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Autor Tópico: Imobiliário - Tópico principal  (Lida 728138 vezes)

Ugly bull

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3320 em: 2019-03-29 19:03:50 »
É porque o turismo é muito ciclico...e com a yield curve invertida talvez vejamos isso ao vivo e a cores sooner than later..diria 2 anos

Não sei se alguma vez na história moderna a yield curve inverteu num contexto de tão baixos juros durante tanto tempo.

Por essa razão, poderá não ter o significado que teria noutras circunstância: uma possível recessão.

Veremos.

Os ciclos de um destino turístico são mais lentos do que um ciclo económico. Assentam mais nos estudos de Buttler, um geografo do que nos ciclos curtos da economia mundial.
Dito isto, a resposta à questão: o ciclo de vida do destino Lisboa vai entrar em decadência para o ano? Será um seco 'Não sei.'



Os ciclos turísticos caminham de mão dada com os económicos com um delay que não consigo objectivar. Contudo, ocorreu nos últimos 10/15 anos uma revolução com a democratização do turismo proporcionada pelas companhias 'low cost' e pelos AL's. Hoje em dia, por 70€/cabeça, passo um fim de semana em Barcelona. O facto de a classe média-baixa e baixa ter passado a ter acesso a este mercado massificou o negócio. Quando (se?) o mercado de trabalho inflectir e este pessoal começar a fazer mais contas de cabeça, a 1ª coisa em que vão cortar é nas escapadinhas de fim de semana: se não dá para ir a Barcelona vamos à Caparica.

Raposo Tavares

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3321 em: 2019-03-29 20:17:25 »
Acredita que a coisa vai para além disso. Muito para além disso.
O tema daria pano para mangas e justificaria um tópico. Adiante.
Repara que o que dizes (Barcelona a 70€) é só aparentemente ótimo.
O que consegues em Barcelona agora não tem a mesma qualidade do que conseguias experimentar em 1990. Os barceloneses também não te encaram como te encaravam há uns anos. Vai daí que se a experiência e a narrativa do processo se alterou, a qualidade do produto turístico também se alterou. Neste caso, para bem pior.
Resumidamente, falamos aqui da exaustão de um destino turístico. A coisa pode alterar-se se começares a providenciar novos produtos turísticos no mesmo destino.
Ibiza fê-lo há uns anos atrás quando começou a urbanizar a parte mais 'complicada' da ilha. Barcelona poderá, portanto, tomar outra atitude...

Agora pensa no Algarve. O Algarve está com uma sorte danada. O turismo de praia e sol, o chamado triple s (sun, sand and sea), está super esmagado O que seria do Algarve hoje se não fosse a loucura que varreu todo o mediterrâneo nos últimos anos? Repara que tu próprio reconheces que a quebra da moeda turca se sentiu negativamente no Algarve. Agora imagina que a Tunísia se compunha, que a Argélia se civiliza, que o mar vermelho se pacifica, que os gregos se acalmam, que os marroquinos resolvem os seus problemas económicos e sociais e os seus vendedores ambulantes se acalmam...

Agora pensa em Lisboa. Comprei um T2 na zona do Areeiro em 2015 que agora poderia vender com 30, 40, 50%? de lucro. A que se deve esta subida? A resposta é fácil: ao turismo.
Sei que a esta afirmação se responde sempre com a descaracterização das zonas mais típicas da cidade e que, a prazo, a insustentabilidade deste destino poderá sobressair. Acontece que o destino Lisboa se pode enriquecer com novos produtos: culturais (museus, espetáculos...), empresariais (congressos, meetings...), lazer... e, desta forma, dirigir-se a novos clientes-alvo.

Falando da nossa capital devo dizer duas coisas:
1º concordo com a taxa de dormida e penso que esta pode ser uma boa forma de criar novos produtos de forma a evitar o esvaziamento e a insustentabilidade do destino/Lisboa.
Investimentos que acho corretos: todos os que têm sido feitos em museus (recordo o que se está a fazer na Ajuda...), espaços para congressos e
incentivos à criação de novas valências culturais. Penso que não vale a pena falar de todas as estruturas que têm sido criadas.
2 discordo do tempo que se tem perdido em adaptar as exigências da vida de hoje a uma melhor rede de transportes urbanos e de saneamento básico. O meu raciocínio é muito simples: o turista que Lisboa quer atrair agora, é pouco compatível com atrasos e ineficiências nos transportes, com problemas na recolha de lixo, com rotura nas redes de água e de esgotos...

