Habitação Própria e permanente

[darkmoon]

Numa conjuntura deflacionária,
será possível vender a própria casa,
ficar a habitá-la mediante aluguer módico,
com direito a recomprá-la por preço inferior
àquele por que foi vendida? Como é o esquema
e a TIR deste negócio imobiliário? Quem perde,
quem ganha, e em que condições?
Gostava de ver.

Desde que se faça contrato, penso que sim. Não?

Antes de comprar a minha 2ª casa, propus numa imobiliária arrendar um apartamento a 1 ano com opção de compra.
Disseram-me que sim: estipulava-se já o preço, dava a entrada e no final do contrato tinha de comprar a casa. Eu respondi que assim não era uma opção porque ficava já tudo definido/feito no início. Respondeu-me "Pois, mas é assim que funciona." Mandei-a passear, claro.

Ou queria já a comissão, independentemente do que viesse a acontecer, ou não é algo que se faça com frequência e nem sabia o que era.

[vbm]

Bem eu pus a questão mas não pensei nela
salvo o senso de que tal contrato vale a pena
se um ganhar e o outro perder. Nesse aspecto,
equivale a uma aposta, pelo que o desfecho deve
ser difícil de adivinhar, e qualquer seguro para caso
desfavorável não deve ser barato. Por isso desisti
de pensar o esquema… No fundo, os intermediários
só lhes interessa a comissão, caso a operação se realize;
noutras circunstâncias não ganham nem perdem nada
porque na realidade nada fazem praticamente, senão
esperar que algum interessado apareça.

[SrSniper]

Camaradas,
estive a investigar e não encontrei nenhuma lei que diga que existe um mínimo de tempo em que a pessoa tenha que estar na HPP antes de a vender.
Contudo referiram-me que se deve colocar a agua e a electricidade no nome do próprio.

Por exemplo se alguém comprar uma HPP, e a vender passado 30 dias, sem nunca ter tido um contrato de agua e luz, e reinvestir o dinheiro noutra HPP, pode ter problemas com o fisco?

Na lei não encontrei nada que refira isto, mas pode estar a fugir me algo.

Porque se não for assim, no limite pode-se comprar 300 casas e vender 300 casas de HPP por ano e beneficiar sempre deste regime fiscal...
Alguém sabe alguma coisa sobre isto?

[SrSniper]

- Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis, nos termos do n.º 5, os prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento colectável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a (euro) 153 300, e que sejam efectivamente afectos a tal fim, no prazo de seis meses após a aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos, salvo por motivo não imputável ao beneficiário, devendo o pedido de isenção ser apresentado pelos sujeitos passivos até ao termo dos 60 dias subsequentes àquele prazo

Isto é para imi... 6 meses.... para reenvestir a venda será igual?

[Local]

Isenções de IMI tens duas durante a vida, se compras três casas num ano para HPP dás cabo dessa isenção.

[SrSniper]

Camaradas...
Eu sei que é comum ter respostas a perguntas que não fiz  !!!
Agradeço a informação mas a minha questão nada tem a ver com IMI.

Se alguém souber a resposta à pergunta que coloquei agradecia.
Já andei a pesquisar e não encontro nada na lei. Só encontro legislação sobre o IMI, que nada tem a ver com a questão.
Se alguém poder ajudar agradecia.

Obrigado

[Automek]

Camaradas,
estive a investigar e não encontrei nenhuma lei que diga que existe um mínimo de tempo em que a pessoa tenha que estar na HPP antes de a vender.
Contudo referiram-me que se deve colocar a agua e a electricidade no nome do próprio.

Por exemplo se alguém comprar uma HPP, e a vender passado 30 dias, sem nunca ter tido um contrato de agua e luz, e reinvestir o dinheiro noutra HPP, pode ter problemas com o fisco?

Na lei não encontrei nada que refira isto, mas pode estar a fugir me algo.

Porque se não for assim, no limite pode-se comprar 300 casas e vender 300 casas de HPP por ano e beneficiar sempre deste regime fiscal...
Alguém sabe alguma coisa sobre isto?

