Em busca do 1 Milhao - Real Estate

[deMelo]

Porque não consideram um intervalo de valores, em vez de um valor fixo?

Tipo... minimo e máximo. Um intervalo de valores. Cenário pessimista e cenário optimista.

Porque as despesas, algumas delas, são mesmo teóricas.

[Local]

Aqui está a versão final. Até nem é muito mau... E quando não tenho mudanças de inquilinos é uma maravilha.
É mesmo muito importante ter um filtro na altura da entrada de inquilinos.

[Messiah]

http://www.fifighter.com/

site/blog de um fulano que apostou forte no imobiliário nos anos de crise. Agora tem, salvo erro, 8 imóveis. Foi contando a história, mostrando o cash-flow mensal. Praticamente todas as casas se pagam a si próprias, tinha cash-flow positivo de 2000/3000 mensais e agora "reformou-se". Segundo o próprio, trabalhava na Apple e tinha um income de $200k.

Está no extremo oriente em "passeio".

Tem também muito investido em ações.

Ao longo do tempo colocou muitos quadros com todos esses cálculos de despesas, juros, manutenções, etc, etc, etc,... mas deve haver mais sites/exemplos. Eu não leio muitos blogs, mas encontrei este há anos e fui acompanhando.

Site porreiro! Vou dar umas lieturas

[Local]

É engraçado, pois aqui à uns anos o Messiah também disponibilizou um ficheiro para investimentos e tirei umas ideias dele para o meu ficheiro.
Muito obrigado Messiah!

[deMelo]

O Messiah é um membro valioso deste fórum.

Pelo saber e experiências que vai partilhando! Muito bom!

[tommy]

Eu diria que é o membro mais valioso, porque partilha muita da informação (ou seja não dá só os resultados...)

[D. Antunes]

Sim, vai partilhando o que faz, todo o processo. E muitas vezes tem ideias diferentes. Adoro a descrições dele sobre o modo como consegue descontos extremos e também como fazia publicidade no facebook ao apartamento que queria vender em Lisboa.
Obrigado pelas partilhas.

Acho que ele, se mantiver a pedalada, virá a ser extremamente bem sucedido economicamente.

[tommy]

Messiah, em termos de insurance, tens aí 40$, que assumo por mês, dá 40*12=480$ o que acho muito elevado para os padrões portugueses... isso deve-se a quê? tem muitas coberturas?

Como minimizas o risco de o inquilino danificar o imóvel? seguro? outra estratégia?

[Automek]

Os posts dos descontos e milhas metem inveja a nós que não conseguimos fazer o mesmo aqui, mas mostra bem como nos states se um tipo for trabalhador e tiver inteligência, pode ganhar algum ou bastante dinheiro.

E os posts dos anúncios do imobiliário, quer os de compra via jornais, quer os de venda no Facebook e as análises que o Messiah faz sobre o targeting são mesmo muito boas. Isso pode ser replicado por quem queira. É de agradecer, e muito, a partilha.

[Counter Retail Trader]

Messiah, em termos de insurance, tens aí 40$, que assumo por mês, dá 40*12=480$ o que acho muito elevado para os padrões portugueses... isso deve-se a quê? tem muitas coberturas?

Como minimizas o risco de o inquilino danificar o imóvel? seguro? outra estratégia?

Caução....., ires visitanto o imovel e especialmente se ele te disser que vai sair... ai agendas logo uma visita com urgencia! Porque se tiver coisas para arranjar... que ultrapassem a caução , marcas logo com um tecnico um orçamento e as mudanças so depois de pagas as obras!

Se ele(a) estiver com renda em atraso e começar com filmes é mudar logo a fechadura da casa , é ilegal fazer isto , mas acredita que a alternativa é bem demorada e no final ficas a arder com mais!

[Local]

Mas normalmente, no mês da saída, não pagam e a caução vai ao ar.

[Counter Retail Trader]

Mas normalmente, no mês da saída, não pagam e a caução vai ao ar.

Com danos pagam as obras, caso contrario mudas a fechadura e nao entram la mais nem conseguem tirar as coisas....

Isto a primeira vista pode parecer algo radical , mas acreditem que nao é , os outros nao tem pena de voces...

[Messiah]

Messiah, em termos de insurance, tens aí 40$, que assumo por mês, dá 40*12=480$ o que acho muito elevado para os padrões portugueses... isso deve-se a quê? tem muitas coberturas?

Como minimizas o risco de o inquilino danificar o imóvel? seguro? outra estratégia?

Tenho a caucao... tenho o small claims court...  o seguro nao sei se cobre estragos de um inquilino penso que nao... O seguro custa em media 500-600 ano aqui ... nao sei a razao. Os deductibles sao reduzidos tipo estragos de 500 dolares acima disso paga o seguro.

