Se o ponto 2 ainda não estiver a ser implementado, a implementação resultaria sempre numa queda dos valores dos FIIs (dada a primeira regra).
Em primeiro lugar quero deixar um olá ao incognitus.
Ele tem mantido este forum activo.
Isso dá trabalho, requer investimento de tempo e quem por aqui passa esporádicamente deve agradecer-lhe.
Ontem encontre duas paginas da Deco sobre os fundos de investinnto imobiliário.
https://www.deco.proteste.pt/investe/fundos-imobiliarios-recuperacao-a-vista-s5100154.htmO s últimos anos têm sido duros para os fundos imobiliários, registrando retornos médios negativos (-2,4% nos últimos 3 anos e -3,5% no último). A maioria tem vindo a perder valor
Os associados ao Novo Banco (NB Património: -20,4% e NB Logistica: -11,5%) e ao Banif (Banif Imopredial: -15,6%) foram muito penalizados, ao qual não será imune algum efeito de contágio do contexto delicado dos próprios bancos. Excluindo estes 3 fundos, o retorno médio dos fundos imobiliários seria de 0,2%.
Pela positiva, destaca-se o Imopoupança, com uma rentabilidade líquida de 3,9% no último ano. Enquanto os outros fundos têm uma estratégia de investimento diversificada com ativos de vários segmentos (residencial, escritórios, retalho, industrial, turismo, entre outros.), este apenas investe em imóveis do Estado ou de outros organismos públicos, para os arrendar a essas mesmas entidades.
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Graves problemas
As dificuldades, que antes já justificavam a fraca performance destes fundos, mantiveram-se ou mesmo agravaram-se. Uma delas prende-se com o crescente volume de imóveis disponíveis para arrendar. Em Junho deste ano, cerca de 23,2% dos imóveis em carteira dos fundos estariam por arrendar – o valor mais elevado dos últimos 6 anos. Os fundos têm tentado atenuar este impacte, com um esforço de alienação de ativos.
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Outro problema advém do facto de os resgates superarem as novas subscrições, o que em termos líquidos faz com que haja uma saída de fluxos financeiros, e que os fundos procuram compensar com a venda “forçada” de imóveis ou com o recurso a divida.
Este saldo entre resgates e novas subscrições foi particularmente pesado para os fundos NB Logística e NB Património, que perderam respectivamente 48,5% e 26,3% das suas unidades de participação durante 2014.
Globalmente, houve um esforço de desalavancagem em 2014. Após elevado crescimento registado nos anos anteriores, o endividamento global dos fundos de investimento imobiliário reduziu-se 26,3%. Aliás, muitos dos fundos, no final de 2013, apresentavam um nível de dívida muito próximo do limite máximo fixado por lei, segundo a qual, o endividamento não pode representar mais de 25% do ativo total (NB Logística: 24% e AF Portfolio: 23,8%), pelo que esse esforço de desalavancagem foi significativo. No fim de 2014, há inclusivamente, alguns fundos que não recorriam a financiamento (Imopoupança, NB Logística e Imofomento).
A médio prazo, é esperada uma recuperação do setor, fruto de um aumento do número de investidores institucionais de regresso ao mercado, bem como de investidores estrangeiros. Por outro lado, o dinamismo do setor do turismo e uma relativa estabilidade ao nível do pipeline de ativos poderão também contribuir para essa recuperação.
Conselho
Apesar dos sinais positivos potenciais para o setor, aos níveis atuais consideramos que este ainda não está atrativo, pelo que mantemos o conselho de venda para todos os fundos, excetuando o Imopoupança, para o qual alteramos o conselho para manter. Esta mudança deve-se às suas características intrínsecas: ativos imobiliários adquiridos ao Estado, sendo que a aquisição é feita após ser assegurado o seu arrendamento a essas mesmas entidades publicas; a sociedade gestora é detida a 100% pelo estado e sem recurso a endividamento. Logo, este fundo apresenta uma carteira de imóveis totalmente arrendada, com rendimento certo e contratualizado. Apesar de oferecer um retorno relativamente estável, padece do risco resultante do conflito de interesses de o Estado português ser ao mesmo tempo gestor do fundo, vendedor dos imóveis adquiridos e ainda arrendatário desses mesmos imóveis.
