Imobiliário - Tópico principal

[girassol]

Fiz recentemente uma escritura e a notária, em conversa informal, disse que o primeiro trimestre de 2019, ao contrário do que é habitual no primeiro trimestre de cada ano, foi brutal!
Muitas, mas mesmo muitas escrituras e sem empréstimos bancários.
Parece que a maioria das casas que estão a ser vendidas destinam-se a investimento de dinheiro que estava parado em cofres.
Isto na periferia. Imaginem em Lisboa!
 

[Ugly bull]

Investimento chinês com vistos gold recua 37%
Entra janeiro e abril foram concedidas 138 autorizações de residência cidadãos chineses. Investimento brasileiro também diminuiu.

https://www.jornaldenegocios.pt/economia/detalhe/investimento-chines-com-vistos-gold-recua-37

[girassol]

Confirma-se o que disse a notária.
As vendas aumentaram, sem empréstimos bancários, investimento de dinheiro que estava parado. Investidores nacionais.

[gaia]

Fiz recentemente uma escritura e a notária, em conversa informal, disse que o primeiro trimestre de 2019, ao contrário do que é habitual no primeiro trimestre de cada ano, foi brutal!
Muitas, mas mesmo muitas escrituras e sem empréstimos bancários.
Parece que a maioria das casas que estão a ser vendidas destinam-se a investimento de dinheiro que estava parado em cofres.
Isto na periferia. Imaginem em Lisboa!
 

As escrituras desse trimestre são o resultado dos negócios fechados no ano anterior , e que só este ano são formalizados , mas muito cuidado  em 1998 e 1999  o panorama era o mesmo, com o crédito bonificado...

Depois foi o colapso nas periferias das grandes cidades , com promotores falidos , e a banca entalada .

[gaia]

Confirma-se o que disse a notária.
As vendas aumentaram, sem empréstimos bancários, investimento de dinheiro que estava parado. Investidores nacionais.

O BCE com a política de taxas de juro baixas , está a criar a bolha imobiliária , mas o fim da estória  é sempre o mesmo ....

[kitano]

Dinheiro parado no banco não serve para nada...

E estamos longe de ter excesso de stock.

[Reg]

as poupanças e estão minimos

http://www.msn.com/pt-pt/financas/poupanca/poupança-das-famílias-desce-há-três-anos-e-está-em-mínimos-históricos/ar-BBVn5YB
a banca tem começar emprestar se querem manter preços altos e ganhar comissoes!

[gaia]

Dinheiro parado no banco não serve para nada...

E estamos longe de ter excesso de stock.

O problema não é stock , é o crédito , e a banca vai ter que fechar a torneira , uma das formas de resolver os seus problemas durante a crise , foram os leilões , em que a própria financiava os novos compradores ....

 Crédito em ativos inflacionados , o risco aumenta exponencialmente ....

Atualmente   " cash is King "  , não há investimento alternativo , salvo pequenas apostas .  O mercado imobiliário em diversos países já está queda , só faltam os mercados acionistas , mercadorias, etc.

Estamos num ponto muito perigoso , a correção poderá ser muito violenta nos índices .

NO mercado imobiliário nacional , está tudo investido , os mais espertos venderam ....

[kitano]

Estás a ver tudo ao contrário gaia, os níveis de crédito efectivamente não estão elevados. As subidas do mercado estão sustentadas por compras a pronto e efectivamente não há excesso de stock

[Incognitus]

Onde não há mesmo excesso de stock é em imobiliário moderno. Porém, já se nota muita construção.

Se olharmos para os fogos como sendo fungíveis entre si, certamente que vai parecer existir grande excesso de stock. Só que para grande parte do público o stock em imobiliário antigo é invisível. Ou melhor, visível demais ... feio demais. 

[kitano]

Moderno ou não, nos sítios mais apetecíveis, que puxam as médias para cima, é difícil encontrar coisas à venda.

E sim, há muita coisa para finalizar nos próximos 2 anos...