Eu na minha casa propria pago apenas de seguro 220 por ano... mas foi porque subi o deductible para 7500 dolares. Ate 7500 dolares pago eu... um seguro faz sentido para algo catastrofico... nao para coisas pequenas.

Minimizar o risco dos inquilinos tenho umas ideias... tentar dar incentivos ao inquilino, desde devolver metade da caucao no ultimo mes se estiver em boas condicoes, etc... O custo eh pouco atendendo ao potencial estrago querme parecer.

Tenho outras ideias  tambem... Tipo Rewards Points que podem depois usar par adescontos e compras e dar-lhes gift cards nos restaurantes da area. Posso usar o meu esquema de gift cards e no fundo consigo dar certificados de 75 dolares para umr estaurante bom da zona por cerca de 2-3 dolares.

[Messiah]

Sim, vai partilhando o que faz, todo o processo. E muitas vezes tem ideias diferentes. Adoro a descrições dele sobre o modo como consegue descontos extremos e também como fazia publicidade no facebook ao apartamento que queria vender em Lisboa.
Obrigado pelas partilhas.

Acho que ele, se mantiver a pedalada, virá a ser extremamente bem sucedido economicamente.

Obrigado pelo incentivo. Eu tenciono reformar-me aos 35 anos, por isso ainda tenho cerca de 7 anos pela frente para atingir esses objectivo ... Penso qu eja estou acima da media face a pessoas do mesmo nivel etario sendo que continuo a ter os meus investimentos em bolsa e trading ... uns apartamentos em Lisboa e alguns que fiz o flip... tenho a minha propria casa ja com 50k de equity ... e agora o objectivo de conseguir 7-10 casas nos proximos 7 anos aqui.

[D. Antunes]

Que inveja! Já passei os 35 há mais do que uma década e ainda só veja trabalho pela frente.

Qdo tinha 35 anos tinha o equivalente a 6 dos teus apartamentos. Na altura não me podia reformar, agora já me safava. Mas tb me dá gozo aumentar o património. Eu até gosto de trabalhar, mas estou com vontade de abrandar. Trabalho em demasia é mau, mas também não me vejo sem trabalhar. Estar ocupado e ter rotinas também faz bem.

[Messiah]

Eu quando digo reformar...

Eh ter $$ passivo suficiente (no meu caso quero ter 60-80 mil por ano em rendimento passivo) para me dar na telha para fazer o que eu quiser... O mais provavel eh ate fazer coisas que eu gosto e monetiza-las... se isso eh em teoria reformar? Talvez nao... mas na minha perspectiva sim. Trabalhar quando me apetece... nao que eu nao trabalhe quando estou a fazer analises de apartamentos, ou de accoes ou investimentos... no entanto eu vejo-os ocmo um hobby/passatempo mas que mt provavelmente irao pagar mais que qualquer trabalho a nivel dependente.

[tommy]

Messiah a minha ideia também é parecida à tua...mas aqui em Portugal é muito difícil reproduzir.

Finalmente tive a ler com mais atenção os teus números, e em Portugal é praticamente impossível conseguir uma casa por 57k, e extrair por mês 700 euros. Não conheço nem nunca conheci um caso desses aqui. Mais para ter uma Renda de 700 euros líquida de impostos, (e antes de deduzir custos que aí colocaste) teria que cobrar 896 euros   
É impossível.

Esses retornos são muito muito bons.

Quanto aos parâmetros percebi o FCF / ROIC porque queres saber quanto estás a remunerar o capital que meteste na casa. E comparar com outras.

Mas em termos de RoA, porque utilizas o NOI*12 e não o FCF*12 ? é porque se utilizo o NOI não estou a considerar a prestação....e tecnicamente o activo enquanto não estiver totalmente pago não é meu.

Ou é porque nesse parâmetro queres simular o retorno quando ele for totalmente teu. E comparar com outros investimentos?

[Zel]

the age of bubbles

[Zel]

yo

[Incognitus]

As taxas de juro muito baixas distorcem tudo. Até Portugal, onde o mercado deveria estar deprimido pela demografia, está a animar fortemente nas casas modernas.

As rendas mais elevadas nos EUA resultam muito de a arbitragem nos EUA ser contra taxas fixas a prazos longos, e de o mercado por cima disso ainda ter sensibilidade ao risco ou (neste momento e para créditos um pouco piores) nem sequer emprestar. Por cima disto, a sociedade nos EUA é mais móvel pelo que muitas pessoas optam por arrendar mesmo tendo em conta a arbitragem com comprar e mesmo tendo a possibilidade (crédito) para o fazerem.