Imobiliário - Tópico principal

[vdap]

Aqui no Norte é sempre T2 com garagem, ou T3 com garagem, e derivação destas tipologias. A garagem ou lugar de garagem é sp o que faz diferença na altura da procura. Mas isso é aqui na minha zona.

[Ugly bull]

Construção de habitação no Porto aproxima-se em seis meses do total do ano passado
A construção está em alta no Porto: bastaram seis meses para o número de licenciamentos a dar entrada ter ascendido a um nível muito próximo do total do ano anterior.

Isso, isso...Inundem o mercado com fogos novos 

https://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/construcao-de-habitacao-no-porto-aproxima-se-em-seis-meses-do-total-do-ano-passado

[Mario Balotelli]

Construção de habitação no Porto aproxima-se em seis meses do total do ano passado
A construção está em alta no Porto: bastaram seis meses para o número de licenciamentos a dar entrada ter ascendido a um nível muito próximo do total do ano anterior.

Isso, isso...Inundem o mercado com fogos novos 

https://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/construcao-de-habitacao-no-porto-aproxima-se-em-seis-meses-do-total-do-ano-passado

Isso é no papel, é a típica propaganda, o que me interessa são factos concretos, vamos por partes;
Licenciamentos são uma coisa, execução e entrega de edifícios prontos e acabados, e disponíveis para rentabilizar são uma outra coisa.
E o problema presentemente está ao nível da execução das edificações, porque os licenciamentos pura e simplesmente não são despachados.
Conheço empreendimentos que aguardam por despacho camarário/licenciamento há mais de 1 ano.
A CMP não tem presentemente capacidade para dar despacho ao grande número de licenciamentos que lhes são solicitados/requeridos.
Acresce, que na parte final da edificação, para um ramal de água podemos esperar cerca de 3-6 meses (há escrituras que não se realizam porque as águas do Porto tardam bastante em disponibilizar os ramais de água- isto passou-se comigo, não foi treta do promotor, fui às Águas do Porto ver "in loco" a quantidade de processos por despachar, no qual se contava o meu).
Está tudo a rebentar pelas costuras, como não há contratação pública, impossibilitando assim a contratação de novos FP's, não há capacidade para dar despacho ao acréscimo de processos.
Até uma autorização camarária para a colocação de uns andaimes de "caca", são meses à espera.
E já nem vou falar da contigentação das zonas do AL no Porto (que apanharam muito investidores desprevenidos- muita gente ficou com as calças na mão), dos investidores em AL fortemente alavancados (e que vão ter dificuldade na rentabilização dos respectivos espaços), e dos estoiros que poderão começar a aparecer por parte de alguns promotores/subempreiteiros (pequenas empresas, fortemente endividadas (rácios SL/Activo <20%...), aliás já assisti a um estoiro, mas não posso falar disso...e vão continuar.
E nem quero pensar o que vai ser de alguns promotores, quando ao fim de 5 anos tiverem que fazer face aos encargos relativos às reparações das edificações, pois caso estas venham a ser exigidas pelos compradores, e como não houve lugar à aplicação das figuras das "retenções de garantia", nem tão pouco das "garantias bancárias de obra" junto dos subempreiteiros, é bom de ver o que vai acontecer...aliás, já assisti
Este é um relato e um retrato de experiências que vivi, e continuo a viver na cidade do Porto (reabilitação no centro da cidade), e é um retrato do sector.
Abraço
Balotelli

[Automek]

É sempre fixe ouvir estes relatos do mundo real!

Podes só explicar esta parte ?

E nem quero pensar o que vai ser de alguns promotores, quando ao fim de 5 anos tiverem que fazer face aos encargos relativos às reparações das edificações, pois caso estas venham a ser exigidas pelos compradores, e como não houve lugar à aplicação das figuras das "retenções de garantia", nem tão pouco das "garantias bancárias de obra" junto dos subempreiteiros, é bom de ver o que vai acontecer...aliás, já assisti

[Local]

No caso das obras públicas, parte dos pagamentos são retidos para fazer face à garantia da obra. Depois de se fazer a recepção definitiva, esse valor é entregue ao empreiteiro. Caso haja necessidade de fazer reparações e o empreiteiro não o faça. Eles deduzem o custo dessas reparações na garantia.

