Imobiliário - Tópico principal

[Kin2010]

A única forma da situação em Lx reverter seria um cisne negro qualquer. Um terramoto enorme, ou outro fenómeno inesperado de alto impacto.

Dependendo da categoria fiscal por que se optou, B ou F, podem existir mais valias pendentes relativas ao imóvel.

Mas as mais valias pagam-se sempre, seja havendo AL ou não havendo, não é? E são declaradas no anexo G.

[Local]

Tenho um amigo que vai fazer uma remodelação ao jardim de sua casa.
O empreiteiro, como tem muito trabalho, disse-lhe para retirar as lages em cimento que estavam à volta da casa.
Então a minha sexta feira foi passada a fazer trabalho de trolha.

Até para trolhas já há dificuldades em encontrar mão-de-obra.

[zAPPa]

Mas as mais valias pagam-se sempre, seja havendo AL ou não havendo, não é? E são declaradas no anexo G.

são coisas diferentes:

Em causa está o facto de o alojamento local estar classificado, para o fisco, como prestação de serviços, o que significa que a maioria das pessoas abrem atividade e são tributadas na categoria B. Esta entrada no AL com uma casa de que se seja proprietário implica que seja afetada à nova atividade, passo que leva ao apuramento de uma mais--valia correspondente à diferença entre o valor de aquisição da casa e o seu valor de mercado à data da afetação: "Esta mais-valia fica suspensa", diz Mariana Gouveia de Oliveira, da Miranda Alliance, ou seja, não resulta no pagamento de imposto. O momento de sobressalto chega mais tarde, quando a pessoa desiste do alojamento local. A mera retirada da casa da atividade profissional e a reafetação a uso pessoal leva ao apuramento de nova mais-valia (que corresponde à diferença do valor existente à data de colocação do imóvel no AL e ao valor deste no momento em que é retirado da atividade) e ao pagamento, em sede de IRS.

E se a primeira mais-valia (que ficou suspensa) é considerada em apenas 50% do seu valor, na segunda é tido em conta a quase totalidade do valor (em 95%), porque se lhe aplicam as regras da categoria B e não as da G. "O imposto é bastante mais pesado", precisa a jurista.

[Vimeiro]

Era exactamente isto que o Zappa diz.

Todos os contabilistas estão a alertar o pessoal do AL para esta situação.

[Automek]

Tenho dúvidas nesta parte:
"A mera retirada da casa da atividade profissional e a reafetação a uso pessoal leva ao apuramento de nova mais-valia (que corresponde à diferença do valor existente à data de colocação do imóvel no AL e ao valor deste no momento em que é retirado da atividade)"

Compra há muitos anos - 100.000
Valor quando inicia AL - 250.000

Mais valia suspensa - 150.000

Valor quando termina AL - 300.000

Olhando para o texto literal: diferença do valor existente à data de colocação do imóvel no AL (250K) e ao valor deste no momento em que é retirado da atividade (300K).
A mais valia é de 50K tributada pela totalidade como actividade comercial ?

E a outra de 150K que foi suspensa ?

[Messiah]

Nao.

E a mais valia total que e tributada a valores estratosfericos.

O que eu fiz, e para evitar tretas destas... foi que, a exploracao em AL nao esta no nome proprio do dono do imovel e foi feito um contrato de comodato para utilizacao do imovel. Obviamente para estes casos, e preciso confianca, mas entre irmao/mae/filho da na boa.

[Automek]

Então, se percebi bem, é contrato de comodato a outra pessoa e essa outra pessoa é que faz o AL ?
---
O problema disto é que alguém pode ser apanhado mais tarde, quando fechar, sem se ter apercebido da brutal pancada que vai apanhar.

[Counter Retail Trader]

tenho visto cada vez mais casas usadas sobretudo para venda....  esta a fazer lembrar a ultima crise sem supostamente estamos nela.
Estranho.

[Local]

Tenho uma dúvida relativamente ao AL. A situação é a seguinte:
O meu sogro quer fazer as partilhas e irá calhar uma casa que futuramente queremos transformar em AL.
Vamos imaginar que o VPT será de 50.000€, será feita a doação e será por esse valor, mais ou menos, que futuramente iremos transformar em AL.
Depois iremos fazer obras de remodelação, por um valor a rondar os 100.000€, com apoio comunitário.

Estávamos a pensar fazer a doação em nome da minha filha, com usufruto da minha mulher.

Seria possível dessa forma dar a volta às mais valias, ou é melhor ficar em nome da filha e contrato de comodato para a mãe?

[D. Antunes]

Então, se percebi bem, é contrato de comodato a outra pessoa e essa outra pessoa é que faz o AL ?
---
O problema disto é que alguém pode ser apanhado mais tarde, quando fechar, sem se ter apercebido da brutal pancada que vai apanhar.

Se bem percebi, o dono da casa que quer fazer AL "empresta" a casa a um familiar que declara os rendimentos (até pode beneficiar de ser alguém com poucos rendimentos). Se acabar a atividade, a casa continua na posse do dono e não existem mais-valias a pagar. Parece uma boa solução.

