dilema taxa fixa ou variável

[Blaster]

Estou num grande dilema, vou renegociar o meu empréstimo à habitação e estou na dúvida se coloco taxa fixa a 10 anos, está a 0,66%actualmente, vs ficar com Euribor 12m negativa.

A taxa fixa permitia reduzir em 5 anos o tempo do empréstimo e saber que mesmo que viesse uma crise e que as taxas Euribor subissem muito eu estava protegido.

No entanto estarei à pagar quase 1% a mais até a Euribor ficar positiva.

O que acham?

[Blaster]

Outro dado importante, o empréstimo tem prazo 25 anos, no entanto o objetivo será amortizar antecipadamente aos 10/15 anos.

[tommy]

Estou num grande dilema, vou renegociar o meu empréstimo à habitação e estou na dúvida se coloco taxa fixa a 10 anos, está a 0,66%actualmente, vs ficar com Euribor 12m negativa.

A taxa fixa permitia reduzir em 5 anos o tempo do empréstimo e saber que mesmo que viesse uma crise e que as taxas Euribor subissem muito eu estava protegido.

No entanto estarei à pagar quase 1% a mais até a Euribor ficar positiva.

O que acham?

isto aqui é uma questão se achas ou não que as taxas irão subir.

pessoal, se a taxa é mesmo fixa nos (apenas) 0,66%, eu secalhar aceitava pagar isso, e ficaria protegido durante 15/20 anos (ou 40) de qualquer subida.
se não subisse consideraria que foi o preço do "seguro".

[Blaster]

Pois é esse o problema, acredito que as taxas vão subir, mas não tenho a mínima ideia quando. Este ano não acredito.
 À taxa fixa é incluído o spread que é igual para qualquer situação de taxa.

[Automek]

Se o objectivo é pagar antecipadamente aos 10/15 anos, convinha criar uma simulação no Excel e ver em ambas as opções:
- Quanto é o capital em dívida ao fim de 10 anos
- Quanto pagaste de juros ao fim de 10 anos

Eu acho que isto se faz facilmente no excel. Na taxa fixa é um dado que se calcula. Na variável basta criar uma célula anual para ir manipulando a taxa de juro e ver, aprox, como é que compara com a outra opção.

Depois é só decidir e ver se queres pagar esse "seguro", como refere o Zero.

Confirma só se é isto:
- Empréstimo a 25 anos (embora o pretendas pagar antecipadamente aos 10/15)
- Euribor 12 meses revista anualmente (actualmente -0.095%)
- Taxa fixa a 10 anos: 0.66%

- Quais são os spreads em cima de uma e outra ? (para calcular a taxa final)

[Blaster]

Sim é isso Automek.

Já tenho o plano de cada empréstimo, no entanto tenho de fazer a taxa variável a variar.

O spread para qualquer das hipóteses será 1.25%.

O meu receio será que ocorra algum evento que faça as euribor subirem, por exemplo aumento da inflação para cima de 2% até mesmo o euro acabar.

O IPC da China está a ficar positivo e os EUA estão a ficar com as taxas de referência mais altas/ inflação, pode ajudar à inflação da Europa...

[Automek]

Eu faria uma coisa deste género (não ligues à qualidade, isto foi quick and dirty e convém confirmar se está tudo OK).

No quadro à direita dá para manipular a euribor conforme entendas. Eu coloquei a seguinte sequência por anos, como exemplo:

-0.10%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
...

A partir daí dá para ver os juros já pagos e o capital ainda em dívida até ao final de cada ano. O highligth nos 10 anos é porque é aí que pretendes amortizar.

Numa sequência destas a taxa fixa parece superior. Convém confirmar as contas, claro.

[darkmoon]

O meu caso: comprei casa em 2007, as taxas ainda chegaram aos 5%. Parte do que ia poupando, amortizava ao empréstimo.
Quando as taxas começaram a descer renegociei o tempo do empréstimo, de 44 passou para 25 anos, prestação igual à inicial.
Taxa continuou a descer e a poupança foi para certificados de aforro/depósitos.
Agora pago praticamente 0% de juros, 98% da prestação é amortização e estou "protegido" pelas poupanças que já rendem mais juros que aqueles que pago do empréstimo.

