Imobiliário - Tópico principal

[JoseM]

Bom dia,

Estava aqui a analisar duas propostas de credito habitação (BCP e CGD) e tenho alguns elementos que me parecem contraditórios. Comecei por estes só porque sim. Não tenho qualquer ligação a qualquer um deles.

Por exemplo, como é que no BCP me dizem que o MTI no fim é de 117k e por cada 1€ devolvo 1,75€ e depois na CGD diz que MTI 130k e vem com por cada 1€ pago 1,63€?? Com spread igual de 1,2%
Mais, como é que tenho nas tabelas com as simulações durante os 40 anos uma coluna com "PRESTAçAO" e outra com "TOTAL A PAGAR" com valores diferentes. Qual é que deve ser respeitada? Disseram-me que o TOTAL A PAGAR é a primeira prestação do ano pk inclui umas despesas pagas de uma vez e depois os restantes 11 meses pago apenas a "prestação".

Epah isto é uma complicação para comparar. Alguém me ajuda PF???

[vbm]

Deve ter uma explicação simples e interessante de ver.
Por mim não posso ajudar, em tempo útil nem próximo.

Mas a estrita comparação actualizada dos dois casos
deve detectar o que causa a diferença entre as
duas séries pagamentos pontuais e seriais.

Pode ser que outrem do fórum ilumine o caso.

[Local]

o que é o MTI?
Essas diferenças não serão relacionadas com os custos associados fora do contrato, como seguros, comissões e afins?

[JoseM]

MTI é o montante imputado no final do prazo.

Epah se calhar estou a fazer demasiadas perguntas mas antes de me meter nisto gostava de compreender. É que vejo informações contraditórias.

Então o que devo comparar para escolher o melhor crédito? Por melhor quero dizer mais barato no fim do prazo.

Existem dois pontos que são "custos a pagar uma unica vez" e "custos a pagar periodicamente". Se calhar deve ser isso.

Periodicamente tem o processamento, seguro vida (sendo que na cgd me disseram para procurar noutra seguradora pois eles não têm valores acessíveis) e seguro imóvel.
A pagar de uma vez vai desde comissões de custo, de avaliação, formalização etc.

Então deve estar aqui a diferença!!!

[JoseM]

Por exemplo,

Ano 4:
Prestação de 255€
Total a pagar de 275€

[Automek]

JoséM, se o spread e o indexante (euribor 6 meses ?) são iguais, em princípio o que vais pagar ao longo do empréstimo será igual em ambos os bancos. O que variará será:
- valores iniciais (abertura processo, avaliação, etc.)
- comissões de processamento mensais
- os seguros de vida e multiriscos deveriam poder ser feitos em qualquer lado onde seja mais barato, pelo que deve ser uma parcela neutra.
- custos de manutenção de conta, uma vez que ficas agarrado por muitos anos (a não ser que optes por ter uma única conta no sistema bancário e peças para ser convertida em conta de serviços mínimos bancários)

Eu posso fazer uma simulação básica em Excel com base em 100K (ou outro que queiras) para se tentar ver se se chega a algum valor minimamente coincidente com o que te deram.
Que spread e indexante estão a usar ? E são 40 anos ?

[JoseM]

JoséM, se o spread e o indexante (euribor 6 meses ?) são iguais, em princípio o que vais pagar ao longo do empréstimo será igual em ambos os bancos. O que variará será:
- valores iniciais (abertura processo, avaliação, etc.)
- comissões de processamento mensais
- os seguros de vida e multiriscos deveriam poder ser feitos em qualquer lado onde seja mais barato, pelo que deve ser uma parcela neutra.
- custos de manutenção de conta, uma vez que ficas agarrado por muitos anos (a não ser que optes por ter uma única conta no sistema bancário e peças para ser convertida em conta de serviços mínimos bancários)

Eu posso fazer uma simulação básica em Excel com base em 100K (ou outro que queiras) para se tentar ver se se chega a algum valor minimamente coincidente com o que te deram.
Que spread e indexante estão a usar ? E são 40 anos ?

Spread de 1,2% e euribor 12 meses para 80k e 40 anos (obviamente que tentarei pagar o mais rapidamente possível dentro das minhas possibilidades)
Obrigado Automek pela ajuda.
De facto estou a tentar perceber estas fichas informativas porque é um passo para uma vida e não quero ser levado em engano.
Para um seguro de vida quanto é que será razoável? O BCP tem 18€/mês para duas pessoas seguradas. A CGD diz que "prémio seguro vida são 498 anual na fidelidade". Poderá começar ai as diferenças porque a mensalidade é igual mas quando somamos estes custos começam a diferir um do outro

[JoseM]

Já agora Automek,

Não deveria olhar para o montante imputado ao cliente? Não é esse valor que no final do prazo me vai sair do bolso? Independentemente de todas as comissões mensais e afins, esse valor não é o mais importante? Se um for 117k e outro 130k concluo que poupo 13k no primeiro (e o seguro de vida até pode ser o dobro ou o triplo).

[Automek]

Os seguros de vida é preciso bastante cuidado por causa das coberturas. Um que não tenha doenças oncológicas, por exemplo, é logo mais barato.
Vou ver isso e depois deixo aqui.

Uma pergunta geral para a simulação, se alguém souber: o que é que a lei agora determina se a euribor for negativa ? Nesse caso os bancos cobram 0% + spread ou são obrigado a cobrar euribor negativa + spread ?

