Imobiliário - Tópico principal

[Beruno]

dai que eu acho que se temos dinheiro investido em açoes/obrigaçoes, devemos mante-los para que os dividendos/juros ajudem a compensar qualquer quebra que surja. é por isso que mesmo tendo dinheiro suficiente, deve-se aproveitar o credito à habitaçao, ate porque é o unico que o banco empresta em quantidade para investir.

[D. Antunes]

Estava a responder ao romeno porque acho que ele concentra-se demasiado no valor do activo num determinado momento, como se fosse Obrigado a vender tudo seja a que preço for. E quando investimos em imobiliario temos que estar prontos para não precisar disso e ignorar a realidade, de que mais cedo ou mais tarde uma determinada casa comprada agora vai valer bem menos. Se corremos o risco de a precisar de vender mais vale não investir, porque vai correr mal

O risco é esse, do rendimento estar dependente do turismo, mas caramba, achas que irá haver um "crash" no turismo português ao ponto da ocupação cair prai uns 30%?

Se a ocupação cair 20%, a lei da oferta e da procura faz cair os preços e a faturação cairá mais do que 30%.
Mas risco existe em qualquer negócio. Este parece-me um negócio de rentabilidade média e de risco médio. Ainda por cima, tendo algum apoio na manutenção quotidiana da coisa, não me parece mal.

[pedferre]

Bem eu já joguei na bolsa (e perdi feio da última vez com o BCP) e agora sou mais conservador. Arrendamento Local ou "encapotado" só quando os meus pais sairem da casa para o lar. Trocar de casa agora que os preços estão loucos no parque das nações está fora de questão, a uns anos ainda pensei largar o meu T2 para comprar um T3 noutro prédio perto que estava a 330 mil, agora estão à venda a 600 mil (se conseguirem vender), tudo louco.
Voltar a jogar na bolsa só no Brasil (e usando dinheiro próprio e não emprestado pelo banco) usando a minha sogra como laranja... porque até 20 mil reais de vendas por mês não se paga impostos desde que não se jogue em day-trade.

[Artista Romeno]

O risco e que se a ocupacao cair 20 por cento que seja a receita por habitacao disponivel cai 40....do banco e a equity que la metes no emprestimo agora com as avaliacoes abaixo de mercado. ...depois se der po torto ainda levam a casa e ficas a dever ao banco...nisto e que a malta nao pensa

[pedferre]

Eu já acho o preço das casas irracional nas grandes cidades de Lisboa e Porto, mas cá estou para ver se estas subidas são a titulo definitivo ou não. Se forem bem que os tugas não podem mais voltar a morar no centro das cidades. Acabei "entalado" num T2 com dois filhos, mas que remédio. Depois com os preços tão altos um gajo paga também um balurdio de IMT, e fica nas mãos do estado se um dia começar a aproximar os valores matriciais dos valores reais de mercado, e ai começa a sangria do pessoal com o IMI.

P.S: Supostamente no final do ano passado uma equipe de estudo do estado já falou em mexer nos coeficientes de localização do IMI para atualizar as recentes subidas de valor das habitações nas grandes cidades. E como o mais provável é a geringonça ganhar de novo as eleições e como preferem os impostos indiretos, o IMI é um alvo preferencial para o futuro.

[Local]

Os coeficientes de localização de IMI são revistos periodicamente, salvo erro de 3 em 3 anos.

[pedferre]

Os coeficientes de localização de IMI são revistos periodicamente, salvo erro de 3 em 3 anos.

Mas ainda não fizeram uma revisão à seria para refletir todas as subidas de preços que as casas tiveram mais recentemente.

[Local]

Depende... No meu concelho existem 3 zonamentos (2006, 2009 e 2015).
E não basta existir um novo zonamento, é necessário que esse imóvel seja transmitido, de forma a influenciar o valor patrimonial tributários.
Se não existir nenhuma alteração, o coeficiente de localização aplicado é o da altura da última transmissão.

[pedferre]

Depende... No meu concelho existem 3 zonamentos (2006, 2009 e 2015).
E não basta existir um novo zonamento, é necessário que esse imóvel seja transmitido, de forma a influenciar o valor patrimonial tributários.
Se não existir nenhuma alteração, o coeficiente de localização aplicado é o da altura da última transmissão.

Este ano a minha casa já faz mais de 15 anos, e podia pedir uma reavaliação (coeficiente de vetustez passa de 0,85 para 0,8), mas como também vão atualizar o valor do metro quadrado de 603 para 615 euros, em vez de passar a pagar menos 5% ia passar a pagar apenas menos 3% de IMI.

[Local]

bem, se se pedir uma reavaliação todas as variáveis são revistas. Quando se pede uma reavaliação tem que se ter isso em conta, mas como normalmente é apenas o coeficiente de vetustez a ser alterado, não estava a considerar outras alterações como a revisão do zonamento.

[Pekenobuda]

Viva,

Comprei casa este ano , alguém sabe se o valor patrimonial nas finanças acaba por ser actualizado?