Na minha opinião não há limite de tempo para lá morar, nem limite no número de casas.
Contudo, embora não seja condição obrigatória, é prudente mudar a morada fiscal (o que implica mudar no cartão de cidadão) para evitar chatices com o fisco. As pessoas que não mudaram têm ganho os casos legais, mas o ideal é nem haver caso legal nenhum. Portanto, se fosse eu, comprava, mudava a morada para lá, vendia, comprava nova, mudava a morada para a nova, etc.
Isto garante IMO que o reinvestimento foi sempre feito em habitação própria e permanente e tens a mudança da morada para provar.
Há um artigo que dá pista do porquê ser conveniente fazer isto.
https://paulomarques-saberfazer-fazersaber.blogs.sapo.pt/preenchimento-dos-pressupostos-de-6820
https://www.dinheirovivo.pt/economia/morada-do-cartao-de-cidadao-pode-retirar-isencao-de-mais-valias/

Claro que as mudanças de morada em rotação acelerada e sem contratos de utilities (pelo menos luz e água) é difícil de justificar se o fisco quiser pegar contigo. Então o Sniper viveu em seis casas este ano, até mudou o cartão de cidadão, mas em nenhuma delas tinha luz e água ? 
Mesmo com contratos de utilities podem pegar por não haver consumo. Eu diria que ficas sempre sujeito a problemas mas reduz a possibilidade do sistema do fisco te fazer aparecer na lista de divergências, como explica o artigo.

[D. Antunes]

Pode sp deixar a torneira a pingar e uma lâmpada acessa.
Era o que se fazia na Nazaré, há uns anos atrás, qdo a CM teve a brilhante ideia de penalizar quem não tinha consumos.

[Elder]

Apesar de não teres tempo mínimo de permanência, tens de mudar para lá a morada fiscal e depois vender.

Caso contrário, o Fisco não te aceitará utilizares o benefício fiscal do rollover da HPP.

[Messiah]

Camaradas,
estive a investigar e não encontrei nenhuma lei que diga que existe um mínimo de tempo em que a pessoa tenha que estar na HPP antes de a vender.
Contudo referiram-me que se deve colocar a agua e a electricidade no nome do próprio.

Por exemplo se alguém comprar uma HPP, e a vender passado 30 dias, sem nunca ter tido um contrato de agua e luz, e reinvestir o dinheiro noutra HPP, pode ter problemas com o fisco?

Na lei não encontrei nada que refira isto, mas pode estar a fugir me algo.

Porque se não for assim, no limite pode-se comprar 300 casas e vender 300 casas de HPP por ano e beneficiar sempre deste regime fiscal...
Alguém sabe alguma coisa sobre isto?

A minha mae vendeu 2 HPPs no espaco de um ano e fazer o IRS foi tremendo. Nao aceitava a declaracao. Ao ponto que teve de ir a seccao das financas e a Chefe da Reparticao tambem nao conseguir. Passados 2 meses de estudo la conseguiram fazer, supostamente.

Digo supostamente, porque agora passado 3 anos, apareceu-lhe uma conta para pagar de 40 mil euros das mais valias. As financas estao erradas, mas o programa nao aceita. Tem de fazer reclamacao, e para o fazer teve de ser a pagar primeiro e reclamar depois. Enfim este pais so gama! Isto meteu ROCs ao barulho, etc e e mesmo assim. Por isso cvuidado com isso das HPPs e fazer muitas transaccoes.

[SrSniper]

Apesar de não teres tempo mínimo de permanência, tens de mudar para lá a morada fiscal e depois vender.

Caso contrário, o Fisco não te aceitará utilizares o benefício fiscal do rollover da HPP.

Claro, isso é o mínimo, só nao faz isso quem anda a dormir...
Ja vi que mais de 2HPP por ano pode correr mal.... estava a pensar ter por ano, como como neste pais a lei é anedótico, se calhar não arrisco.

[Local]

qual é o problema de abrir actividade para fazer esse tipo de transacções?

[Messiah]

qual é o problema de abrir actividade para fazer esse tipo de transacções?

com actividade deixa de ser HPP, mas no caso da minha mae foi mesmo HPP dela e foi porque foram mesmo HPPs.

Mas mesmo assim o Estado esta-se a lixar. Paga e nao bufa! Reclamar? Paga primeiro e depois ve-se. Para quem nao tem o $$ como e? Agora para reaver os 40 mil euros que se pagou vamos ver quanto tempo vai ser ou se e mesmo devolvido.

[Local]

qual é o problema de abrir actividade para fazer esse tipo de transacções?

com actividade deixa de ser HPP, mas no caso da minha mae foi mesmo HPP dela e foi porque foram mesmo HPPs.

Mas mesmo assim o Estado esta-se a lixar. Paga e nao bufa! Reclamar? Paga primeiro e depois ve-se. Para quem nao tem o $$ como e? Agora para reaver os 40 mil euros que se pagou vamos ver quanto tempo vai ser ou se e mesmo devolvido.

Deixa de ser HPP mas pode passar a deduzir despesas. Se tiver como actividade compra e venda de imóveis também não paga IMT.

[Local]

Fui colocar a questão sobre um contribuinte singular que efectuou várias escrituras de compra e venda de imóveis, durante este ano, sem ter dado início de actividade.

