Imobiliário - Tópico principal

[Tridion]

Na minha opinião, só deveriam vir ricos morar para Portugal. Quantos mais melhor...

Mas que se mantenham em Lisboa. Quando te chegarem aí à porta Xoooooooooooo daqui para fora. 

Antes ricos, bonitos e de saúde, do que pobres, feios e doentes. Alguma coisa boa devia sobrar para mim 

Mesmo já sendo meio velhota não me importava de ter a Monica Bellucci a morar ao meu lado, já da Madonna nunca gostei muito.

P.S: A diferença relativamente a uns anos atrás em que ninguem famoso tinha cá casa nem sequer conhecia este país...

Exacto, nem que seja para lavar as vistas 

Uma pessoa a morar no Castelo e ver a Mónica Bellucci debruçada na varanda a estender a roupa...é uma imagem bonita (mesmo que ficcionada). 

[Kin2010]

O meu novo apartamento é um T2 na zona do Areeiro, perto do Casal Vistoso. Está longe do bairro social problemático que existe ao lado das Olaias (está separado dele por uma grande fossa não transitável e o pessoal desse bairro vai para as Olaias e não para o Casal Vistoso). Está a 5 mn a pé da estação de metro do Areeiro. É um andar alto com vista para o Areeiro, razoável, embora não uma vista de cidade. Tem parqueamento. Como inconvenientes, não tem quase nenhum comércio ao lado, é necessário ir até à praça do Areeiro. E precisa de algumas obras (que eu espero totalizem não mais que 20k). Mas é muito sossegado, não apanha barulho nenhum das grandes vias lá perto (Av Afonso Costa, Av Gago Coutinho). É muito perto do aeroporto, o que é bom para os estrangeiros. Por 290k, acho que fiz uma boa compra. Outros T2 com parqueamento que vi na zona Areeiro, Alameda, Arroios, eram entre 350-380k.

Obrigado Kin2010 e boa sorte com os alojamentos.

ha 2 anos atras nessa zona tinhas t3 com grandes vistas e boas areas por 300k

so para chatear

Sim, mas não é provável que os preços desçam para os valores anteriores. Nos últimos anos, dizem-me os agentes, ocorreu uma "mudança de paradigma". Veio o sucesso do AL; muitas compras de estrangeiros; os vistos Gold; muitas compras a pronto, mesmo de portugueses; menos dependência do crédito; Lisboa a ficar na moda. Além disso assistiu-se a um spill-over do $$$ que os bancos centrais bombaram com o QE. Muitos fundos e pessoal rico tem que aplicar o $$ e imobiliário em cidades capitais de países politicamente estáveis é uma boa opção e não há assim tanto disponível. Nota-se também um baixo volume de transacções; aparentemente a classe média que possui apartamentos bons em Lisboa e Porto não tem vontade de vender o que tem, tem vontade é de comprar mais se puder.

[Kin2010]

o preço é bom ou mau dependendo de:
a) das alternativas idênticas hoje
b) daquilo que se perspectiva para o futuro próximo

o preço a que se comprou ou vendeu há 3 anos é irrelevante.

era o mesmo que dizer que a amazon hoje está cara a 1600 porque há quatro anos se negociava a 350. pouco importa aquilo a que se negociava há quatro ano. o que interessa é o presente e o futuro da amazon, não o passado.

o kin aparenta ter feito um trabalho bastante exaustivo na pesquisa, comparando zonas, tipologias e coisas similares e na parte do preço parece ter comprado bem, dentro do que havia. onde pode estar errado é nas perspectivas futuras que tem para o AL e da evolução do preço do imobiliário.
o preço a que aqueles imóveis se negociavam há quatro anos tem zero importância para a análise.