A casa é de 2007, se não for automaticamente actualizado talvez compense pedir por causa do IMI..

[Local]

este ano 2019 ou este ano 2018?
O prédio talvez seja reavaliado com a aquisição, não tenho a certeza.
caso não seja, só vendo como está o coeficiente de vetustez, pois o aumento do valor por m2 (vai passar para 615€) pode ser superior à diminuição gerada pela idade do prédio.

[kitano]

Não consegues pedir isenção?

[Pekenobuda]

Sim 2018. 😁

A isenção bem que foi pedida, mas foi negada.

[darkmoon]

Sim 2018. 😁

A isenção bem que foi pedida, mas foi negada.

É ver a data de avaliação e fazer o cálculo com dados atuais. Eu pedi uma reavaliação de um apartamento no final de 2018, pelas minhas contas deverei pagar menos 36€ de IMI este ano. A ver...

Em 2017 comprei também um outro apartamento e fiquei isento de IMI por 3 anos. Foi automático, não pedi nada. Penso que tem a ver com o valor da avaliação. Estava avaliada (pelas finanças) ~14%  acima do valor que paguei. Quando for o ano anterior a pagar IMI peço realvaliação também desta segunda casa.

[Kin2010]

Beruno, não te podes esquecer que os preços do arrendamento e AL tende a ser uma yield baixa do valor de mercado.
Portanto, o valor de mercado importa bastante. Se o valor de mercado baixa, a tendência será também baixar o valor das rendas/alugueres.
Ou seja, se a yield liquida é 5%, teremos 10K de ALs num apartamento de 200K.
Se este levar uma martelada para 150K o normal é o valor liquido cair para 7.5K. Se não fosse assim haveria novos players a comprarem apartamentos a 150K para retirarem 10K, o que dava yield 6.7%.
Não percebo porque é que dizes que o valor de mercado não interessa. Ele está directamente relacionado com os preços que podem ser cobrados em alugueres.

No entanto, há mais inércia no imobiliário. Estive a ver muitos apartamentos em Out-Nov e vi alguns que estavam à venda mesmo estando alugados em longa duração e tinham yields muito baixos -- por exemplo, um na Almirante Reis à venda por 380k e com renda mensal de 700, dá 2.2%. Explicaram-me que isso foi porque o prédio foi construído em 2010 e alugado pouco depois, logo na altura em que foi alugado, a renda de pouco menos de 700 dava um yield bastante bom, comparada com o valor de mercado do andar em 2010-2012 (claro, foi a queda de preços dessa época).

O que é notável é que já passaram 6-7 anos e o senhorio não teve a possibilidade de subir a renda tanto como foi a subida do valor de mercado do andar, e logo agora o yield é só 2.2%. O vendedor explicou-me isso e disse que quando aqueles inquilinos saíssem de lá, a nova renda poderia ser subida para 1100-1200.

Aqui está mais um caso a mostrar a inadequação do mercado de longa duração. Quem se mete nisso como senhorio corre grandes riscos, como este de ver a renda quase congelada durante anos enquanto os valores das rendas novas e os preços de venda sobem.

[Kin2010]

Não te entendo. O que é que interessa o valor do imobiliário, se é para manter a render durante anos a fio? Só fazia sentido se o banco pedisse reforço da garantia do empréstimo se o valor da casa cair para metade. E o que é que interessa se o valor da casa cair para 25000€ se continuar a receber o mesmo anualmente? Isto não é comprar ações como a lvmh. Apenas interessa a diferença entre despesas com crédito/manutenção/impostos e rendas

O dinheiro é do banco, o rendimento é positivo, o que interessa mais? Emprestavam-te 150K para comprares a lvmh a dar-te 2%/ano??? Agora para comprar casa todos emprestam. A diferença tá aí

Errado, muito errado, assumes que o rendimento nao cai e vai cair quem agora comprar com credito vai lixar se... Quem comprou por metade ta safo....o que a malta nao ve e que o turismo e ciclico pa caracas e as barreiras a entrada sao 0....mas nas bolhas e mesmo assim, por isso e que sao bolhas:-X quando o al quebrar as rendas veem logo pa metade acordem portugal e a romenia do atlantico so 2 a 5 por cento dos jovens pode pagar estas rendas em lisboa e os velhos tem casas, mas voces estao tao embriagados que nao vem isso vejam as contas dos reits de hotelaria e das cadeias de hotelaria na crise ha mt gente que vai ter uma surpresa se comprar agora....
Da lvmh ha o risco da china explodir mas ninguem comprou esse titulo pelo dividendo, mas sim pelo crescimento dos lucros

Eu também acho que virão dificuldades para o AL com o excesso de oferta, isso fará as taxas de ocupação descer. Mas as rendas descerão moderadamente porque a actividade tem custos, a maioria dos empresários disto paga a manutenção a empresas especializadas, não há muito espaço para descer e manter-se bem acima do aluguer LD -- e deve estar bem acima pois dá mais trabalho a gerir. Outra coisa é que a procura turística em Lisboa está em expansão clara -- com 2018 a ter muito mais turistas do que 2017 nas plataformas como a Booking.com. O momento ainda é para cima. Por isso, talvez suba só um bocadinho mais, depois desça e ainda estabilize a valores que valham a pena, por ex, as taxas de ocupação de 2017.