Quanto ao teu caso, tendo em conta que a taxa será fixa a 10 anos e pretendes amortizar antecipadamente em 15, optava por fixar e tentar poupança para quando a taxa fixa acabasse pudesse optar por amortizar totalmente, ou em grande parte, com essa poupança, caso fosse necessário.

[Counter Retail Trader]

existe alguma clausula ou algo do genero que indique um possivel aumento na taxa fixa?  ou achas que te vao  cobrar por outra via se tiveres a fixa?

[Zenith]

Estamos numa época de taxas Euribor  historicamente baixas. A Euribor a 12 meses é fortemente correlacionada com inflação e mandato do BCE é inflação de 2%. Se coisa regressar rapidamente à normalidade taxas Euribor vão subir pelo menos 1 ponto acima da taxa fixa. Não sabemos é quanto tempo vai demorar regressar à normalidade.
De qq modo estamos numa época atípica e por isso incertezas quanto ao futuro são muitas. Por isso se taxa fixa resulta em 1,91% e mesmo que a estagnação se mantenha parece um preço baixo a pagar para estar protegido contra subidas inesperadas que nesta época de incerteza não podemos descartar.

[Blaster]

Eu faria uma coisa deste género (não ligues à qualidade, isto foi quick and dirty e convém confirmar se está tudo OK).

No quadro à direita dá para manipular a euribor conforme entendas. Eu coloquei a seguinte sequência por anos, como exemplo:

-0.10%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
...

A partir daí dá para ver os juros já pagos e o capital ainda em dívida até ao final de cada ano. O highligth nos 10 anos é porque é aí que pretendes amortizar.

Numa sequência destas a taxa fixa parece superior. Convém confirmar as contas, claro.

Automek, está muito bom o ficheiro, devia haver uma base de dados no fórum/ wiki para guardar este documento! Obrigado!

[Blaster]

O meu caso: comprei casa em 2007, as taxas ainda chegaram aos 5%. Parte do que ia poupando, amortizava ao empréstimo.
Quando as taxas começaram a descer renegociei o tempo do empréstimo, de 44 passou para 25 anos, prestação igual à inicial.
Taxa continuou a descer e a poupança foi para certificados de aforro/depósitos.
Agora pago praticamente 0% de juros, 98% da prestação é amortização e estou "protegido" pelas poupanças que já rendem mais juros que aqueles que pago do empréstimo.

Quanto ao teu caso, tendo em conta que a taxa será fixa a 10 anos e pretendes amortizar antecipadamente em 15, optava por fixar e tentar poupança para quando a taxa fixa acabasse pudesse optar por amortizar totalmente, ou em grande parte, com essa poupança, caso fosse necessário.

É isso que em principio vou fazer, colocar um pouco o pé no acelerador (prestação mais alta por ter a certeza no que vou pagar por mês) e poupar. Também tive desses empréstimos com spread reduzido, mas tive de mudar de casa maior, acabou-se o spread baixo.


Anónimo, relativamente à alteração da taxa fixa, ainda não vi com atenção se podem rever a taxa, mas não acredito que possam rever de forma fácil, não estou preocupado com esse ponto.


Zenith, sim também acho que é um preço algo justo a pagar pela taxa fixa.

Já me decidi e vou fazer taxa fixa, tenho de me despachar que só está a aumentar. A taxa fixa dá-me um descanso adicional, se a taxa Euribor ficasse em zero nos 10 anos pagava cerca de 5% de prémio de juros para ter este descanso.

[Automek]

Eu não quis influenciar no início mas taxa fixa era também, claramente, a minha opção.

[JoaoAP]

Obrigado Automek pelo Excel.

Blaster:
quais são as tuas propostas de juros, sem spread, a 5, 8, 9,  10 e 15?
Foi uma boa ideia esta... eu acho se não for antes, com a influência dos EUA a inflação deve subir... assim, estou tentado a pensar neste assunto.
As minhas sem spread:
5 anos                       0,181%
8 anos                        0,398%
9 anos                        0,501%
10 anos                      1,159%
15 anos                      1,686%

[tommy]

a tx fixa a 5 anos 0,181% é muito bom  se a inflação subir estamos protegidos por pouco dinheiro. se não subir.....estamos todos tipo japão nos próximos anos 

[Blaster]

JoaoAP,

A taxas fixas são iguais às do seguinte o seguinte link:

https://sebgroup.com/large-corporates-and-institutions/prospectuses-and-downloads/rates/swap-rates

Agora estou a começar a entrar em stress porque as taxas não param de subir!