O turismo tem que ser bem tratado. É a atividade mais democrática que conheço para quem é empreendedor e tem tirado o nosso país de apertos desde os anos 60 do século passado. Daí que me arrepia a leveza com que muitas pessoas  com responsabilidade política e económica se referem a esta 'galinha dos ovos de ouro'.
« Última modificação: 2019-03-29 20:49:08 por Raposo Tavares »
'Não existe empreendimento mais custoso do que querer precipitar o curso calculado do tempo. Evitemos portanto dever-lhe juros.'
in: Aforismos sobre a Sabedoria de Vida, Arthur Schopenhauer

"Se um homem tiver realmente muita fé, pode dar-se ao luxo de ser céptico."
in: Citações e Pensamentos, Friedrich Nietzsche

"O ar quando não é poluído, é condicionado."
in: Jô Soares (conhecido humorista brasileiro)

Artista Romeno

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3322 em: 2019-03-29 21:46:22 »
Se é onde dizes e estiver bom vendes pelo dobro. Pela primeira vez vejo aqui um comentario de jeito e sustentado e nisso dou os parabens ao raposo.
A meu ver o problema é que por exemplo a catalunha tem uma economia fortissima alem do turismo e lisboa o que tem? Nada....

Vimeiro

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3323 em: 2019-03-29 22:07:14 »
Agora pensa em Lisboa. Comprei um T2 na zona do Areeiro em 2015 que agora poderia vender com 30, 40, 50%? de lucro. A que se deve esta subida? A resposta é fácil: ao turismo.

Não acho que seja simplesmente turismo. Existiu pelo menos mais dois decretos-lei/enquadramentos legais que fizeram aumetar o preço do imobiliário:
1- Alojamento local (que está diretamente relacionado com o turismo)
2- O permitir a isenção de IRS 10 anos a reformados europeus.
https://www.jornaldenegocios.pt/economia/impostos/irs/detalhe/pensionistas_estrangeiros_podem_vir_para_portugal_a_pagar_zero_de_irs



Ou seja o boom que estamos a assistir e a aproveitar via alojamento local + isenção irs reformados foi da exclusiva responsabilidade de Pedro Passos Coelho e o seu governo. Que hoje dá dinheiro para tudo até para dar passes a 40€ juntamente com cortes violentos nos serviços públicos..perdão..cativações.

Irónico que o tipo mais odiado pela esquerda e pelos donos dos direitos adquiridos, foi o "autor" de dois decretos-lei + enquadramento fiscal que mudaram a vida de Portugal.  :D

Raposo Tavares

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3324 em: 2019-03-30 00:08:09 »
Se é onde dizes e estiver bom vendes pelo dobro. Pela primeira vez vejo aqui um comentario de jeito e sustentado e nisso dou os parabens ao raposo.
A meu ver o problema é que por exemplo a catalunha tem uma economia fortissima alem do turismo e lisboa o que tem? Nada....

Artista, não penso vender o apartamento se bem que me aperceba que nas montras das imobiliárias da João XXI e da Av Roma os preços expostos parecem poder permitir a expectativa de duplicar o valor investido, como dizes. Como não penso vender, também não posso comprovar se as transações se praticam ao par ou abaixo (e quanto abaixo) dos valores de venda anunciados...