[Automek]

Já agora Automek,

Não deveria olhar para o montante imputado ao cliente? Não é esse valor que no final do prazo me vai sair do bolso? Independentemente de todas as comissões mensais e afins, esse valor não é o mais importante? Se um for 117k e outro 130k concluo que poupo 13k no primeiro (e o seguro de vida até pode ser o dobro ou o triplo).

Sim, mas se o teu interesse é pagar antecipadamente pode ser preferível ir pela opção "pior". Uma coisa que convém verificar é quais as condições para a amortização antecipada (% de penalização, máximo permitido por ano, etc.).

[Local]

O que varia são os outros custos. Provavelmente a prestação é igual nos dois bancos.
Penso que também é importante saber se tens custos com o pagamento antecipado e parcial do valor em dívida.

[Local]

Os seguros de vida é preciso bastante cuidado por causa das coberturas. Um que não tenha doenças oncológicas, por exemplo, é logo mais barato.
Vou ver isso e depois deixo aqui.

há desses seguros para um empréstimo à habitação? Não me parece que possam colocar essa restrição na altura da subscrição do seguro.
Do que sei, doentes oncológicos são excluídos do risco coberto por morte.

[Automek]

Expliquei-me mal. Há seguros de vida que também incluem a amortização do empréstimo caso surja uma doença oncológica, mesmo que não haja o falecimento da pessoa. Claro que são mais caros do que um simples seguro de vida que só cobre morte e incapacidade total e permanente. Por isso é que no seguro de vida é importante comparar todas as coberturas. As diferenças brutais de preço que fala o JoseM dificilmente estamos a falar do mesmo.

[Local]

ok, não sabia da existência dessa opção em seguros de vida.

[Automek]

E aquela história há tempos do tipo que subscreveu um seguro de vida mas depois, como morreu em casa com mais de 0.5 de álcool, a companhia não pagou ?
Se um tipo bebe 3 cervejas em casa, sem fazer mal a ninguém, é bom que espere umas horas antes de morrer. 
Ninguém se lembra de ir ver uma coisa destas.

[Local]

Depende do tipo de seguro de vida.
Se for um tipo de seguro de vida anual e renovável, o utilizado para nos empréstimos à habitação, não paga (mas esse caso aconteceu mesmo?).
Mas no caso do seguro de vida "normal", o seguro até paga no caso de suicídio, tem é um período de carência alargado. Do que me lembro eram 3 anos de carência.

[darkmoon]

Prestação no excel:

=PGTO(i/12;N*12;-E;0)

onde:

• i é a taxa. Por exemplo: se a taxa é -0.25% e o spread 1.25% então i = -0.25 + 1.25 = 1.00 >> 0.01
• N é o número de anos do empréstimo
• E é o valor do empréstimo

Penso que não me enganei.

Este valor é o mesmo, não depende do banco (para spreads iguais).
O que vai acima disto são as comissões e seguros.

Há seguros em que num banco se paga anualmente e noutros mensalmente.

As comissões variam de banco para banco.

Os seguros não têm de ser os do banco. Pede simulações noutras seguradoras. Eu, no empréstimo que fiz em 2017 fiz o seguro de vida numa seguradora fora do banco. Levas os dados do banco à seguradora e depois tens de transmitir ao banco o nº da apólice.

Já agora, estou a ponderar fazer uma ronda aos bancos para ver se mudo este empréstimo. Tenho spread 1,50% mas talvez valha a pena pois há uns meses propuseram-me noutro 1,25%. Estou a ver se chega ao 1,00%.

Vai colocando aqui as dúvidas, estou interessado nisso.

[darkmoon]

Por exemplo,

Ano 4:
Prestação de 255€
Total a pagar de 275€

Esta diferença deve ser o seguro de vida mensal.

[JoseM]

Estou a trabalhar e ao mesmo tempo a pensar nisto . Não deve ser muito produtivo mas pronto......

Estive a ver melhor as fichas e pegando no que foram dizendo aqui nos comentários e penso ter percebido no geral o que se passa.

Vamos ver:
Spread e euribor 12 meses é igual nos dois bancos, daí dar aquilo a que eles chamam de PRESTAÇÃO mensal igual.
O que difere é de facto o que eles chamam de VALOR TOTAL A PAGAR. Pode-se ver na tabela que postei.
Esse valor total é a soma das prestações com os encargos PERIÓDICOS referentes ao empréstimo que são o seguro vida, seguro imóvel e comissão processamento. Aqui é que está a resposta às minhas questões pois ambos os casos têm 2,60€ mensais para processamento. O seguro do imóvel é de 117€ no BCO e 122€ na CGD mas....... o seguro vida no BCP é de 17€/mês (204€/ano) enquanto que na CGD é de 497€ anuais.

Dito isto, refiz as contas para perceber os MTIC de 130 (CGD) e 117k (BCP). A diferença dos 13k elimina-se se eu passar o seguro vida da CGD para um valor idêntico ao do BCP.
Conclusão do meu ponto de vista..... O meu problema está realmente no seguro.

Dou preferência à CGD pois é onde tenho conta com a minha mulher e é de onde saem todas as despesas de casa (tendo em conta que ela não confia nos meus dotes de investidor temos as contas separadas ). Se calhar o melhor é procurar numa seguradora melhores propostas

[JoseM]

Mesmo as comissões a pagar uma única vez são mais baixas na Caixa..... 1650€ contra 1980€