convem ter em contas bastantes variaveis no que toca a despesas e manutencao.
Segundo o que vi, as estatisticas demonstram que 50% da renda em media vai para custos e despesas aqui nos EUA, e que como tal, a renda total deve conseguir cobrir esses custos, acima disso ainda a hipoteca, e se possivel ter cash flow positivo.
Ora, com base nisso e' preciso encontrar propriedades com rendas de 1000 dolares que se vendam no maximo por 50 mil o que eh praticamente impossivel... esticar a corda para 80 mil e no maximo dos maximos dos maximos a pagar e 100 mil dolares por cada 1000 de renda. Abaixo disso eh quase garantido que o cashflow da propriedade eh negativo.
Com base nisso, encontrei 2 targets que vou ver esta semana:
- A primeira casa fica a 5 quarteiroes da minha. Nao eh moradia unifamiliar mas sim um duplex, ou seja sao 2 casas na mesma moradia - Esq e Dto. A casa esta a venda e entrou recentemente no mercado ha coisa de 10 dias. Entrou por 62k. Tem inquilino actualmente e esta a venda com o inquilino ou se quiser o dono pode expulsar o inquilino. Contudo, sabendo que turnover tem bastantes custos, se for um inquilino de longa data e que tenha um bom historico, nao me importo de continuar. Nao ha nada melhor que um bom inquilino de longo prazo e que pague a horas.
Ja dei uma olhadela no Facebook do inquilino e parece pessoa normal. Ja andei a rondar a casa durante umas vezes e vejo que tem imensas decoracoes actualmente alusivo ao Halloween. A mim, em principio isto diz-me duas coisas... a pessoa tem orgulho em viver ali. Em principio trata bem da casa, dado que se da ao trabalho de investir tempo nas varias decoracoes de Halloween (com fantasmas, aboboras, esqueletos, etc) 'e porque se preocupa com aparencias e pelo menos tem um sentido de comunidade da zona.
A casa esta junto a uma boa escola e parque infantil.
As questoes que estao na cabeca eh porque o actual dono quer vender? A partir do Facebook encontrei possivelmente uma resposta... mora a 3 mil km daqui actualmente. Possivelmente a Sra, vivia por aqui e entretanto mudou de ares... no entanto, convem esclarecer este ponto.
- 2a propriedade fica numa localidade a uns 10 kms da minha casa. Eh igualmente um duplex - Esq e Dto contudo neste caso a oferta seria pelos dois lados. O valor eh sensivelmente o mesmo, 63k pelas DUAS unidades. A localidade eh pior, bastante pior que a minha. Os precos estao pressionados por o distrito escolar nao ser dos melhores e tambem pela localidade ter alguns problemas de vizinhanca.
A propriedade obviamente ao mesmo preco e com mais renda tem um cashflow mais atractivo, mas com um maior risco da zona - nao vou considerar possiveis mais valias em ambas as propriedades. Um maior risco de maus inquilinos.
Possivlemente precisa de custos de manutencao iniciais e dai o preco estar mais baixo dado que dizem que umas das unidades precisa de alguma manutencao.
Ter uma casa premium ou com super bom aspecto aqui, nao vale a pena. Ao contrario de Lisboa, nao eh por ter a casa toda XPTO com um design atractivo que vou arrecadar mais renda. Nao quero ter a melhor propriedade do bairro, porque nao consigo cobrar um premio por isso.
E ter uma casa direccionada a esse segmento nao vale a pena dado que, quem consegue pagar esse premio geralmente compra, dado que fica muito mais barato comprar do que arrendar.
Ficam aqui entao a estimativa de custos das duas propriedades.
A minha ideia, eh usar as linhas de credito que tenho aprovadas para fazer uma oferta a dinheiro. Cash pegar ou largar de forma a conseguir um desconto.
Acredito que consiga um desconto a trazer a primeira propriedade para os 55 ou menos.
Depois disso, e no prazo de 6 meses, posso fazer um emprestimo de compra (hipoteca de compra em vez de cashout que eh mais caro) Segundo as directivas da Fannie Mae, ate 6 meses, mesmo apos ja ter comprado, posso hipotecar a casa como se de uma compra tratasse de forma retroactiva, o que eh bom dado que os custos para compra sao mais baratos que uma hipoteca de refinanciamento.
Como se pode ver pela imagem, a primeira propriedade teria um cash flow positivo apos custos e hipoteca de cerca de 150 dolares mensais e na 2a propriedade de 330 dolares, contudo na segunda tenho maior risco e sao tambem 2 inquilinos ao inves de 1.
O retorno no capital investido no primiero caso sao 12.33% ao passo que no 2o caso sao 28% !!!
Com base nisto ate agora estou mais inclinado para a 1a hipotese... a segunda mesmo os numeros sendo bons nao sei ate que ponto sao um risco sobretudo quando eh uma zona com um rendimento mais reduzido.
O meu plano para os proximos 5 anos sera comprar 2-3 propriedades por ano se possivel de forma a chegar as 10-15 propriedades.
10-15 propriedades daria um cashlow positivo de 1500-2500 dolares por mes, sem contar com o Equity construido nas habitacoes!