Era irrelevante se a condicao economica dos locais fosse diferente, como nao e so sera irrelevante se o turismo nao explodir, e o turismo nao explode so se nao vier uma crise economica europeia ou global. Motivo comparar uma equity  a um imovel e uma asneirada, uma empresa por um novo produto uma nova gestao ou uma melhoria econimica pode ver o seu lucro multiplicar e ver a boeing a airbus a marriot na crise a ibs etc e um imovel sera que pode nao nao pode sao 4 paredes tijolo e depois e dependente da procura local ou al, a local nao leva a que valha metade logo esta tudo dito

Eu comprei para ir alugar em AL, mas estou preparado para alugar longa duração se o AL piorar tanto que passe a não valer a pena. Acho que uma renda em longa duração ali poderá ser uns 1100 / mês. Isso dar-me-ia acima de 4% de yield bruto.

[SrSniper]

Nem sei se preferia 4% bruto em imobiliário ou 4,25% nas obrigações do Benfica... Ou 4,5% na Mota-Engil

[vdap]

o preço é bom ou mau dependendo de:
a) das alternativas idênticas hoje
b) daquilo que se perspectiva para o futuro próximo

o preço a que se comprou ou vendeu há 3 anos é irrelevante.

era o mesmo que dizer que a amazon hoje está cara a 1600 porque há quatro anos se negociava a 350. pouco importa aquilo a que se negociava há quatro ano. o que interessa é o presente e o futuro da amazon, não o passado.

o kin aparenta ter feito um trabalho bastante exaustivo na pesquisa, comparando zonas, tipologias e coisas similares e na parte do preço parece ter comprado bem, dentro do que havia. onde pode estar errado é nas perspectivas futuras que tem para o AL e da evolução do preço do imobiliário.
o preço a que aqueles imóveis se negociavam há quatro anos tem zero importância para a análise.

Era irrelevante se a condicao economica dos locais fosse diferente, como nao e so sera irrelevante se o turismo nao explodir, e o turismo nao explode so se nao vier uma crise economica europeia ou global. Motivo comparar uma equity  a um imovel e uma asneirada, uma empresa por um novo produto uma nova gestao ou uma melhoria econimica pode ver o seu lucro multiplicar e ver a boeing a airbus a marriot na crise a ibs etc e um imovel sera que pode nao nao pode sao 4 paredes tijolo e depois e dependente da procura local ou al, a local nao leva a que valha metade logo esta tudo dito

Eu comprei para ir alugar em AL, mas estou preparado para alugar longa duração se o AL piorar tanto que passe a não valer a pena. Acho que uma renda em longa duração ali poderá ser uns 1100 / mês. Isso dar-me-ia acima de 4% de yield bruto.

1100/mes num prédio de 40 anos, sem garagem privada? Com certificado E? Aluguer de longa duração? Fogo... Lisboa está mm a bombar, se assim é fizeste um negócio razoável. Eu estava contar que nem chegavas aos 2,5%.

[Pekenobuda]

Eu preferia meter em RENE e receber dividendos por exemplo, aceito maior risco de capital em troca de um pouco mais de yield e menos chatices.

[Beruno]

Já eu preferia 10 milhões em imobiliario mesmo a dar-me 0,5% que o que juntei até hoje. Não se esqueçam que ninguem empresta para para comprar açoes ou dívida. Mas se pedirem 400K para comprar uma casa, o banco já empresta. E mesmo que consigam apenas 1% líquido, é 1% de 400K de graça. Peçam 400K 4x e teem 1% de 1,6 milhões de graça. Onde é que do nada conseguiam 1,6 milhões a dar-vos 1%/ano.??

[Artista Romeno]

Sabem porque e que as startup falham projecoes irrealistas...1100 por esse predio num cenario normal nem talvez 900 quanto mais.....

