Alojamento de estudantes em Portugal, nicho com potencial de crescimento
O alojamento de estudantes é um nicho de mercado com grande potencial, não só devido ao interesse que suscita em termos de desenvolvimento, como também devido à existência de vários imóveis no País que podem ser adaptados para o segmento. Estas são algumas das conclusões do "W Student Housing Review", da Worx.
A cada vez maior atratividade do mercado português como destino académico representa uma oportunidade para o setor imobiliário capitalizar o potencial de crescimento do segmento de alojamento de estudantes, que se pode posicionar como um importante nicho, revela o "W Student Housing Review", realizado pela Worx - Real Estate Consultants. De acordo com "o primeiro estudo sobre alojamento universitário de Portugal", esta área tem tido grande projeção a nível internacional, "uma performance bastante interessante enquanto negócio de investimento em mercados maduros", e perspetiva-se "a manutenção dos seus níveis de crescimento", acompanhando a evolução da população universitária global e dos fluxos de estudantes internacionais nos próximos anos.
O CEO da Worx, Pedro Rutkowski, refere no documento que Portugal "tem vindo a conseguir atrair um número crescente de estudantes internacionais integrados num vasto conjunto de programas de mobilidade", o que se "explica pelo crescente posicionamento das universidades portuguesas nos rankings internacionais, por uma vivência académica num país estrangeiro com custo de vida relativamente mais reduzido quando comparado com outras capitais europeias, e que oferece ainda mais-valias importantes como segurança, gastronomia, clima, proximidade de praias, programas culturais e vida noturna". Para o responsável, "estamos perante um nicho de mercado com enorme potencial: por um lado, porque há apetência e interesse no desenvolvimento deste segmento agora justificado em números; por outro, porque existem diversos imóveis (de proprietários particulares, promotores, instituições financeiras e entidades institucionais) nas localizações adequadas que podem ser estruturados para dar resposta à carência de camas identificada". Além de que este segmento "pode dar resposta à necessidade de rentabilização de ativos que estejam neste momento devolutos", contribuindo para a reabilitação dos centros das cidades "não só em termos de ativos como sócio-culturais, aumentando o número de pessoas que reside no centro, trazendo-lhe outro dinamismo e uma nova vida".
No cômputo geral, o alojamento de estudantes é ainda um nicho de mercado pouco explorado, existindo uma oportunidade significativa de investimento no setor.
Mercado português muito fragmentado
O aumento dos fluxos de estudantes internacionais tem potenciado o crescimento do mercado de residências universitárias em termos globais. Mas se os mercados do Reino Unido, dos EUA e até da Austrália são já organizados e maduros, "constata-se que os restantes destinos" ainda são "consideravelmente incipientes", lê-se na análise da Worx. O mercado europeu "é ainda imaturo e o rápido crescimento da procura não teve resposta adequada" em termos de oferta. O estudo afirma que a Europa Continental está "cerca de dez anos atrás do Reino Unido na promoção de residências de estudantes". Consequentemente, há um grande potencial de crescimento, mesmo tendo em conta a incerteza financeira e a volatilidade económica, "e que terão seguramente de ser enquadradas no desenvolvimento de qualquer projeto".
Quanto a Portugal, no ano letivo 2010/2011, contou com 21 824 estudantes internacionais; destes, 8536 eram do programa Erasmus - mais 16% que no ano anterior e mais do triplo que há uma década. As nacionalidades com maior representatividade são a espanhola (com 24% do total de alunos inscritos), a brasileira (com 18%), seguindo-se, a alguma distância, a italiana, a polaca e a alemã (com 10%, 9% e 5%). A oferta portuguesa de alojamento é "ainda muito informal e pouco estruturada", afirma no documento Miguel Santo Amaro, co-fundador da UniPlaces.com (plataforma online para alojamento universitário). O responsável considera que há "uma carência global de alojamento seguro, fiável e acessível para estudantes e Portugal não é exceção". Refere que "menos de 10% é propriedade ou gerido pelas universidades. Em Lisboa, assistimos ao investimento por um conjunto de players nos últimos dez anos, adaptando imóveis para alojamento de estudantes Erasmus com o objetivo de rentabilizar os ativos e alcançar retornos entre 8 a 10%". Na Internet, "o número de camas em estruturas próprias para o efeito publicitadas é inferior a 5% da procura existente, e os estudantes não têm uma forma eficiente de as reservar", comenta Miguel Santo Amaro, para quem os hostels são "um novo tipo de oferta, uma vez que a sua época baixa coincide com a época alta dos estudantes, existindo algumas sinergias positivas entre os dois segmentos". Na globalidade, explica, o mercado "é muito fragmentado e muitos imóveis são propriedade e/ou geridos individualmente ou por pequenas empresas com reduzida capacidade para, de forma eficiente, chegarem aos estudantes em Portugal e no mundo".