Quanto á economia de Lisboa e da sua região circundante, esta, apesar de tudo, não é da regiões mais pobres da Europa...
Quanto ao Turismo... sublinho que esta é uma atividade exportadora, trata-se de comércio externo sem custos. Além disso, não para de aumentar o seu peso no PIB nacional: + de 14%, sendo que o seu peso estimado pode ficar bem abaixo do peso real. Os rendimentos do turismo são quase sempre estimados e estas estimativas são difíceis de fazer e ficam muitas vezes abaixo do valor que aportam à economia nacional.
Pensa que um turista gasta muito dinheiro fora do ambiente horeca (hotéis, restaurantes e cafés): O turista compra têxteis, calçado, cerâmicas, produtos alimentares, gasta dinheiro em transportes... (O investimento mais desinteressante para a nossa economia serão os 'recuerdos'feitos sabe-se lá onde... Um senão).
Devemos pensar no turismo -sublinho, mais uma vez- como um veículo para aumentar as exportações sem gastar dinheiro em transportes, taxas aduaneiras, sem perdas e sem extravios...
Quanto à qualidade dos comentários deste tópico, penso que há por aqui muitos foristas com um bom conhecimento prático e experiencial dos negócios imobiliários.

Vimeiro, a propósito da classe política face ao turismo, devo dizer que Portugal tem tido a sorte de ter muito bons técnicos a tomar decisões políticas nesta área: do CDS ao PS... Vá lá, vá lá...
As campanhas do Turismo de Portugal são casos de estudo em muitos países. O nosso marketing tem qualidade e tem conseguido ótimos resultados em meios novos como a Internet, por exemplo.
« Última modificação: 2019-03-30 00:15:47 por Raposo Tavares »
'Não existe empreendimento mais custoso do que querer precipitar o curso calculado do tempo. Evitemos portanto dever-lhe juros.'
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Reg

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3325 em: 2019-03-30 00:22:37 »
hummm........


na internet sabem madonna vive portugal

e

quando madonna  tira fotos revistas   em lisboa

quem e que trouxe madonna para ca e tem merito  :D  axo foi namorado tuga dela!
« Última modificação: 2019-03-30 00:27:44 por Reg »
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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3326 em: 2019-03-30 00:27:37 »
hummm........


na internet sabem madona vive portugal

e

quando madona  tira fotos revistas   em lisboa

quem e que trouxe madona para ca e tem merito  :D  axo foi namorado tuga dela!

Reg, deixa lá a Madona.
A coisa passa por associar produtos turísticos portugueses a pesquisas na Internet e a adequar ofertas para os diferentes pesquisadores. Uma coisa à séria. Em certa medida e com a devida distância, o Turismo de Portugal antecipou as técnicas utilizadas na campanha do Trump...
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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3327 em: 2019-03-30 00:29:37 »
publicidade  todos paises fazem


mas madonna   e propaganda gratis  vale milhoes

como CR7 da prestigio nação ( nem que seja saberem que existe um pais chamado portugal no mundo )sem  estado gastar nada


so quero  não ignorem coisas gratis  que valem muito
https://www.dn.pt/cultura/interior/madonna-na-capa-da-vogue-italia-focada-no-futuro-e-em-lisboa-9657848.html
"Just one day out of life" (Apenas um dia fora do quotidiano) é o tema de capa, onde Madonna fala sobretudo da transformação que a sua vida sofreu com a mudança para Lisboa.
« Última modificação: 2019-03-30 00:42:48 por Reg »
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Raposo Tavares

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3328 em: 2019-03-30 00:50:29 »
publicidade  todos paises fazem


mas madonna   e propaganda gratis  vale milhoes

como CR7 da prestigio nação ( nem que seja saberem que existe um pais chamado portugal no mundo )sem  estado gastar nada


so quero  não ignorem coisas gratis  que valem muito

Ok, Reg... deve ser isso. Portanto, agora, quando a Madonna se for, isto vai ser uma desgraça. Imagino, eu...

Reg, o turismo de eventos tem muita importância e é mensurável, já o turismo 'vamosláaverondeéqueaquelaPopStarvive' tem os seus quês: para além de se correr o risco da pop star se poder maçar e 'bazar', ainda tem o problema da justa medida. Se é difícil medir o peso económico do turismo, esta última, chamemos-lhe assim, categoria é de quase impossível medida. Se se perguntar 'quantas pessoas vão a Manchester pisar a passadeira que serviu de capa de um disco dos Beatles enquanto estes a travessavam?' Dir-nos-ão os responsáveis britânicos que a resposta é muito difícil. Será muito mais fácil saber quantas pessoas vão a Roma para ver o Papa: a burocracia do Vaticano trata disso com todo o rigor.