[kitano]

Da ideia que tenho, quando há problemas, ao fim de 5 anos já não se encontram promotores nem construtores para pedir reparações ao abrigo da garantia... fecham todos e abrem ao lado com outro nome

[Ugly bull]

Construção de habitação no Porto aproxima-se em seis meses do total do ano passado
A construção está em alta no Porto: bastaram seis meses para o número de licenciamentos a dar entrada ter ascendido a um nível muito próximo do total do ano anterior.

Isso, isso...Inundem o mercado com fogos novos 

https://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/construcao-de-habitacao-no-porto-aproxima-se-em-seis-meses-do-total-do-ano-passado

Isso é no papel, é a típica propaganda, o que me interessa são factos concretos, vamos por partes;
Licenciamentos são uma coisa, execução e entrega de edifícios prontos e acabados, e disponíveis para rentabilizar são uma outra coisa.
E o problema presentemente está ao nível da execução das edificações, porque os licenciamentos pura e simplesmente não são despachados.
Conheço empreendimentos que aguardam por despacho camarário/licenciamento há mais de 1 ano.
A CMP não tem presentemente capacidade para dar despacho ao grande número de licenciamentos que lhes são solicitados/requeridos.
Acresce, que na parte final da edificação, para um ramal de água podemos esperar cerca de 3-6 meses (há escrituras que não se realizam porque as águas do Porto tardam bastante em disponibilizar os ramais de água- isto passou-se comigo, não foi treta do promotor, fui às Águas do Porto ver "in loco" a quantidade de processos por despachar, no qual se contava o meu).
Está tudo a rebentar pelas costuras, como não há contratação pública, impossibilitando assim a contratação de novos FP's, não há capacidade para dar despacho ao acréscimo de processos.
Até uma autorização camarária para a colocação de uns andaimes de "caca", são meses à espera.
E já nem vou falar da contigentação das zonas do AL no Porto (que apanharam muito investidores desprevenidos- muita gente ficou com as calças na mão), dos investidores em AL fortemente alavancados (e que vão ter dificuldade na rentabilização dos respectivos espaços), e dos estoiros que poderão começar a aparecer por parte de alguns promotores/subempreiteiros (pequenas empresas, fortemente endividadas (rácios SL/Activo <20%...), aliás já assisti a um estoiro, mas não posso falar disso...e vão continuar.
E nem quero pensar o que vai ser de alguns promotores, quando ao fim de 5 anos tiverem que fazer face aos encargos relativos às reparações das edificações, pois caso estas venham a ser exigidas pelos compradores, e como não houve lugar à aplicação das figuras das "retenções de garantia", nem tão pouco das "garantias bancárias de obra" junto dos subempreiteiros, é bom de ver o que vai acontecer...aliás, já assisti
Este é um relato e um retrato de experiências que vivi, e continuo a viver na cidade do Porto (reabilitação no centro da cidade), e é um retrato do sector.
Abraço
Balotelli

Muito agradecido pelo testemunho...Os chefes das inumeras repartições a lançar areia na engrenagem.
Mais uma prova de que o sistema sovietico estatizante é um bloqueio à economia.

[vdap]

Da ideia que tenho, quando há problemas, ao fim de 5 anos já não se encontram promotores nem construtores para pedir reparações ao abrigo da garantia... fecham todos e abrem ao lado com outro nome

Sim aconteceu-me isso. O tipo abre insolvência num sitio e depois tem outra empresa em nome do sobrinho ou lá o que é! E esta malta não se importa nada de "entalar" a própria família.

[Mario Balotelli]

Mek, estou um pouco ocupado agora,  mas lendo na vertical o que o Local escreveu,  parece ter respondido à questão...mas depois vejo melhor.
Local,  já tive milhões,  repito milhões de Euros de retenções de garantia, e era muito difícil ter a restituição dos mesmos por parte dos Donos de Obra.
Estou a falar de Obras Públicas,  e a razão era sempre a mesma: falta de guito para proceder à respectiva restituição.
Os valores de retenções de garantia por regularizar atingem valores alarmantes junto das principais construtoras portuguesas.
A solução é substituir as retenções de garantia por uma garantia bancária,  mas no fecho de Obra,  a merda é  a mesma,  isto é,  o Dono  de Obra não liberta a garantia bancária,  e está fuça anos a pagar encargos é a ocupar plafonds...a banca está carregadinha destas merda.