[Kin2010]

o preço é bom ou mau dependendo de:
a) das alternativas idênticas hoje
b) daquilo que se perspectiva para o futuro próximo

o preço a que se comprou ou vendeu há 3 anos é irrelevante.

era o mesmo que dizer que a amazon hoje está cara a 1600 porque há quatro anos se negociava a 350. pouco importa aquilo a que se negociava há quatro ano. o que interessa é o presente e o futuro da amazon, não o passado.

o kin aparenta ter feito um trabalho bastante exaustivo na pesquisa, comparando zonas, tipologias e coisas similares e na parte do preço parece ter comprado bem, dentro do que havia. onde pode estar errado é nas perspectivas futuras que tem para o AL e da evolução do preço do imobiliário.
o preço a que aqueles imóveis se negociavam há quatro anos tem zero importância para a análise.

Era irrelevante se a condicao economica dos locais fosse diferente, como nao e so sera irrelevante se o turismo nao explodir, e o turismo nao explode so se nao vier uma crise economica europeia ou global. Motivo comparar uma equity  a um imovel e uma asneirada, uma empresa por um novo produto uma nova gestao ou uma melhoria econimica pode ver o seu lucro multiplicar e ver a boeing a airbus a marriot na crise a ibs etc e um imovel sera que pode nao nao pode sao 4 paredes tijolo e depois e dependente da procura local ou al, a local nao leva a que valha metade logo esta tudo dito

Eu comprei para ir alugar em AL, mas estou preparado para alugar longa duração se o AL piorar tanto que passe a não valer a pena. Acho que uma renda em longa duração ali poderá ser uns 1100 / mês. Isso dar-me-ia acima de 4% de yield bruto.

1100/mes num prédio de 40 anos, sem garagem privada? Com certificado E? Aluguer de longa duração? Fogo... Lisboa está mm a bombar, se assim é fizeste um negócio razoável. Eu estava contar que nem chegavas aos 2,5%.

Bem, TEM garagem privada (parqueamento). E 1100 parece-me realista. Num T2 que vi na Almirante Reis e que tinha área semelhante a este, e perto da Alameda, a renda era 1200. E num outro T2 no alto da Alameda, área menor que este, proximidade ao metro semelhante, a renda era 1500. Claro que há outros casos em que é só 1100-1200. Quanto a ter certificado E, vou tentar melhorar isso. É importante.

[Kin2010]

Nem sei se preferia 4% bruto em imobiliário ou 4,25% nas obrigações do Benfica... Ou 4,5% na Mota-Engil

Irra! Eu prefiro de longe o imobiliário a esses papéis. Pelo menos um imóvel sei que não desce para zero...

[Kin2010]

Sabem porque e que as startup falham projecoes irrealistas...1100 por esse predio num cenario normal nem talvez 900 quanto mais.....

800-900 tenho eu visto T1s com essa renda, e este é um T2. Mas enfim, primeiro vou tentar o AL.

[Artista Romeno]

Sabem porque e que as startup falham projecoes irrealistas...1100 por esse predio num cenario normal nem talvez 900 quanto mais.....

800-900 tenho eu visto T1s com essa renda, e este é um T2. Mas enfim, primeiro vou tentar o AL.

Ah agora alugas na boa ate por 1200, mas se o al na proxima crise cair o longa duracao cai forte e feio. O longa duracao subiu pelo efeito arrastamento, quando voltarem al ao outro kaput a oferta sobe e a procura nao.
Certificado energitico nao ligo por ai alem mas mudar aluminios pode ser hipotese por exemplo no mercado atual marcha tudo coxos velhos tropegos

[darkmoon]

Que opinião/conhecimento têm dos certificados energéticos? Podem ser martelados/manipulados?
Não digo que seja intencional, mas duas pessoas diferentes podem obter resultados diferentes? Com que probabilidade?

[kitano]

Eu já vi coisas iguais a terem classificação diferente, por isso a minha opinião é...

[Local]

Vamos lá então agitar as coisas...

Estava a pensar adquirir um apartamento para arrendar e, pelas contas que fiz, o ideal seria... abater à dívida existente.
Caso utilizasse 5.000€ para abater à dívida que tenho, geraria um aumento de valor disponível de 53,96€ mensais.
No caso de utilizar esses mesmos 5.000€ para investir numa nova aquisição, apenas no caso em que a renda bruta  mensal seria de 400€ é que seria melhor economicamente.