[kitano]

Também, no último topo não havia tanta falta de coisas “novas” hoje em dia há muito mais pessoas disponíveis a olhar para coisas velhas e remodelar.

[gaia]

Na baixa do Porto , há 10 anos atrás ninguém queria viver , os prédios não tinham garagem , estavam degradados , etc .
O turismo alterou a equação , os apartamentos que estavam em arrendamento normal , passaram A L , e nos próximos dois anos vão surgir uma vaga gigantesca de apartamentos reabilitados , vai haver clientes para todos ?  O AL já está em Matosinhos , Leça , Gaia, etc . Continuam a surgir hotéis todos os dias . A maioria dos hóteis no Porto há 10 anos estavam falidos , ou numa situação financeira  deplorável .
Há 10 anos tinha apartamentos que não conseguia alugar .... Em 2008 mesmo com a crise internacional o mercado imobiliário ainda estava a bombar , e depois...

Se o turismo abranda , ou pára , o centro da cidade poderá transformar- se num autentico deserto , porque existem muito poucas pessoas  a viver ...

O que fazer a todos esses apartamentos, comparados a preços loucos , e demasiados pequenos , e muitos deles muito mal reabilitados , que dentro de 10 anos vão necessitar de muita manutenção.

A maioria das pessoas não fazem a mínima ideia , dos custos de manutenção de um prédio antigo , mas tem uma vantagem, uma longevidade  muito maior , centenas de anos , os de betão tem um limite ...

[Elder]

Os bancos têm de continuar a emprestar porque o crédito neste momento é o único produto que dá alguma receita. E sem receita não há resultados.

A alternativa, yields das obrigações, morreram, cortesia do BCE.

[darkmoon]

Moderno ou não, nos sítios mais apetecíveis, que puxam as médias para cima, é difícil encontrar coisas à venda.
E sim, há muita coisa para finalizar nos próximos 2 anos...

Também tenho esta perceção, na cidade onde vivo. Interior do país. Muita coisa a construir/finalizar, população estagnada... Rendimentos sem grande alteração. Não percebo.

[Automek]

Os preços também subiram porque a oferta não responde com o estalar de dedos. A economia começou a melhorar a partir de 2014. Os projectos e decisões de construção ainda levaram tempo. E depois há o tempo de construção propriamente dito até estarem terminados.
Eu vejo isso bem no Infantado (Loures), onde costumo correr. Há uma batelada de novos prédios em acabamento e outros ainda em construção que começaram há uns 3/4 anos. Coisas grandes. E outros ainda a começarem. Vão ser várias centenas de fogos só nesta urbanização.

O que se passa no Infantado, passar-se-á noutros sitios, presumo. Este novo stock de casas, que não apareceu assim que a economia melhorou, estarão agora a começar a aparecer em maior quantidade.

[Beruno]

No porto, percorram a rua do almada de cima a baixo, 1 rua ao lado dos aliados, teem la varios predios/apartamentos em obra, para alojamento local. Algumas fachadas ate publicitam "predio para alojamento local, chave na mao"

[Ugly bull]

Os preços também subiram porque a oferta não responde com o estalar de dedos. A economia começou a melhorar a partir de 2014. Os projectos e decisões de construção ainda levaram tempo. E depois há o tempo de construção propriamente dito até estarem terminados.
Eu vejo isso bem no Infantado (Loures), onde costumo correr. Há uma batelada de novos prédios em acabamento e outros ainda em construção que começaram há uns 3/4 anos. Coisas grandes. E outros ainda a começarem. Vão ser várias centenas de fogos só nesta urbanização.

O que se passa no Infantado, passar-se-á noutros sitios, presumo. Este novo stock de casas, que não apareceu assim que a economia melhorou, estarão agora a começar a aparecer em maior quantidade.