Kitano,  ainda há alguns promotores honrados,  e eu estava a colocar-me na pele desses,  e não na dos outros fdp.
Nota: conheço as duas raças.

Ugly,  vivemos num mundo de fazer de conta,  por isso é que o Trump chegou onde chegou.

Vdap,  correcto, e por vezes no nome dos filhos,  mulher ou amante.
Abraço
Balotelli

[Mario Balotelli]

No caso das obras públicas, parte dos pagamentos são retidos para fazer face à garantia da obra. Depois de se fazer a recepção definitiva, esse valor é entregue ao empreiteiro. Caso haja necessidade de fazer reparações e o empreiteiro não o faça. Eles deduzem o custo dessas reparações na garantia.

1. Caso haja lugar a reparações dentro do período da recepção definitiva da obra, o Empreiteiro/Subempreiteiro deve proceder em conformidade, isto é, reparar a expensas próprias as deficiências identificadas em obra.
    No final do prazo da recepção definitiva, e se mais nada houver, recebe da parte do Dono de Obra, os valores reteve a título de retenções de garantia e/ou a garantia de obra.

2. Caso haja lugar a reparações dentro do prazo do período da recepção definitiva da obra, o empreiteiro/subempreiteiro deve proceder em conformidade, isto é, reparar a expensas próprias, as deficiências identificadas
    em obra, mas se não reparar, o Dono de Obra custeia as reparações, utilizando para o efeito as retenções de garantia oportunamente retidas.
    No final do prazo da recepção definitiva, faz-se o acerto de contas.

Em resumo, esta é a teoria...mas eu já assisti a situações em que se perderam as garantias originais de obra , já assisti a situações em que se negociaram grandes "haircuts" nas retenções de garantias, tal era o sufoco financeiro por parte do credor das mesmas...já vi tanta merda nesta vida...já vi uma factura de um advogado relativa a trabalhos de terraplanagem  ...e nem digo o nome do País em que a mesma foi emitida ...é basicamente o mesmo que ir a uma casa de GP´s, e receber no final uma factura relativa a trabalhos de estomatologia.
Abraço,
Balotelli

P.S: se não souberem o que são GP`s, cultivem-se 

[Automek]

Qual é a % que geralmente é retida a título de retenções ?

No caso de prédios novos existe forma de minimizar os riscos em relação a garantias de casas novas ? Tipo comprar a empresas que existam há muitos anos ? (por exemplo, na zona do Infantado há uma série de blocos a serem construídos pela Vazconstroi).
Não é que as grandes não vão ao charco (Soares da Costa e cª), mas se calhar aguentam melhor, não ?

[kitano]

Tenho um conhecido que esteve para comprar um apartamento em construção ali entre odivelas e loures, e desistiu porque no contrato promessa tinha lá umas cláusulas que mais ou menos o obrigavam a abdicar da garantia e a desresponsabilizar o construtor por defeitos da obra. Não foi o único a desistir mas muitos compraram...

Isto deve ser para lá de ilegal.

[Automek]

Totalmente ilegal. As garantias de construção (bens imóveis) regem-se pelo mesmo diploma que os bens móveis. Não se pode abdicar da garantia.
Isso é como ir à Worten e eles fazerem a pessoa assinar um papel a dizer que se abdica dos 2 anos na compra do aspirador. Não é possível. Facilmente era declarada cláusula nula em tribunal (deveria ser possível, claro, é um assunto que só diz respeito às partes).

[Artista Romeno]

Em altura de bolha vale tudo

[Mario Balotelli]

Qual é a % que geralmente é retida a título de retenções ?

No caso de prédios novos existe forma de minimizar os riscos em relação a garantias de casas novas ? Tipo comprar a empresas que existam há muitos anos ? (por exemplo, na zona do Infantado há uma série de blocos a serem construídos pela Vazconstroi).
Não é que as grandes não vão ao charco (Soares da Costa e cª), mas se calhar aguentam melhor, não ?

