Imobiliário - Tópico principal

[as]

Sim. O problema principal, que era a dificuldade de aprovação dos projectos na CMA parece estar resolvido. Veremos as licenças de utilização.

Mas eu pedi a devolução das reservas que tinha feito e comprei noutro local.

Cumprimentos,

  AS

[Artista Romeno]

Agora ja é na serra de carnaxide, a seguir deve ser no casal cotao depois no cacem...e la pa 2022 em sao joao das lampas

[kitano]

Sim. O problema principal, que era a dificuldade de aprovação dos projectos na CMA parece estar resolvido. Veremos as licenças de utilização.

Mas eu pedi a devolução das reservas que tinha feito e comprei noutro local.

Cumprimentos,

  AS

Obrigado pelo feedback. Soube que um amigo vendeu o apartamento e comprou lá, mas agora está a viver noutra casa enquanto espera. Fiquei com receio que esteja à espera do dia de são nunca

[Kin2010]

O meu AL continua em grande. Isto foi uma sorte, eu meti-me nisto há 2 anos e meio sem fazer ideia de que ia ser tão bom.

O interessante é que, nos 3º e 4º trimestres de 2018, as rendas recebidas foram uns 25% acima das dos trimestres correspondentes de 2017.

Só com um T1 na Expo, longe do Metro, recebi € 5263 de rendas no 4º trimestre (um detalhe: isto na realidade é essencialmente Set, Out, Nov, porque a Booking.com paga só no mês a seguir às dormidas).

Isto dá € 1754 por mês. É o dobro do que se ganharia em aluguer de longa duração.

[Vimeiro]

O meu AL continua em grande. Isto foi uma sorte, eu meti-me nisto há 2 anos e meio sem fazer ideia de que ia ser tão bom.

O interessante é que, nos 3º e 4º trimestres de 2018, as rendas recebidas foram uns 25% acima das dos trimestres correspondentes de 2017.

Só com um T1 na Expo, longe do Metro, recebi € 5263 de rendas no 4º trimestre (um detalhe: isto na realidade é essencialmente Set, Out, Nov, porque a Booking.com paga só no mês a seguir às dormidas).

Isto dá € 1754 por mês. É o dobro do que se ganharia em aluguer de longa duração.

Excelente!!!

[Artista Romeno]

O meu AL continua em grande. Isto foi uma sorte, eu meti-me nisto há 2 anos e meio sem fazer ideia de que ia ser tão bom.

O interessante é que, nos 3º e 4º trimestres de 2018, as rendas recebidas foram uns 25% acima das dos trimestres correspondentes de 2017.

Só com um T1 na Expo, longe do Metro, recebi € 5263 de rendas no 4º trimestre (um detalhe: isto na realidade é essencialmente Set, Out, Nov, porque a Booking.com paga só no mês a seguir às dormidas).

Isto dá € 1754 por mês. É o dobro do que se ganharia em aluguer de longa duração.

E isso liquido da quanto, depois de impostos limpeza imi taxas etc?

[Local]

Parabéns Kin!

[Artista Romeno]

Parabéns Kin!

Cuidado negocios ciclicos ja se sabe como sao. E negocios sem barreiras a entrada a rentabilidade tende para o custo de capital....

[pedferre]

Bem quando os meus pais forem para um lar daqui a uns anitos já sei o que fazer com a casa deles ao pé da marina de Lagos, pelos vistos o aluguer a turistas rende.

[Messiah]

O meu AL continua em grande. Isto foi uma sorte, eu meti-me nisto há 2 anos e meio sem fazer ideia de que ia ser tão bom.

O interessante é que, nos 3º e 4º trimestres de 2018, as rendas recebidas foram uns 25% acima das dos trimestres correspondentes de 2017.

Só com um T1 na Expo, longe do Metro, recebi € 5263 de rendas no 4º trimestre (um detalhe: isto na realidade é essencialmente Set, Out, Nov, porque a Booking.com paga só no mês a seguir às dormidas).

Isto dá € 1754 por mês. É o dobro do que se ganharia em aluguer de longa duração.

Tambem tens mt mais trabalho, entre check ins (ou pagar a alguem), limpezas, comissoes da booking - 15% - impostos e outros custos... esse valor e bruto?

[Artista Romeno]

O meu AL continua em grande. Isto foi uma sorte, eu meti-me nisto há 2 anos e meio sem fazer ideia de que ia ser tão bom.

O interessante é que, nos 3º e 4º trimestres de 2018, as rendas recebidas foram uns 25% acima das dos trimestres correspondentes de 2017.

Só com um T1 na Expo, longe do Metro, recebi € 5263 de rendas no 4º trimestre (um detalhe: isto na realidade é essencialmente Set, Out, Nov, porque a Booking.com paga só no mês a seguir às dormidas).

Isto dá € 1754 por mês. É o dobro do que se ganharia em aluguer de longa duração.