É a fase do 'overcapacity' típico da fase final das bolhas.
Ou seja, quando ocorre um aumento desmesurado da inflação, porque o mercado está desequilibrado (a procura é maior do que a oferta), o mercado responde com investimento para aumentar a oferta. O problema é que esta procura (de casinhas, neste caso) não ocorre em resposta a um aumento estrutural da procura, nomeadamente demográfico e/ou melhoria do mercado de trabalho (melhoria dos salários que permite mudança para casinhas melhores). O aumento da procura ocorre devido ao contexto: turismo e 'value storage' (porque juros estão e estarão baixos para a próxima década).
No que ao 'turismo' diz respeito, penso que o que se vê por essa Lisboa fora, fala por si. A maioria dos edifícios reabilitados vão para alojamentos turísticos e/ou para hotéis de 4 e 5 estrelas. Os restantes edifícios vão para apartamento que são colocados no mercado a preços de milhões de euros.
No que ao 'value storage' diz respeito, temos os que jogam na liga dos campeões, e compram os tais apartamentos de milhões, como quem compra sacas de batatas, pouco lhes importando se obtêm yield ou se pagam taxas e taxinhasQuerem segurança. Depois temos o que jogam na liga europa e na liga de honra: os zés que pouparam a vida toda e que antigamente 'investiam' nas obrigações do bes e/ou banif e que ficaram queimados. Não vejo problema nenhum em os zés torrarem o dinheiro poupado em imóveis no pico de um ciclo económico (vamos abstrair-nos que estamos em Portugal; quando o ciclo virar lá fora aqui vira também, independentemente do ciclo económico em que este rectângulo esteja na altura). O problema vai ser quando o 'wealth effect' desaparecer. Todos vós já se sentiram os maiores do mundo quando as vossas carteiras de acções, FIM's, ETF's estão no pico. E também já se sentiram na merda quando os drawdown estão bem lá em baixo e, por cumulo, vêm o desemprego a bater à vossa porta ou na de alguém próximo. Eu já estive em ambos os lados da barricada...Quando se sentirem na merda, como é que irão reagir quando for preciso por o pão na mesa e tiverem aquele apartamento que compraram quando se sentiam os maiores e que agora não conseguem vender com o estalar de dedos?

Nesta fase de ciclo económico o 'wealth efect' é patente. Tenho vários amigos cujos olhinhos brilham de ganância quando se fala de imobiliário: um diz que até ao verão faz €500k com as casas que tem em carteira (tem 4 casas, duas em reabilitação em simultâneo, outra já colocada à venda por valores estapafúrdios ainda nem as obras se iniciaram); outro diz que até aos 50 anos deixa de trabalhar porque ganha €50k com cada trasacção imobiliária; outra colega fala, com alguma inveja na voz, que um seu colega comprou uma casa em tosco por €500k e que a vendeu por €1200k. E por aí fora. Já para não dizer os inúmeros colegas que agora vendem e publicitam casas no FB e nos imensos carros de agências imobiliárias que todos os dias vejo na rua. Este período faz-me lembrar o pico do ouro, quando se viam lojas de ouro em cada esquina.

[Kin2010]

Moderno ou não, nos sítios mais apetecíveis, que puxam as médias para cima, é difícil encontrar coisas à venda.

E sim, há muita coisa para finalizar nos próximos 2 anos...

No entanto, quando fiz as minhas buscas o ano passado, contavam-se pelos dedos os empreendimentos novos no centro de Lisboa. Ia sempre parar aos mesmos anúncios, um no Saldanha, outro na Columbano, e pouco mais. As buscas tendiam a mostrar os mesmos poucos repetidos centenas de vezes -- isso também acontecia para os apartamentos em 2ª mão.

[Kin2010]

Não duvido que as coisas tenderão a apertar para o AL. Mas também o aumento do nº de turistas e de estudantes internacionais é uma vaga brutal e estrutural. São muito, muito mais do que eram no passado. Tudo ajudou a isso, recuperação económica, as plataformas como a Airbnb, Booking e mesmo a Uber, os vôos low cost, que tornam as viagens mais baratas e até mesmo as ferramentas Internet como o Google Maps que permitem planear as viagens ao pormenor como antes não se fazia.