Imobiliário - Tópico principal

[Ugly bull]

eu nao tenho nocao da rentabilidades, podias ajudar-me kin2010?

qt vai custar tudo com as obras e qt achas que podes ganhar por ano ?

Sobre as obras, eu vou fazer uma remodelação muito profunda, envolve as canalizações todas, electricidade, todas as louças, todos os azulejos, isso tudo novo. Além disso vou colocar vidros duplos em todas as janelas, e isolamento térmico nas paredes exteriores e tecto. E ainda deitar abaixo um pedaço pequeno de parede. Para isso, recebi um orçamento de 33k + iva, o que acho exorbitante. Já agora, o que acham desse preço?

Quanto à rentabilidade, é difícil saber se daqui a 1 ano o mercado do AL estará tão bom como agora. Mas se estiver, talvez eu consiga facturação de aí uns 22k-25k o máximo com este andar. Com o outro da Expo estou  facturar 18k. As despesas estão a ser cerca de 1/3 da facturação e é difícil serem menos.

Portanto, fazendo as contas, se tiver 22k de facturação e assim obtiver 14.7k de lucro anual, isso dividido por 340k que paguei, já incluindo o IMT e as obras e mobília, isso deverá dar 4.3% de yield líquido, mas antes de IRS. Mas há opções para reduzir o IRS nisto, mas não vou desenvolver.

Se o valor incluir material e se for para um t3 não estará mal de todo, tendo em conta que a obra é em Lx e inclui isolamento pelo exterior.

Atenção à aplicação de isolamento térmico pelo exterior da parede de fachada. O condomínio foi consultado? Penso que poderá ser considerado como alteração de fachada pelo que poderá ser necessário pagar o dízimo à câmara. O isolamento pelo exterior é o melhor em termos de inércia térmica mas é muito mais caro (licenças, fixações, andaimes), razão pela qual na grande maioria dos casos opta-se por isolar pelo interior.

[Kin2010]

Kin, recorda só os m2 dessa casa pf ?
Em relação a isto "isolamento térmico nas paredes exteriores e tecto" como é que é feito ?

Tem 68 m2 úteis. O isolamento será com wallmate ou roofmate juntamente com pladur.

[Kin2010]

eu nao tenho nocao da rentabilidades, podias ajudar-me kin2010?

qt vai custar tudo com as obras e qt achas que podes ganhar por ano ?

Sobre as obras, eu vou fazer uma remodelação muito profunda, envolve as canalizações todas, electricidade, todas as louças, todos os azulejos, isso tudo novo. Além disso vou colocar vidros duplos em todas as janelas, e isolamento térmico nas paredes exteriores e tecto. E ainda deitar abaixo um pedaço pequeno de parede. Para isso, recebi um orçamento de 33k + iva, o que acho exorbitante. Já agora, o que acham desse preço?

Quanto à rentabilidade, é difícil saber se daqui a 1 ano o mercado do AL estará tão bom como agora. Mas se estiver, talvez eu consiga facturação de aí uns 22k-25k o máximo com este andar. Com o outro da Expo estou  facturar 18k. As despesas estão a ser cerca de 1/3 da facturação e é difícil serem menos.

Portanto, fazendo as contas, se tiver 22k de facturação e assim obtiver 14.7k de lucro anual, isso dividido por 340k que paguei, já incluindo o IMT e as obras e mobília, isso deverá dar 4.3% de yield líquido, mas antes de IRS. Mas há opções para reduzir o IRS nisto, mas não vou desenvolver.

Se o valor incluir material e se for para um t3 não estará mal de todo, tendo em conta que a obra é em Lx e inclui isolamento pelo exterior.

Atenção à aplicação de isolamento térmico pelo exterior da parede de fachada. O condomínio foi consultado? Penso que poderá ser considerado como alteração de fachada pelo que poderá ser necessário pagar o dízimo à câmara. O isolamento pelo exterior é o melhor em termos de inércia térmica mas é muito mais caro (licenças, fixações, andaimes), razão pela qual na grande maioria dos casos opta-se por isolar pelo interior.

O valor só inclui material básico, tipo tintas, fios, canos. Mas não inclui louças, azulejos e um termoacumulador e placa vitrocerâmica que vou comprar.

Os isolamentos não são para pôr do lado de fora. São nas paredes que dão para o exterior, mas serão colocados do lado interior.

E isto é um T2. Sendo assim, creio que achas o preço de 33k + iva caro?

[Reg]

e caro 

mas esta tudo fazer obras,  precos sobem muita procura e pouca oferta

nao pagas tu, paga outro  e filosofia

[Zel]

Kin, recorda só os m2 dessa casa pf ?
Em relação a isto "isolamento térmico nas paredes exteriores e tecto" como é que é feito ?