Adiante. Os inquéritos mais fidedignos são os realizados nos locais em que os turistas chegam, ou partem, do nosso país: os aeroportos. Até aos dias de hoje, os inquéritos levados a cabo para saber o que os turistas aqui procuram referem o clima, a segurança, a comida, as paisagens, @s portugues@s... mas não falam da Madonna nem do Ronaldo... Hélas!
« Última modificação: 2019-03-30 00:59:45 por Raposo Tavares »
'Não existe empreendimento mais custoso do que querer precipitar o curso calculado do tempo. Evitemos portanto dever-lhe juros.'
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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3329 em: 2019-03-30 00:52:03 »
quando arabes acalmarem vai voltar concorrencia.


tugalandia não modou quase nada e passou ser 4 pais mais pacifico do mundo

tambem conta.

na segunda guerra portugal tambem era tipo  pais mais seguro da europa !  e tambem ganhou com isso


« Última modificação: 2019-03-30 01:05:29 por Reg »
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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3330 em: 2019-03-30 01:02:28 »
quando arabes acalmarem vai voltar concorrencia.


tugalandia não modou quase nada e passou ser 4 pais mais pacifico do mundo

tambem conta

É isso Reg.
'Não existe empreendimento mais custoso do que querer precipitar o curso calculado do tempo. Evitemos portanto dever-lhe juros.'
in: Aforismos sobre a Sabedoria de Vida, Arthur Schopenhauer

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3331 em: 2019-03-30 01:07:23 »
Pois parece que se adivinhava esta conversa no JNeg: https://www.jornaldenegocios.pt/empresas/turismo---lazer/detalhe/turismo-tera-impacto-de-mais-de-40-mil-milhoes-este-ano?ref=CaldeiraoDaBolsa_Destaques

Os especialistas já dizem que um em cada cinco euros é proveniente do Turismo. Pode ser verdade, pode ser uma notícia 'a pedido' na tentativa de pressionar alguns a não atacarem tanto o turismo...

20% do PIB, de qualquer forma, parece-me muito...
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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3332 em: 2019-03-30 08:33:54 »
Vimeiro, a propósito da classe política face ao turismo, devo dizer que Portugal tem tido a sorte de ter muito bons técnicos a tomar decisões políticas nesta área: do CDS ao PS... Vá lá, vá lá...
As campanhas do Turismo de Portugal são casos de estudo em muitos países. O nosso marketing tem qualidade e tem conseguido ótimos resultados em meios novos como a Internet, por exemplo.

As campanhas são boas mas já existem há muitos anos...lembro-me há talvez 8 anos(?) de estar em helsinquia a ler a versão inglesa do jornal metro de distribuição gratuita, e ver duas coisas que me chamaram atenção:
1- As temperaturas de várias cidades europeias...em Portugal dava duas: Lisboa e Funchal. Porquê Funchal?
2- Publicidade a viagens para Portugal com uma imagem creio que do algarve

O que mudou substancialmente em Portugal e permitiu aproveitar financeiramente o boom do turismo foi essencialmente dois decretos/enquadramentos fiscais: alojamento local e isenção de irs 10 anos para reformados.

Os dois do Passos Coelho, o odiado.

 :D Que irónico.

Aliás, podes sempre fazer umas experiências: acaba com o alojamento local + isenção do irs imediatamente e vê o que acontece.

Artista Romeno

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3333 em: 2019-03-30 11:19:36 »
Eu acredito que seja verdade mesmo. Portugal na ultima decada perdeu imensas empresas. Nao tenho duvidas que tirando a cortica a pasta e papel a autoeuropa e a continental o resto é turismo centros de servicos e pouco mais

Reg

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3334 em: 2019-03-30 11:24:44 »
isso   isenção fiscal velhotes extrangeiros   esta dar ultimas

a muitos paises berrar contra  os nordicos são piores passa haver dupla tributação
https://observador.pt/opiniao/duplas-tributacoes-a-finlandia-e-o-mercado-unico/

alojamento lucal tambem ja tem decretos protecionistas controlar nas cidades (Centros lisboa e porto)

unica coisa ainda mexe e   construçao  civil
« Última modificação: 2019-03-30 11:43:46 por Reg »
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Beruno

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3335 em: 2019-03-30 22:07:04 »
Portugal nao é so serviços. Tem muita exportação de perfis metalicos, e a industria textil. No parque da autoeuropa estao la varias multinacionais, desde faurecia, continental, autovision, visteon, delphi.

