http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0103-40142009000200012È de notar :
As transformações da estrutura e das práticas financeiras nos Estados Unidos estreitaram as relações entre os mercados imobiliários e os mercados financeiros, desencadeando um processo de "financeirização dos imóveis", sobretudo a partir dos anos 1980. Esse processo permitiu, de um lado, uma diversificação de contratos financeiros e a ampliação dos estoques de crédito, tendo em última instância imóveis como colateral, e, de outro, aprofundou a dependência dos ciclos de preço e de produção às conjunturas dos mercados financeiros (FMI, 2006, 2007).
Outra nota :
A securitização de hipotecas residenciais, isto é, a transformação de carteiras de crédito em títulos negociáveis, tem suas raízes na reforma do sistema de financiamento residencial capitaneado pelo governo americano no final da década de 1960. A combinação entre aceleração da inflação e a existência de teto para as taxas de juros de empréstimos e dos depósitos a prazo (Regulação Q) criava problemas para a captação de recursos pelas instituições de saving & loans (S&L), responsáveis pelo financiamento da compra de imóveis residenciais.
Outra nota:
O governo americano passou então a encorajar as operações de securitização das hipotecas residenciais (mortgage backed securities ou MBS), ancorando o sistema por meio de quatro instituições, além dos bancos hipotecários e das instituições de poupança (S&L): Federal Housing Administration (FHA), Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Todo o sistema foi construído por garantias públicas diretas ou indiretas. Por esse motivo, essas agências conseguiam captar recursos nos mercados a taxas de juros muito próximas dos bônus de dez anos do Tesouro americano (T-bonds). Tornou-se consenso nos mercados financeiros que essas agências receberiam socorro do Tesouro em caso de desequilíbrios patrimoniais, seja pelo caráter público da FHA e da Ginnie Mae, seja pela importância desempenhada pelas outras duas agências que, na verdade, são companhias privadas com ações negociadas em Bolsa de Valores.10 Fannie Mae e Freddie Mac são responsáveis em grande medida pela condição sine qua non do sistema de financiamento imobiliário americano, qual seja, a capacidade de tornar líquidas as operações hipotecárias caracterizadas por contratos de longo prazo.
Outra nota .
Assim, a gestão da crise do sistema de financiamento imobiliário residencial dos anos 1980 deu origem a um sistema integrado aos mercados securitizados cuja dinâmica permitiu a forte expansão do crédito hipotecário residencial, com desdobramentos favoráveis ao crescimento econômico dos Estados Unidos a partir de 2002, mas que foi acompanhada de inovações financeiras e de acúmulo crescente de riscos (Cagnin, 2007).
A minha teoria sobre homogeneidade no crescimento do valor dos imoveis cai por terra.À medida que a disponibilidade de financiamento se expandia, a demanda por imóveis também se aquecia. Uma vez que a oferta de residências é relativamente inelástica no curto prazo, o resultado foi uma forte elevação dos preços. É bem verdade que, diferentemente do que ocorre com ativos financeiros, cujos mercados são centralizados e organizados, a valorização dos imóveis não ocorreu na mesma intensidade nas diversas regiões dos Estados Unidos. Diferenças qualitativas entre os imóveis, como sua localização e suas características físicas, e da capacidade de endividamento dos compradores, geraram heterogeneidades no ritmo de valorização imobiliária entre as regiões. A escalada recente dos preços esteve mais concentrada nas regiões metropolitanas e em alguns Estados, tais como Flórida e Califórnia.16 A relação entre esses mercados imobiliários regionalizados e a política monetária foi mediada pelo sistema de financiamento. Mesmo que não tenha sido generalizada na mesma magnitude entre as regiões, a valorização da riqueza imobiliária, por se concentrar em áreas densamente povoadas, apresentou impactos que puderam ser percebidos na economia americana como um todo (Goodhart & Hofmann, 2007; Greenspan, 2005; Angell, 2004).
Por fim
Em razão das interconexões criadas pelas técnicas de securitização, a crise do segmento subprime (relativamente pequeno apesar do forte crescimento) do sistema de financiamento residencial expandiu-se em efeito cascata para diferentes mercados financeiros ao longo de 2007.