E nos casos das aquisições, não estou a ter em conta duas despesas importantes, como a comissão da leiloeira (de 5%) e das despesas com a escritura, que poderiam perfazer mais 5.000€.

[Vimeiro]

Os números não mentem. Se é melhor abater dívida, siga!

[vdap]

Vamos lá então agitar as coisas...

Estava a pensar adquirir um apartamento para arrendar e, pelas contas que fiz, o ideal seria... abater à dívida existente.
Caso utilizasse 5.000€ para abater à dívida que tenho, geraria um aumento de valor disponível de 53,96€ mensais.
No caso de utilizar esses mesmos 5.000€ para investir numa nova aquisição, apenas no caso em que a renda bruta  mensal seria de 400€ é que seria melhor economicamente.

E nos casos das aquisições, não estou a ter em conta duas despesas importantes, como a comissão da leiloeira (de 5%) e das despesas com a escritura, que poderiam perfazer mais 5.000€.

Tu consegues comprar um T3 Duplex com Garagem por 50K e arrendas por 300€ a 400€?

Estava na ideia que eras do Algarve... existe desses negócios por aí?

[pedferre]

Bem para o pessoal que gosta que as casas fiquem ainda mais caras isto é uma boa noticia, entrada no top 10 diretamente para o primeiro lugar. Qualquer dia para comprar alguma casa barata é preciso ir para o Alentejo.

No sector imobiliário, todos os olhos estão voltados para Lisboa. A capital portuguesa lidera pela primeira vez o ranking das preferências do investimento e da promoção imobiliária na Europa, apresentadas no inquérito anual da PricewaterhouseCoopers (PwC) com as tendências para 2019.

“Lisboa é a escolha do ano, com uma subida de 10 lugares”, destaca a consultora no trabalho “Tendências Emergentes no Mercado Imobiliário”. “E a cidade chega à liderança deste ranking geral sobre as perspetivas para 2019 somando dois primeiros lugares, nas preferências dos investidores e nas preferências dos promotores imobiliários”, sublinha Jorge Figueiredo, sócio da PwC.

“Na verdade, já se sentia que a procura em Lisboa estava a aumentar. Agora, fica claro que a cidade pode ser a primeira escolha”, afirma Jorge Figueiredo, que se habituou a ver a capital portuguesa nos últimos lugares desta tabela europeia no início da década, mas notou a aproximação ao top 10 no final do programa de assistência financeira.

Agora, chamados a pontuar o interesse na capital portuguesa com notas de 0 a 5, os inquiridos apontaram para médias “boas”, de 4,27 pontos na perspetiva dos investidores e ligeiramente abaixo, nos 4,19 pontos, na perspetiva dos promotores, o suficiente para a cidade bater os concorrentes mais diretos, de Berlim a Dublin ou Madrid.

O EFEITO CATALUNHA
Outro ângulo de análise, mais focado no retorno do investimento, também deixa Lisboa bem posicionada, no segundo lugar geral, logo atrás de Berlim, mostrando que o mercado pode ser pequeno mas é “muito interessante”. Assim, na perspetiva de subida do rendimento do investimento, a capital recebe uma média de 3,98 pontos, enquanto Berlim atinge os 4,1. Já na perspetiva de capitalização, Lisboa bate à tangente a capital alemã, com 3,84 pontos contra 3,83.

O que atrai os investidores e promotores imobiliários até Lisboa também está identificado. Os inquiridos referem, antes de mais, a “qualidade de vida”. A cidade também aparece como uma oportunidade interessante numa “fase de fim de ciclo” de crescimento do imobiliário na Europa, numa economia com “um nível saudável” de crescimento, num país que se tornou lugar de destino para empresas, investidores e turistas.