Zona de Lisboa pouco madura e profissional
Na capital portuguesa, foram identificados 140 alojamentos de estudantes, num total de cerca de 4 mil camas, segundo o "W Student Housing Review". A localização preferencial é na proximidade dos pólos universitários e com acesso direto às linhas de metropolitano, pelo que a zona de Alvalade/Cidade Universitária conta com mais de 13% da oferta existente. Seguem-se as Avenidas Novas, a zona do Marquês de Pombal/Avenida da Liberdade e Arroios/Alameda. A Estefânia, o Saldanha e Campo Mártires da Pátria também têm representatividade enquanto locais preferenciais, existindo alguma dispersão do alojamento pelas restantes zonas da cidade.
Da oferta identificada, conclui-se que 59% das unidades de alojamento são privadas, em que o arrendamento privado tem um peso de cerca de 15%, num total de 21 unidades. Já em número de camas, as residências universitárias públicas têm mais de 60% do mercado, enquanto o arrendamento privado totaliza 3%. Por amostragem, foi identificada a prevalência de quartos individuais, que representam mais de metade do mercado, enquanto os apartamentos são praticamente residuais. Os quartos duplos existem sobretudo em residências universitárias públicas ou nas promovidas por congregações religiosas/fundações.
Uma abordagem qualitativa da oferta existente leva a concluir que "mais de 90% do alojamento de estudantes tem um estado de conservação acima do razoável". Mesmo assim, "subsiste alojamento em funcionamento qualitativamente inferior aos padrões atuais". Das 138 unidades identificadas, cerca de 45 têm "qualidade elevada", 82 "razoável" e 11 "insuficiente".
Na análise da propriedade/gestão, ao cruzar o número de unidades, o estudo da Worx constata que os maiores proprietários são as empresas privadas (52%) e as universidades públicas/SAS (26%), seguidas das congregações religiosas/fundações, com 12%. Foram identificados cerca de 50 players, em que a análise por dimensão do portefólio permite perceber que a maioria tem uma carteira inferior a 20 camas. Existem 13 players com portefólios entre 50 e 100 camas e dez são proprietários/ gestores de carteiras entre 20 e 50 camas. A análise conclui que quase 60% dos players gerem menos de 50 camas, "o que revela um mercado ainda pouco maduro e profissional", permitindo "potenciar ganhos com o aumento da dimensão através de economias de escala". É ainda constatado que os portefólios de mais de 200 camas são quase exclusivos das universidades públicas/SAS (serviços de ação social). Os SAS da Universidade de Lisboa têm o maior portefólio, com de 619 camas, seguidos dos SAS da Universidade Técnica de Lisboa, com 558 camas, e os SAS da Universidade Nova, com 452 camas.
Apesar de o mercado ser pouco profissionalizado, "existe já um conjunto de players com alguma dimensão e que têm vindo a contribuir de forma positiva para a qualificação do mesmo e para a formalização da oferta nos últimos anos", remata o documento. A análise estima, para Lisboa, um défice de cerca de 10 mil camas para acomodar o número de alunos com necessidades de alojamento (considerando os deslocalizados, os internacionais e os dos países da CPLP - Comunidade dos Países de Língua Portuguesa, que totalizam cerca de 14 mil estudantes para as atuais 4 mil camas).
Existe assim "espaço para o crescimento dos players existentes, bem como para a entrada de novos que venham qualificar a oferta". O estudo conclui que "subsiste unanimidade no crescimento e na sustentabilidade deste nicho de mercado, que pode tornar-se não apenas um bom cartão de visita para os estudantes estrangeiros", como "um motor de reabilitação e rejuvenescimento dos centros das cidades".
http://www.oje.pt//esp--de-negocios/noticias/alojamento-de-estudantes-em-portugal-nicho-com-potencial-de-crescimento
