Em busca do 1 Milhao - Real Estate

[Automek]

Se uma pessoa fizer a seguinte sequência de negócios imobiliários, com cash, num ano (sem ser habitação permanente):

Compra por 50K vende por 60K - ganha 10K
Compra por 60K vende por 70K - ganha 10K
Compra por 70K vende por 80K - ganha 10K
Compra por 80K vende por 90K - ganha 10K
Compra por 90K vende por 100K - ganha 10K

No final vai ter de declarar no IRS 50% dos 50K de mais valias ou seja 25K, certo ? (esquecendo despesas de aquisição e/ou reconstrução, melhoramento, etc.)

E esses 25K não têm taxa liberatória ou seja, têm de ser incluidos no IRS para apuramento do rendimento colectável, correcto ? (portanto, se o contribuinte já estiver no último escalão os 25K vão ser tributados a 48%)

[zAPPa]

Se uma pessoa fizer a seguinte sequência de negócios imobiliários, com cash, num ano (sem ser habitação permanente):

Compra por 50K vende por 60K - ganha 10K
Compra por 60K vende por 70K - ganha 10K
Compra por 70K vende por 80K - ganha 10K
Compra por 80K vende por 90K - ganha 10K
Compra por 90K vende por 100K - ganha 10K

No final vai ter de declarar no IRS 50% dos 50K de mais valias ou seja 25K, certo ? (esquecendo despesas de aquisição e/ou reconstrução, melhoramento, etc.)

E esses 25K não têm taxa liberatória ou seja, têm de ser incluidos no IRS para apuramento do rendimento colectável, correcto ? (portanto, se o contribuinte já estiver no último escalão os 25K vão ser tributados a 48%)

Exacto, no último escalão os 25K vão ser tributados a 48%. Toma lá especulador empedernido!


http://www.deloitte-guiafiscal.com/irs/tributacao-das-mais-valias

[Automek]

É pena que não deixem que esses 50K de mais valias possam ser usados para a compra de uma habitação permanente, isentando assim as mais valias. Um tipo comprava uma barraca, limpava as mais valias e vendia-a a seguir. 
Ou melhor ainda: doava uma parte da casa própria aos filhos e depois comprava-lhes de novo essa metade com o valor das mais valias.

Fora de brincadeira, quem ande no mercado imobiliária a titulo pessoal (não empresa) é muito fácil atingir o escalão mais alto se lá não estiver, até porque o negócio não é faseado em vários anos.

[Local]

Mas quem abra actividade de compra e venda de imóveis aplica-se o mesmo princípio?
É que nesse caso já deve compensar ter contabilidade organizada, com as respectivas deduções.

[Automek]

Referes-te a empresa ou mesmo actividade comercial na categoria B do IRS ? É que a segunda não vejo como possa evitar as mais valias.

No caso de empresa, a tx de IRC é de 25%. Dá para deduzir despesas mas depois paga-se os dividendos distribuidos (pela metade, salvo erro).
Ora no IRS entram 50% das mais valias, mesmo que seja à taxa máxima, é 50% x 48% = 24% de taxa efectiva.

A empresa deve valer a pena para capitais já consideráveis ou para valores de renda elevados. Não sei, no entanto, quantificar a partir de quanto é que compensará. Uma vez li um artigo que falava em património imobiliário de 500K e/ou rendas mensais de pelo menos 2K.

[Messiah]

É pena que não deixem que esses 50K de mais valias possam ser usados para a compra de uma habitação permanente, isentando assim as mais valias. Um tipo comprava uma barraca, limpava as mais valias e vendia-a a seguir. 
Ou melhor ainda: doava uma parte da casa própria aos filhos e depois comprava-lhes de novo essa metade com o valor das mais valias.

Fora de brincadeira, quem ande no mercado imobiliária a titulo pessoal (não empresa) é muito fácil atingir o escalão mais alto se lá não estiver, até porque o negócio não é faseado em vários anos.

eh pena... aqui nos eua posso fazer isso.