[D. Antunes]

Tenho uma dúvida relativamente ao AL. A situação é a seguinte:
O meu sogro quer fazer as partilhas e irá calhar uma casa que futuramente queremos transformar em AL.
Vamos imaginar que o VPT será de 50.000€, será feita a doação e será por esse valor, mais ou menos, que futuramente iremos transformar em AL.
Depois iremos fazer obras de remodelação, por um valor a rondar os 100.000€, com apoio comunitário.

Estávamos a pensar fazer a doação em nome da minha filha, com usufruto da minha mulher.

Seria possível dessa forma dar a volta às mais valias, ou é melhor ficar em nome da filha e contrato de comodato para a mãe?

O usufruto é capaz de servir.
Uma terceira hipótese: se a casa ficar em nome da mulher, quando (daqui a muitos anos) a filha herdar não sabemos como estarão as leis.
Se não se pagar imposto de doações nessa altura e o valor de aquisição da filha for o dessa altura, pode ser o mais favorável. E. perante a previsão de mudanças legislativas, pode-se  sempre fazer uma doação...

[Local]

O meu sogro quer passar para o nome das netas, por isso essa parte não é negociável.
Só nos lembramos do usufruto para que, quando chegassem as contas do IMI, elas fizessem parte do agregado familiar de forma a pagar de forma faseada.

[Kin2010]

Tenho dúvidas nesta parte:
"A mera retirada da casa da atividade profissional e a reafetação a uso pessoal leva ao apuramento de nova mais-valia (que corresponde à diferença do valor existente à data de colocação do imóvel no AL e ao valor deste no momento em que é retirado da atividade)"

Compra há muitos anos - 100.000
Valor quando inicia AL - 250.000

Mais valia suspensa - 150.000

Valor quando termina AL - 300.000

Olhando para o texto literal: diferença do valor existente à data de colocação do imóvel no AL (250K) e ao valor deste no momento em que é retirado da atividade (270K).
A mais valia é de 20K tributada pela totalidade como actividade comercial ?

E a outra de 150K que foi suspensa ?

Aí quando dizes 270k querias dizer 300k (como acima)? Se assim for a mais valia comercial é 50k.

Mas em qualquer caso, boa pergunta. Gostava de saber a resposta. É só leis disparatadas, de excepção, taxas e taxinhas.

Neste exemplo, como é que se calculam os valores nos momentos de começo e de fim do AL? Onde é que há formas de avaliar isso. Nem no presente se consegue avaliar com exactidão um imóvel, quanto mais avaliação restrospectiva.

É absurdo. Gostava de saber como é que vai ser aplicado. Vai originar muitas fraudes, já se sabe.

Mas obrigado aos forenses pelo aviso.

[Counter Retail Trader]

e em termos de seguro , consegues colocar o valor mais elevado que o valor  declarado pelo imovel?  se houver azar , receber 50k do seguro inves do dobro ou mais , é bue.....pouco

[Gugu]

Depois iremos fazer obras de remodelação, por um valor a rondar os 100.000€, com apoio comunitário.

Existem apoios comunitários para remodelações com objetivo de AL?

[Local]

Depois iremos fazer obras de remodelação, por um valor a rondar os 100.000€, com apoio comunitário.

Existem apoios comunitários para remodelações com objetivo de AL?

Sim, fala com a Aproder para o programa comunitário Si2e. Parece-me que essa zona está toda incluída. As despesas é que têm que ser todas realizadas após a candidatura.

[Automek]

Aí quando dizes 270k querias dizer 300k (como acima)? Se assim for a mais valia comercial é 50k.

Exacto Kin, enganei-me. Já corrigi.

[Automek]

Um parecer da OCC longo mas no final diz isto:

"… 2 - No caso de afetação de quaisquer bens do património particular do sujeito passivo à sua atividade empresarial e profissional, o valor de aquisição pelo qual esses bens são considerados corresponde ao valor de mercado à data da afetação.
3 -   No caso de transferência para o património particular do sujeito passivo de bens afetos à sua atividade empresarial e profissional, o valor dos bens corresponde ao valor de mercado dos mesmos à data da transferência…”

O valor de mercado à data da afetação deve ser considerado como valor de realização (categoria G) aquando da transferência do património particular para o património empresarial. Este valor será considerado valor de aquisição do imóvel afeto à atividade empresarial. Por sua vez, o valor de mercado do imóvel à data da transferência do património empresarial para o património particular será o valor de realização a considerar na categoria B.
Na prática, parece-nos prudente que seja utilizado o valor patrimonial tributário quando superior ao valor de mercado, até porque existe sempre a prevalência deste (quando superior ao praticado), por exemplo no caso de alienação. Não obstante, trata-se de um procedimento com alguma subjetividade, efetivamente.
No que se refere ao cálculo da mais-valia numa e noutra categoria de rendimentos importa considerar o disposto nas respetivas normas que as regulamentam.
https://www.occ.pt/pt/noticias/irs-mais-valia-e-reinvestimento/

Ou seja, dá a impressão que ao afectar património pessoal ao AL (actividade da categoria B), terá de se atribuir um valor de mercado (ou o VPT se superior) a esse imóvel, através de um anexo que o link refere mais acima. Depois, no final do AL, terá de se desafectar, também pelo valor de mercado. Se houver mais valia paga-se por inteiro.
Isto, realmente, é extremamente subjectivo ao falar em valor de mercado.