A CGD não é competitiva nas taxas fixas, parece-me que deve serr o teu banco, eles colocam uma "margem" sobre a taxa fixa de mercado, outros bancos não.

[Automek]

É despachar o assunto Blaster. As subidas ainda só são do outro lado do atlântico. Por cá as euribor renovaram mínimos históricos.
http://observador.pt/2017/01/23/taxas-euribor-sobem-a-3-mantem-se-a-6-e-renovam-minimos-a-9-e-12-meses/

Estás à volta com as burocracias, não ?

[Blaster]

Sim, estou só agora a aguardar burocracias para fixar a taxa, mas que ainda deve demorar umas 2 semanas! 

[JoaoAP]

Eu e um familiar iremos fazer taxa fixa quando isto começar a subir um pouco.
Mas temos de ir acompanhando as notícias.

Deixo algumas alertas que se podem deduzir do texto seguinte,
Isto deve começar com as mudanças politicas Francesas e depois Italianas... etc.
Isto vai ser uma revolução que começou na altura certa e prevista muito antes.
Quem dera que desta vez ele não estivesse certo. Mas os acertos, para quem acompanha, são tão granes, que assusta.

Deve vir depois a Escócia, Catalunha, etc...

O texto:

Posted Jan 25, 2017 by Martin Armstrong
Draghai Euro Crisis
For the first time, the head of the European Central Bank, Mario Draghi, has conceded the possibility that the EU may fall apart. Draghi came out and said that any member leaving the Eurozone would need to settle its claims or debts with the bloc’s payments system before severing ties. This statement reveals the heated discussion at Davos and the rift that is beginning to spread. This statement, released on Friday, was made in a letter to two Italian lawmakers in the European Parliament.
Sentiment in Italy is turning very anti-euro and this view is beginning to emerge in other Eurozone states. While they are blaming Britain, the real issue is the insane management of austerity and negative interest rates. This has created a massive depression in Europe and the unending Quantitative Easing has destroyed the European bond market. Whenever the ECB has to give up, interest rates will soar, for private buyers will not be willing to risk it all when the EU is clearly doomed.
Based on data to end-November, Draghi is saying that Italy would have to pay €358.6 billion euro to leave — an exit tax. What Draghi fails to comprehend is that such demands will not keep the Eurozone together, and are more likely to cause it to disintegrate and just default on the ECB. Up until now, the very threat of defaults on cross-border debts has tended to keep the Eurozone together throughout the financial crisis. But pushing this too far will lead to default.
Southern Europe, which are the weaker economies including Italy, Spain, and Greece, have accumulated huge liabilities to keep the euro afloat while Germany stands out as the biggest creditor with net claims of €754.1 billion euros. This alone may set off the massive capital flight to the dollar. We are looking at the complete collapse of the Quantitative Easing carried out by the ECB since 2008 without any success. This will cause Trump problems with trade and currency, which he is not likely to understand.

[Thorn Gilts]

O Marques Mendes a falar de literacia financeira com uma observação absolutamente errada entre taxa fixa e variável. Esquece que não há almoços grátis.

Infelizmente, muitos seguem igual e errado raciocínio.

Para acabar com a ignorância que por ai anda ai, são vários os estudos que mostram que, no long run, o mutuário terá vantagem (paga menos juros em geral) com um empréstimo com taxa variável em comparação com um empréstimo com taxa fixa. Isso acontece porque os bancos abusam e cobram mais nas taxas fixas, pois, economicamente, não deveria haver vantagem entre escolher uma ou outra no prazo (longo) do empréstimo.

O Marques Mendes diz coisas muito interessantes, mas tenho visto grandes pontapés em temas de gestão e economia. Devia ter melhor assessores.

#marquesmendes #sic #luismarquesmendes  #literaciafinanceira