O colega sugeriu dar comunicação desse início, pagando a coima por entrega fora do prazo, e considerar esses negócios em sede de IRS,no regime simplificado, como rendimentos de categoria B e não como rendimentos de mais-valias que eu iria fazer, o que tem lógica.

Eu, já a fazer contas a questão da tributação, por causa do "lucro" obtido, no regime simplificado, em que é aplicado um coeficiente de 0,95 iria dar um valor de imposto a pagar elevado, o colega informou - por lapso ou desconhecimento, o que sucede a todos - que, no primeiro ano de actividade, a partir de 2015, o coeficiente tem uma redução de 50%, ou seja, passaria a ser 0,425 com base no artigo 31º.

Contudo, após leitura do artigo, concluo que essa redução só se aplica aos coeficientes de 0,15 , 0,75 e 0,10 previstos nas alíneas a), b) e c).

Estou a ler correctamente ?

*** C**** A atividade do SP é a compra e venda de bens, pelo que neste caso, será aplicável o coeficiente de 0.15 sobre as vendas dos imóveis.
Ao coeficiente de 0.15, bem como ao coeficiente de 0.95, não são aplicáveis as reduções de 0.5 e 0.25 do artº 31º nº 10 do CIRS.
Deverá ter ainda em atenção ao artº 31º A do CIRS.
Além disso, deve ter também em atenção o limite previsto no artº 28 nº 2 do CIRS...tendo em conta os valores envolvidos na atividade de compra e venda de Imóveis, facilmente ultrapassa esse limite.

V** V*** Já testaram com Contabilidade Organizada? Só o colega pode estimar porque está na posse dos custos e dos proveitos - nao custa nada tentar determinar o valor de uma maneira e de outra e só depois optar pela via mais vantajosa - se os imoveis forem de valor elevado o Regime simplificado, embora com coef 0.15 vai originar uma taxa de IRS anual bastante elevada
1
Oculta ou denuncia isto
Gosto
 · Responder · 14 h
N*** F*****
N*** F***** A contabilidade organizada só compensaria se fosse em sede de IRC, visto a taxa ser bastante inferior a taxa de IRS do singular.
Oculta ou denuncia isto
Gosto
 · Responder · 14 h
V** V***
V** V*** N*** F***** Com CO o lucro ´teria que ser superior ao resultado da aplicação do coef 0.15 x valor venda - só a comparação destes dois resultados é que permite concluir
1
Oculta ou denuncia isto
Gosto
 · Responder · 14 h
N*** F*****
N*** F***** V** V*** Certo. Isso está assente. Só que em sede de IRS, depois seria aplicada a taxa de IRS, que seria,estimo eu, de 45%, quanto em IRC nunca seria superior a 21%.

[Elder]

O melhor para isso é comprar já limpinha (há advogados a venderem) uma sociedade de compra e venda de imóveis que tenha tido uma transação de IMT e depois daí para a frente tem isenção de IMT em todas as transações e paga 21% do lucro gerado. Metes-lhe uns suprimentos cujos juros cobrem a mais valia do ano e voilá, desapareceu o lucro gerado.

[SrSniper]

Camaradas, é possível fazer um contrato promessa de compra e venda com o prazo de 3 anos,  por exemplo com sinal de 20k na data de assinatura do contrato promessa e entrega de sinal mensal de 400 euros mês durante 3 anos ( valor que soma ao sinal de 15K e que será deduzido a quando da escritura no final do 3 ano).
Dando desde logo posse do imóvel ao futuro comprador?
Legalmente a casa é do vendedor durante os 3 anos, certo ( espero que não para ser o comprador a pagar o IMI)?
Será considerado aluguer os 400 euros mensais? ( Tecnicamente não é aluguer, julgo eu).

Obrigado

[D. Antunes]

Parece-me tranquilo. Sinal e reforço de sinal que servem como princípio de pagamento.
Uma vez vendi recebendo sinal e tinha um prazo para a escritura ou uma porrogação com reforço de sinal.

[SrSniper]

Parece-me tranquilo. Sinal e reforço de sinal que servem como princípio de pagamento.
Uma vez vendi recebendo sinal e tinha um prazo para a escritura ou uma porrogação com reforço de sinal.

A casa ficará sempre a ser minha até à escritura certo?
Terei que pagar IMI e condomínio
Ou existe alguma forma legal de não ser?

[D. Antunes]

Parece-me tranquilo. Sinal e reforço de sinal que servem como princípio de pagamento.
Uma vez vendi recebendo sinal e tinha um prazo para a escritura ou uma porrogação com reforço de sinal.

A casa ficará sempre a ser minha até à escritura certo?
Terei que pagar IMI e condomínio
Ou existe alguma forma legal de não ser?

No meu caso, acordei que, se existisse prorrogação, o comprador pagaria o IMI. Meti isso no CPCV.