Tem 68 m2 úteis. O isolamento será com wallmate ou roofmate juntamente com pladur.

se criares uma empresa para as tuas casas talvez consigas reduzir as despesas com impostos
mas terias de refazer as escrituras e ter toc

[Zel]

essas obras sao caras, ha 2 anos fiz obras num t4 com 110 m2 onde mudei tudo, janelas, chao, porta nova, canos, fiz armarios, nova cozinha e casas de banho etc e custou a volta do mesmo
mas na altura tb tive orcamentos alucinados que recusei

pede sempre um orcamento discriminado senao vais ser comido durante a obra sempre que alterares algo

[Zel]

para investir vou esperar que o mercado arrefeca, nao tenho pachorra para o momento actual
ha trolhas a ganharem 2k limpos, heheh

[Ugly bull]

eu nao tenho nocao da rentabilidades, podias ajudar-me kin2010?

qt vai custar tudo com as obras e qt achas que podes ganhar por ano ?

Sobre as obras, eu vou fazer uma remodelação muito profunda, envolve as canalizações todas, electricidade, todas as louças, todos os azulejos, isso tudo novo. Além disso vou colocar vidros duplos em todas as janelas, e isolamento térmico nas paredes exteriores e tecto. E ainda deitar abaixo um pedaço pequeno de parede. Para isso, recebi um orçamento de 33k + iva, o que acho exorbitante. Já agora, o que acham desse preço?

Quanto à rentabilidade, é difícil saber se daqui a 1 ano o mercado do AL estará tão bom como agora. Mas se estiver, talvez eu consiga facturação de aí uns 22k-25k o máximo com este andar. Com o outro da Expo estou  facturar 18k. As despesas estão a ser cerca de 1/3 da facturação e é difícil serem menos.

Portanto, fazendo as contas, se tiver 22k de facturação e assim obtiver 14.7k de lucro anual, isso dividido por 340k que paguei, já incluindo o IMT e as obras e mobília, isso deverá dar 4.3% de yield líquido, mas antes de IRS. Mas há opções para reduzir o IRS nisto, mas não vou desenvolver.

Se o valor incluir material e se for para um t3 não estará mal de todo, tendo em conta que a obra é em Lx e inclui isolamento pelo exterior.

Atenção à aplicação de isolamento térmico pelo exterior da parede de fachada. O condomínio foi consultado? Penso que poderá ser considerado como alteração de fachada pelo que poderá ser necessário pagar o dízimo à câmara. O isolamento pelo exterior é o melhor em termos de inércia térmica mas é muito mais caro (licenças, fixações, andaimes), razão pela qual na grande maioria dos casos opta-se por isolar pelo interior.

O valor só inclui material básico, tipo tintas, fios, canos. Mas não inclui louças, azulejos e um termoacumulador e placa vitrocerâmica que vou comprar.

Os isolamentos não são para pôr do lado de fora. São nas paredes que dão para o exterior, mas serão colocados do lado interior.

E isto é um T2. Sendo assim, creio que achas o preço de 33k + iva caro?

Kin2010,
Num post atrás, referi 2 orçamentos de obras de remodelação que fiz, identicas à que pretendes fazer. Em 2015, o orçamento foi de 414€/m2 (obra na Amadora) e em 2017 foi de 285€/m2 (Cascais). Ambos os orçamentos incluem material e IVA mas no 1º fui eu quem fiz a compra do material e no 2º foi o empreiteiro quem comprou (eu tinha desconto de 10% mas o empreiteiro pode conseguir descontos superiores).
Eu pedi sempre 3 orçamentos detalhados e comparava e analisava cada especialidade.
Mas em 2 anos muita água correu debaixo da ponte e a obra que pretendes fazer é em Lisboa, o que pode encarecer o orçamento.

[Elder]

Não há ninguém para fazer obras. Pedi orçamentos no Zaask e Habitissimo à 2 semanas para afagar parquet numa divisão com 30 m2 e recebi ZERO orçamentos.

Anda tudo a fazer remodelações com grandes margens para aproveitar a urgência dos proprietários e ninguém quer saber de trabalhos menores.

[tatanka]

Não há ninguém para fazer obras. Pedi orçamentos no Zaask e Habitissimo à 2 semanas para afagar parquet numa divisão com 30 m2 e recebi ZERO orçamentos.

Anda tudo a fazer remodelações com grandes margens para aproveitar a urgência dos proprietários e ninguém quer saber de trabalhos menores.

Na regiao de Lisboa?
De tempos a tempos tenho usado o Zaask e sempre com propostas de 2 ou 3 orçamentos.
Mas a ultima vez que precisei foi há cerca de 6 meses.

[vbm]

Não há ninguém para fazer obras. [  ] e ninguém quer saber de trabalhos menores.

Mundo cão,
sem trabalho ao vivo!

[5555]

eu nao tenho nocao da rentabilidades, podias ajudar-me kin2010?

qt vai custar tudo com as obras e qt achas que podes ganhar por ano ?

Sobre as obras, eu vou fazer uma remodelação muito profunda, envolve as canalizações todas, electricidade, todas as louças, todos os azulejos, isso tudo novo. Além disso vou colocar vidros duplos em todas as janelas, e isolamento térmico nas paredes exteriores e tecto. E ainda deitar abaixo um pedaço pequeno de parede. Para isso, recebi um orçamento de 33k + iva, o que acho exorbitante. Já agora, o que acham desse preço?