“Agora, todos falam de Lisboa”, diz um investidor citado no trabalho da PwC. Ver Lisboa, um pequeno mercado, a liderar as preferências na Europa pode ser uma surpresa, mas a cidade oferece “bons retornos” e o presidente executivo de uma empresa da Península Ibérica espera um crescimento de 10% no rendimento do seu portefólio na capital portuguesa.

A procura aumentou, desde logo com muitas empresas a procurarem o extremo sul da Europa para localizar centros de serviço e negócios, rendidas “à combinação única de custos relativamente baixos e qualidade de vida”, refere outro dos inquiridos. Os mais atentos à evolução do mercado local antecipam já uma competição crescente pelos espaços. E a atenção dada ao segmento residencial/turismo pode ser um problema, porque condiciona a oferta de escritórios. “Vai haver certamente escassez da oferta dentro de dois ou três anos”, diz um operador local.

https://expresso.sapo.pt/economia/2018-11-17-Investidores-elegem-Lisboa-como-cidade-mais-atrativa#gs.pw2iO4g

[Local]

Vamos lá então agitar as coisas...

Estava a pensar adquirir um apartamento para arrendar e, pelas contas que fiz, o ideal seria... abater à dívida existente.
Caso utilizasse 5.000€ para abater à dívida que tenho, geraria um aumento de valor disponível de 53,96€ mensais.
No caso de utilizar esses mesmos 5.000€ para investir numa nova aquisição, apenas no caso em que a renda bruta  mensal seria de 400€ é que seria melhor economicamente.

E nos casos das aquisições, não estou a ter em conta duas despesas importantes, como a comissão da leiloeira (de 5%) e das despesas com a escritura, que poderiam perfazer mais 5.000€.

Tu consegues comprar um T3 Duplex com Garagem por 50K e arrendas por 300€ a 400€?

Estava na ideia que eras do Algarve... existe desses negócios por aí?

Sim, mas é habitação social. Vai pela 3.ª vez a leilão.
Tenho um amigo que tem um T2 (não na mesma urbanização) arrendado por 250€, por isso os 350€ não são descabidos. Os 400€ é que já são mais puxados...

[vdap]

Vamos lá então agitar as coisas...

Estava a pensar adquirir um apartamento para arrendar e, pelas contas que fiz, o ideal seria... abater à dívida existente.
Caso utilizasse 5.000€ para abater à dívida que tenho, geraria um aumento de valor disponível de 53,96€ mensais.
No caso de utilizar esses mesmos 5.000€ para investir numa nova aquisição, apenas no caso em que a renda bruta  mensal seria de 400€ é que seria melhor economicamente.

E nos casos das aquisições, não estou a ter em conta duas despesas importantes, como a comissão da leiloeira (de 5%) e das despesas com a escritura, que poderiam perfazer mais 5.000€.

Tu consegues comprar um T3 Duplex com Garagem por 50K e arrendas por 300€ a 400€?

Estava na ideia que eras do Algarve... existe desses negócios por aí?

Sim, mas é habitação social. Vai pela 3.ª vez a leilão.
Tenho um amigo que tem um T2 (não na mesma urbanização) arrendado por 250€, por isso os 350€ não são descabidos. Os 400€ é que já são mais puxados...

ahhh Ok. Mas mesmo assim parace-me bom negócio.

Eu tenho uma pessoa «conhecida/ troquei um Bitaites umas vezes com o Sr.», que só compra habitação social.

Eu fiquei espantado e perguntei porquê? (acho que já coloquei isto num tópico aqui no fórum»

ele respondeu. - Sabes são os melhores inquilinos, porque quando procuram habitação social sabem que têm que pagar, porque dali só para debaixo da ponte, sabem que não podem descer mais na escala de valor, por isso a renda é sempre certinha.

E acrescentou, estou comprador de um novo apartamento a cada 3/ 6 meses. Acho que na altura ou já tinha 26 ou 36 não sei dizer.
Para quem conhece Vila Nova de Gaia, os apartamentos eram todos em Vila d'Este.