E ate muitas empresas teem deslocado para ca servicos, como call centers, como é o caso do bnp paribas

Onde poderíamos de facto crescer muito é na reparação e manutenção naval. Se juntassemos isso às ligações ferroviárias ao centro da europa, este podia ser um ponto de crescimento serio

Carminati

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3336 em: 2019-03-31 13:00:00 »
Agora pensa em Lisboa. Comprei um T2 na zona do Areeiro em 2015 que agora poderia vender com 30, 40, 50%? de lucro. A que se deve esta subida? A resposta é fácil: ao turismo.

Não acho que seja simplesmente turismo. Existiu pelo menos mais dois decretos-lei/enquadramentos legais que fizeram aumetar o preço do imobiliário:
1- Alojamento local (que está diretamente relacionado com o turismo)
2- O permitir a isenção de IRS 10 anos a reformados europeus.
https://www.jornaldenegocios.pt/economia/impostos/irs/detalhe/pensionistas_estrangeiros_podem_vir_para_portugal_a_pagar_zero_de_irs



Ou seja o boom que estamos a assistir e a aproveitar via alojamento local + isenção irs reformados foi da exclusiva responsabilidade de Pedro Passos Coelho e o seu governo. Que hoje dá dinheiro para tudo até para dar passes a 40€ juntamente com cortes violentos nos serviços públicos..perdão..cativações.

Irónico que o tipo mais odiado pela esquerda e pelos donos dos direitos adquiridos, foi o "autor" de dois decretos-lei + enquadramento fiscal que mudaram a vida de Portugal.  :D

Esses são duas grandes razões, mas há mais e francamente acho que não nenhuma que seja dominante.

Houve a crise em que durante anos não se comprou casas.

A seguir os juros baixam e acaba a crise, e quem adiou a troca/compra de casa atacou em força.
O boom do turismo ajudou a reabilitar o centro, não só as casas, mas tudo o resto restaurantes, cafés, serviços, dando vida dia e noite...tornando zonas esquecidas que ninguem queria em zonas muito atractivas.

Depois um sem numero de razoes, desde a deslocalização para Lisboa/porto das grandes empresas de serviços, os grandes fundos que depois da crise resolveram apostar no imobiliário e viram que Portugal estava barato...e como se o mercado já não estivesse quente...vem aí as REIT.

Resumindo várias razões que aconteceram todas ao mesmo tempo dando como resultado este boom (que não acho que seja uma bolha, a não ser para aquela minoria que esta a comprar para vender mais tarde com lucro...).

Carminati

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3337 em: 2019-03-31 13:07:41 »
Eu acredito que seja verdade mesmo. Portugal na ultima decada perdeu imensas empresas. Nao tenho duvidas que tirando a cortica a pasta e papel a autoeuropa e a continental o resto é turismo centros de servicos e pouco mais

Que pessimismo Romeno.

Nos ultimos anos até tem havido uma melhoria.
Nem dou muita importancia a estes artigo, que raramente são independentes, mas os numeros são o que são:

https://jornaleconomico.sapo.pt/noticias/exportacoes-uma-historia-recente-de-sucesso-417326

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Reg

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Re: Imobiliário - Tópico principal
« Responder #3339 em: 2019-03-31 16:42:21 »
Por cada 100 mil euros em compras de casas, os bancos emprestaram 40 mil euros. Em media
dados do Instituto Nacional de Estatística e do Banco de Portugal

as medias  valem pouco  mas pelo visto  não falta muito para 50% serem credito

Antes da crise e do regaste da troika, os bancos davam crédito equivalente a cerca de 65% do valor total das compras de casas

desta vez são cidades  tem preços maiores tipo lisboa não e geral subida em todo pais
« Última modificação: 2019-03-31 18:04:50 por Reg »
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