Quem queira obter mais informações técnicas sobre isto é pesquisar por mais valia alojamento local OCC. Assim obtém artigos da OCC que sempre são mais esclarecedores e fundamentados do que notícias de jornais.

[zAPPa]

Um parecer da OCC longo mas no final diz isto:

"… 2 - No caso de afetação de quaisquer bens do património particular do sujeito passivo à sua atividade empresarial e profissional, o valor de aquisição pelo qual esses bens são considerados corresponde ao valor de mercado à data da afetação.
3 -   No caso de transferência para o património particular do sujeito passivo de bens afetos à sua atividade empresarial e profissional, o valor dos bens corresponde ao valor de mercado dos mesmos à data da transferência…”

O valor de mercado à data da afetação deve ser considerado como valor de realização (categoria G) aquando da transferência do património particular para o património empresarial. Este valor será considerado valor de aquisição do imóvel afeto à atividade empresarial. Por sua vez, o valor de mercado do imóvel à data da transferência do património empresarial para o património particular será o valor de realização a considerar na categoria B.
Na prática, parece-nos prudente que seja utilizado o valor patrimonial tributário quando superior ao valor de mercado, até porque existe sempre a prevalência deste (quando superior ao praticado), por exemplo no caso de alienação. Não obstante, trata-se de um procedimento com alguma subjetividade, efetivamente.
No que se refere ao cálculo da mais-valia numa e noutra categoria de rendimentos importa considerar o disposto nas respetivas normas que as regulamentam.
https://www.occ.pt/pt/noticias/irs-mais-valia-e-reinvestimento/

Ou seja, dá a impressão que ao afectar património pessoal ao AL (actividade da categoria B), terá de se atribuir um valor de mercado (ou o VPT se superior) a esse imóvel, através de um anexo que o link refere mais acima. Depois, no final do AL, terá de se desafectar, também pelo valor de mercado. Se houver mais valia paga-se por inteiro.
Isto, realmente, é extremamente subjectivo ao falar em valor de mercado.

Quem queira obter mais informações técnicas sobre isto é pesquisar por mais valia alojamento local OCC. Assim obtém artigos da OCC que sempre são mais esclarecedores e fundamentados do que notícias de jornais.

Informação oficial:

http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio_contribuinte/Folhetos_informativos/Documents/ALOJ_LOCAL.pdf

[5555]

Militares subalugam casas do Estado em Lisboa a turistas

9 Outubro, 2018 / Lusa

Na sua edição desta terça-feira, o Diário de Notícias avança que casas do Instituto de Ação Social das Forças Armadas (IASFA) alugadas a militares, em Lisboa, têm sido usadas como alojamento local para turistas estrangeiros.

Um dirigente do IASFA afirmou que “já chegou ao nosso conhecimento e é preocupante, até porque tem a ver com o património da Ação Social Complementar”. Além disso, a preocupação inerente prende-se também com o momento gravidade que o IASFA vive neste momento. O diigente preferiu o anonimato por não estar autorizado a falar sobre o caso.

Confrontado, o Ministério da defesa desconhece a situação. Fonte oficial do gabinete de Azeredo Lopes disse ao Diário de Notícias que não é o ministério, mas sim o IASFA que tem de responder sobre esta matéria.


Segundo conta o matutino, um dos casos foi alvo de uma queixa escrita ao IASFA por três moradores do prédio (dois sargentos e um cabo) em maio do ano passado. O apartamento do terceiro andar, na zona da Boa Hora, “passou a ser habitado desde o início” deste ano, com os restantes inquilinos a assistirem “à entrada e saída contínuas de pessoas de diversas nacionalidades a qualquer hora do dia ou da noite”.

Os autores da queixa desconhecem a quem é que o IASFA arrendou o apartamento da Rua Aliança Operária. Ainda assim, não deixaram de comunicar a situação ao instituto que também tem registado a presença de trabalhadores de limpeza naquele local após a saída dos ocupantes.

Além disso, as preocupações dos inquilinos prendem-se também com questões de segurança. De acordo com a queixa, a segurança dos moradores e das suas casas está comprometida, isto porque a chave da porta de entrada foi distribuída “várias vezes a pessoas completamente alheias” ao edifício.

De acordo com o jornal, a situação financeira do IASFA é problemática há vários anos. Aliás, o buraco de dezenas de milhões de euros já originou várias auditorias, tanto do Ministério da Defesa como também do Ministério das Finanças.

Um dos principais objetivos da tutela tem sido apurar, ao certo, qual o património habitacional efetivo do IASFA. Fontes ouvidas pelo DN admitem a existência de mais situações de subaluguer de habitações à revelia do instituto.

Disponibilizar casas com “rendas económicas” aos militares das Forças Armadas é um dos instrumentos de apoio social do IASFA aos associados.