5%
Há uma maneira de mitigar o risco: "being a messiah", constroi tu, a responsabilidade é tua, mas é necessário ter talento.
Grandes ou pequenas, aqui vou ser polémico: como infelizmente conheço o sector, faço mas fé nas pequenas do que nas grandes 

[Mario Balotelli]

Tenho um conhecido que esteve para comprar um apartamento em construção ali entre odivelas e loures, e desistiu porque no contrato promessa tinha lá umas cláusulas que mais ou menos o obrigavam a abdicar da garantia e a desresponsabilizar o construtor por defeitos da obra. Não foi o único a desistir mas muitos compraram...

Isto deve ser para lá de ilegal.

Isso dá cadeira (ponto).
Eu no lugar do teu amigo, teria ameaçado, e denunciado a situação às autoridades.
Convenhamos contudo, que em construção nova (não falo de remodelações onde os materiais são mais baratos), os riscos nos primeiros 5 anos de vida são relativamente pequenos (e atenção que não sou engenheiro civil (eu chamo-os clones, pois são todos iguais...parece que foram clonados à nascença).
Aliás, para pequenos trabalhos, prefiro ser eu a fazê-los, em lugar de reclamar ao construtor (tenho uma costela messiah"ana"), mas com cerca de metade do talento/tempo/paciência dele.
Até podámos convencer o Messiah a constituir uma sociedade de construção "A Messiah Construction Ltd Co", e com o talento dele, e com a força de vendas dos vários especialistas de imobiliária deste fórum (estas a ouvir GAIA) a empresa seria um p*** de um sucesso.
Messiah, pensa nisso pá. 
Abraço
Balotelli

[darkmoon]

O prédio onde vivo está a necessitar de algumas obras. Entre orçamentos pedidos e empresas que depois falham na hora h (não pensei que fosse possível, devem andar mesmo cheias de trabalho). O caso mais grave é o do apartamento do último andar em que, por causa do terraço, a água entra para o apartamento dá cabo do chão e paredes. O condómino, farto de reuniões e avanços e recuos, disse agora que vai avançar com a obra no terraço e depois manda a fatura ao condomínio. Isto é possível?

[kitano]

É possível. Mas como é que ele consegue avançar com as obras e vocês não?

[pedferre]

O prédio onde vivo está a necessitar de algumas obras. Entre orçamentos pedidos e empresas que depois falham na hora h (não pensei que fosse possível, devem andar mesmo cheias de trabalho). O caso mais grave é o do apartamento do último andar em que, por causa do terraço, a água entra para o apartamento dá cabo do chão e paredes. O condómino, farto de reuniões e avanços e recuos, disse agora que vai avançar com a obra no terraço e depois manda a fatura ao condomínio. Isto é possível?

No caso do meu prédio, o condominio não tinha dinheiro, o condomino meteu o processo em tribunal (andou lá 7 anos), e depois da saida da decisão judicial as obras foram orçamentadas em 20 mil euros, teve de se fazer uma quota extraórdinária para todos os condominos, eu ainda paguei uns 200 e tal euros ou algo.

[vdap]

O prédio onde vivo está a necessitar de algumas obras. Entre orçamentos pedidos e empresas que depois falham na hora h (não pensei que fosse possível, devem andar mesmo cheias de trabalho). O caso mais grave é o do apartamento do último andar em que, por causa do terraço, a água entra para o apartamento dá cabo do chão e paredes. O condómino, farto de reuniões e avanços e recuos, disse agora que vai avançar com a obra no terraço e depois manda a fatura ao condomínio. Isto é possível?

No caso do meu prédio, o condominio não tinha dinheiro, o condomino meteu o processo em tribunal (andou lá 7 anos), e depois da saida da decisão judicial as obras foram orçamentadas em 20 mil euros, teve de se fazer uma quota extraórdinária para todos os condominos, eu ainda paguei uns 200 e tal euros ou algo.

Foi o condominio qu colocou o processo em tribunal ou proprietário? quem pagou as taxas da justiça?