Quanto à rentabilidade, é difícil saber se daqui a 1 ano o mercado do AL estará tão bom como agora. Mas se estiver, talvez eu consiga facturação de aí uns 22k-25k o máximo com este andar. Com o outro da Expo estou  facturar 18k. As despesas estão a ser cerca de 1/3 da facturação e é difícil serem menos.

Portanto, fazendo as contas, se tiver 22k de facturação e assim obtiver 14.7k de lucro anual, isso dividido por 340k que paguei, já incluindo o IMT e as obras e mobília, isso deverá dar 4.3% de yield líquido, mas antes de IRS. Mas há opções para reduzir o IRS nisto, mas não vou desenvolver.

Se o valor incluir material e se for para um t3 não estará mal de todo, tendo em conta que a obra é em Lx e inclui isolamento pelo exterior.

Atenção à aplicação de isolamento térmico pelo exterior da parede de fachada. O condomínio foi consultado? Penso que poderá ser considerado como alteração de fachada pelo que poderá ser necessário pagar o dízimo à câmara. O isolamento pelo exterior é o melhor em termos de inércia térmica mas é muito mais caro (licenças, fixações, andaimes), razão pela qual na grande maioria dos casos opta-se por isolar pelo interior.

O valor só inclui material básico, tipo tintas, fios, canos. Mas não inclui louças, azulejos e um termoacumulador e placa vitrocerâmica que vou comprar.

Os isolamentos não são para pôr do lado de fora. São nas paredes que dão para o exterior, mas serão colocados do lado interior.

E isto é um T2. Sendo assim, creio que achas o preço de 33k + iva caro?

.... Está caro, sim.... Em 2018, um amigo gastou (metade sem IVA) perto de 40k num T4, transformado em T3 (130m2) , perto do centro de Cascais, obras completas, isolamento, electricidade, canalização, AC, pisos e janelas.... Eh, eh.... 

[5555]

Comprar casa? Eis os municípios mais caros (quase metade no Algarve)

O mercado imobiliário continua em alta. Sem surpresas, Lisboa continua a ser a cidade mais cara.

https://www.noticiasaominuto.com/economia/1304243/comprar-casa-eis-os-municipios-mais-caros-quase-metade-sao-no-algarve

[Ugly bull]

Boom time for European tourism
Tourism in Europe is booming — but not everyone is smiling in the sunshine.

Barcelona is trying to stop the construction of new hotels. The Louvre Museum in Paris had to close in May after staff went on strike over an “unprecedented deterioration in visiting and working conditions” caused by ever-increasing crowds. Amsterdam launched the "Enjoy and Respect" campaign and increased fines for drinking and urinating in public.

These three capitals were also among 10 European cities that this summer published a joint letter expressing concern about the "explosive growth" of Airbnb and other holiday rental websites.

Worries about "overtourism" are growing — but not many Europeans seem ready to forgo their summer holidays or weekend breaks, with EU residents now traveling more than ever. More than half of the bloc's citizens travel for pleasure every year.

https://www.politico.eu/article/europe-tourism-boom-time-overtourism-top-destinations/

[Zel]

vem ai uma recessao, vao voltar a aparecer boas oportunidades no imobiliario

na vossa opiniao que zonas da grande lisboa dao melhores retornos?

[Counter Retail Trader]

vem ai uma recessao, vao voltar a aparecer boas oportunidades no imobiliario

na vossa opiniao que zonas da grande lisboa dao melhores retornos?

foste convertido pelo Gaia o Dr Doom.
Eu ja desisti de dizer tais declaraçoes , desde 2015 ou 16 a dizer "para o ano é que é"

Pondera Espanha , ha um tempo lembro me de falar com um tugues que trabalhou em Sevilha e o seu grande arrependimento foi nao ter comprado apartamentos porreiros por menos de 30k na zona de Sevilha.

[Zel]

temos de esperar por empreendimentos falidos

[kitano]

Alguém me explica como é que isto funciona?

https://www.e-leiloes.pt/info.aspx?lo=LO475812019

Como é que o valor de abertura é inferior ao valor base e como é que existem licitações abaixo do valor mínimo?

[Automek]

Não sei responder mas é impressionante que uma coisa que aparenta ser relativamente nova parece estar cheia de problemas de humidade.

[JoseM]

Boa tarde pessoal,

Na próxima semana, os meus pais vão ver um apartamento T3 numa zona universitária para comprar (a ver vamos). O imóvel já se encontra alugado a 3 alunos onde cada paga 150€ (450€/mês). Eles vão pedir um empréstimo de 50k (metade do valor do imóvel).
O que eu queria perguntar era se isto não dá uma rentabilidade liquida pequena?? 5400/100k o que dá brutos 5.4%. Se tivermos de tirar como segurança 500€ a 700€ para eventuais obras que irão aparecer e impostos desce para os 3%-4%.

Alguém com experiencia pode dar o seu parecer?