Mesmo em 2a , 3a ou 4a habitacao... quando vendo, posso fazer um exchange like onde posso reinvestir noutra casa. Depois, posso simplesmente mudar a minah residencia para la durante 1 ano e voila. Isento de mais valias ate 300 mil dolares na casa

[Counter Retail Trader]

qual é o teu oficio profissao messiah?

[Local]

Referes-te a empresa ou mesmo actividade comercial na categoria B do IRS ? É que a segunda não vejo como possa evitar as mais valias.

No caso de empresa, a tx de IRC é de 25%. Dá para deduzir despesas mas depois paga-se os dividendos distribuidos (pela metade, salvo erro).
Ora no IRS entram 50% das mais valias, mesmo que seja à taxa máxima, é 50% x 48% = 24% de taxa efectiva.

A empresa deve valer a pena para capitais já consideráveis ou para valores de renda elevados. Não sei, no entanto, quantificar a partir de quanto é que compensará. Uma vez li um artigo que falava em património imobiliário de 500K e/ou rendas mensais de pelo menos 2K.

referia-me a categoria B, em que podes optar pelo regime simplificado ou por ter contabilidade organizada.

[Automek]

referia-me a categoria B, em que podes optar pelo regime simplificado ou por ter contabilidade organizada.

Mas na categoria B não vejo como é que se possa evitar grande coisa. Ou seja, se tivermos 50K de mais valias num ano, mesmo que se arranjem algumas despesas, o problema base continua (que é o de ir parar a um escalão bastante alto do IRS).

[Automek]

Mesmo em 2a , 3a ou 4a habitacao... quando vendo, posso fazer um exchange like onde posso reinvestir noutra casa. Depois, posso simplesmente mudar a minah residencia para la durante 1 ano e voila. Isento de mais valias ate 300 mil dolares na casa

na bolsa há as wash sales. isso que descreves é uma autêntica "wash purchase". 
que maravilha.

[Local]

referia-me a categoria B, em que podes optar pelo regime simplificado ou por ter contabilidade organizada.

Mas na categoria B não vejo como é que se possa evitar grande coisa. Ou seja, se tivermos 50K de mais valias num ano, mesmo que se arranjem algumas despesas, o problema base continua (que é o de ir parar a um escalão bastante alto do IRS).

Tendo em conta uma pessoa que tem muitos rendimentos de compra e venda de imóveis, penso que tendo contabilidade organizada poderá ter uma maior facilidade em arranjar despesas, que por sua vez poderá diminuir o rendimento tributável.
Ou então como dizia o pvg, criar uma empresa de compra e venda de imóveis.

[Elder]

Se uma pessoa fizer a seguinte sequência de negócios imobiliários, com cash, num ano (sem ser habitação permanente):

Compra por 50K vende por 60K - ganha 10K
Compra por 60K vende por 70K - ganha 10K
Compra por 70K vende por 80K - ganha 10K
Compra por 80K vende por 90K - ganha 10K
Compra por 90K vende por 100K - ganha 10K

No final vai ter de declarar no IRS 50% dos 50K de mais valias ou seja 25K, certo ? (esquecendo despesas de aquisição e/ou reconstrução, melhoramento, etc.)

E esses 25K não têm taxa liberatória ou seja, têm de ser incluidos no IRS para apuramento do rendimento colectável, correcto ? (portanto, se o contribuinte já estiver no último escalão os 25K vão ser tributados a 48%)

Se tiver de pagar IMT e IS em cada compra e uma comissão de 5% na venda à imobiliária, esse lucro desaparece todinho.... 

[Automek]

era um cenário hipotético. queria só confirmar a questão fiscal.

[deMelo]

Ao correr aqui uns topicos à procura dos almoços do think, apareceu-me este de 2016.

Como estará isto com o Messiah?