[Artista Romeno]

Não te entendo. O que é que interessa o valor do imobiliário, se é para manter a render durante anos a fio? Só fazia sentido se o banco pedisse reforço da garantia do empréstimo se o valor da casa cair para metade. E o que é que interessa se o valor da casa cair para 25000€ se continuar a receber o mesmo anualmente? Isto não é comprar ações como a lvmh. Apenas interessa a diferença entre despesas com crédito/manutenção/impostos e rendas

O dinheiro é do banco, o rendimento é positivo, o que interessa mais? Emprestavam-te 150K para comprares a lvmh a dar-te 2%/ano??? Agora para comprar casa todos emprestam. A diferença tá aí

Errado, muito errado, assumes que o rendimento nao cai e vai cair quem agora comprar com credito vai lixar se... Quem comprou por metade ta safo....o que a malta nao ve e que o turismo e ciclico pa caracas e as barreiras a entrada sao 0....mas nas bolhas e mesmo assim, por isso e que sao bolhas:-X quando o al quebrar as rendas veem logo pa metade acordem portugal e a romenia do atlantico so 2 a 5 por cento dos jovens pode pagar estas rendas em lisboa e os velhos tem casas, mas voces estao tao embriagados que nao vem isso vejam as contas dos reits de hotelaria e das cadeias de hotelaria na crise ha mt gente que vai ter uma surpresa se comprar agora....
Da lvmh ha o risco da china explodir mas ninguem comprou esse titulo pelo dividendo, mas sim pelo crescimento dos lucros

Eu também acho que virão dificuldades para o AL com o excesso de oferta, isso fará as taxas de ocupação descer. Mas as rendas descerão moderadamente porque a actividade tem custos, a maioria dos empresários disto paga a manutenção a empresas especializadas, não há muito espaço para descer e manter-se bem acima do aluguer LD -- e deve estar bem acima pois dá mais trabalho a gerir. Outra coisa é que a procura turística em Lisboa está em expansão clara -- com 2018 a ter muito mais turistas do que 2017 nas plataformas como a Booking.com. O momento ainda é para cima. Por isso, talvez suba só um bocadinho mais, depois desça e ainda estabilize a valores que valham a pena, por ex, as taxas de ocupação de 2017.

até que haja ciclo economico positivo sobe... depois e os delas, nisso ate ponho uma hipotese mais positiva que tu até que dure.... depois é que nao concordo entao e tu achas que depois tens algum pricing power os custos de manutençao etc muitos sao fixo mas pricing power do teu lado é bola, mantens os preços ficas as moscas os gajos vão dormir po sheraton que entretanto teve menos reservas e baixou-os... os que entraram no fim da bolha saem de jogo e ficam os primeiros com preços e yields aceitaveis ficam e ai o mercado matura e torna-se serio....
e se a renda de 700 euros 800 euros for o que o mercado normalmente pagará na almirante reis....... já pensas te nisso..... senão vai pensando...porque vai voltar um dia......

[Kin2010]

Eu já pensei nisso e por isso é que já aqui escrevi que convém um tipo lançar-se nisso com um apartamento que tenha vantagens comparativas bastante importantes: com elevador, com garagem, perto do metro, e com bom isolamento térmico. Esses resistirão melhor, terão possibilidade de descer as rendas pouco e mesmo assim ficar ocupados. Se deres uma olhada pelos sites da www.airbnb.com e da www.booking.com, e fores  ver aos mapas (é gratuito) podes ver que uns ~90% ou mais dos ALs em Lisboa não têm todas as características acima. Para já há imensos em andar alto sem elevador.

[Artista Romeno]

Eu já pensei nisso e por isso é que já aqui escrevi que convém um tipo lançar-se nisso com um apartamento que tenha vantagens comparativas bastante importantes: com elevador, com garagem, perto do metro, e com bom isolamento térmico. Esses resistirão melhor, terão possibilidade de descer as rendas pouco e mesmo assim ficar ocupados. Se deres uma olhada pelos sites da www.airbnb.com e da www.booking.com, e fores  ver aos mapas (é gratuito) podes ver que uns ~90% ou mais dos ALs em Lisboa não têm todas as características acima. Para já há imensos em andar alto sem elevador.

eu acho que agora ja nao tem interesse quem comprou até 2015, vai passar a crise safar.se depois da limpeza no mercado... 294k por 55m2 na epul em entrecampos 306k por um t1 nos olivais ( novos ok ao pe do olivais shopping) tá tudo maluquinho e so vejo os preços a continuar a subir!