Tambem tens mt mais trabalho, entre check ins (ou pagar a alguem), limpezas, comissoes da booking - 15% - impostos e outros custos... esse valor e bruto?

Pois sao essas as contas relevantes esse t1 tem um vm de 350 mil assuma se que sao 18 a 20k bruto ano isso depois de imposto limpeza check in check out, comissoes booking, imt, condominio sera que 3 3.5 por cento e uma yield boa mas nada do outro mundo num downturn do mercado esfumam se anos de ganhos, sim anos. Agora e quem comprou em 2012 ate 2013 14 isso é outra musica esses fizeram os negocios da vida deles

[Kin2010]

O meu AL continua em grande. Isto foi uma sorte, eu meti-me nisto há 2 anos e meio sem fazer ideia de que ia ser tão bom.

O interessante é que, nos 3º e 4º trimestres de 2018, as rendas recebidas foram uns 25% acima das dos trimestres correspondentes de 2017.

Só com um T1 na Expo, longe do Metro, recebi € 5263 de rendas no 4º trimestre (um detalhe: isto na realidade é essencialmente Set, Out, Nov, porque a Booking.com paga só no mês a seguir às dormidas).

Isto dá € 1754 por mês. É o dobro do que se ganharia em aluguer de longa duração.

E isso liquido da quanto, depois de impostos limpeza imi taxas etc?

Para este 4º trim, as despesas foram 1373, portanto deu margem de 3890, antes dos impostos. As despesas foram portanto 26% das rendas. Mas seriam mais se eu não tivesse um acordo familiar para ir fazer o trabalho logístico. Se eu não tivesse, as despesas poderiam ser mais uns 300-400, daria talvez 1700 de despesas, logo uns 3500 de margem bruta. Atenção que isto inclui gás, luz, e água, sou eu que os pago.

Quanto ao IRS e IVA, tenho soluções integradas de racionalização de.... Espero que me estejam a compreender.

Para a comparação com a aluguer LD as rendas são quase apropriadas, pois há despesas nos 2 casos, embora mais despesas no AL.

[Beruno]

Não te entendo. O que é que interessa o valor do imobiliário, se é para manter a render durante anos a fio? Só fazia sentido se o banco pedisse reforço da garantia do empréstimo se o valor da casa cair para metade. E o que é que interessa se o valor da casa cair para 25000€ se continuar a receber o mesmo anualmente? Isto não é comprar ações como a lvmh. Apenas interessa a diferença entre despesas com crédito/manutenção/impostos e rendas

O dinheiro é do banco, o rendimento é positivo, o que interessa mais? Emprestavam-te 150K para comprares a lvmh a dar-te 2%/ano??? Agora para comprar casa todos emprestam. A diferença tá aí

[Kin2010]

O meu AL continua em grande. Isto foi uma sorte, eu meti-me nisto há 2 anos e meio sem fazer ideia de que ia ser tão bom.

O interessante é que, nos 3º e 4º trimestres de 2018, as rendas recebidas foram uns 25% acima das dos trimestres correspondentes de 2017.

Só com um T1 na Expo, longe do Metro, recebi € 5263 de rendas no 4º trimestre (um detalhe: isto na realidade é essencialmente Set, Out, Nov, porque a Booking.com paga só no mês a seguir às dormidas).

Isto dá € 1754 por mês. É o dobro do que se ganharia em aluguer de longa duração.

Tambem tens mt mais trabalho, entre check ins (ou pagar a alguem), limpezas, comissoes da booking - 15% - impostos e outros custos... esse valor e bruto?

Sim, tenho um acordo familiar para isso. Se não tivesse, o que teria que pagar extra para a logística talvez fosse 300-400 (ou talvez mais).

Mas estas despesas incluem água, gás, luz. Portanto, para comparar com o aluguer LD deve-se comparar com um caso em que seja o senhorio a pagar essas despesas (e logo, a cobrar uma renda maior por isso).

Quanto a comissões o valor de rendas acima é o recebido por mim, líquido delas. Sim, na Booking são uns 15%, na Airbnb muito menos, uns 4%.

Quanto a IRS e IVA, não esquecer as soluções integradas de racionalização...

[Kin2010]

Não te entendo. O que é que interessa o valor do imobiliário, se é para manter a render durante anos a fio? Só fazia sentido se o banco pedisse reforço da garantia do empréstimo se o valor da casa cair para metade. E o que é que interessa se o valor da casa cair para 25000€ se continuar a receber o mesmo anualmente? Isto não é comprar ações como a lvmh. Apenas interessa a diferença entre despesas com crédito/manutenção/impostos e rendas

O dinheiro é do banco, o rendimento é positivo, o que interessa mais? Emprestavam-te 150K para comprares a lvmh a dar-te 2%/ano??? Agora para comprar casa todos emprestam. A diferença tá aí

Não entendo a tua questão. Estás a comentar um post meu? Bom, para já eu não pedi empréstimo nenhum para comprar o T2, comprei a pronto, depois de vender a maioria das acções.

[Artista Romeno]

Não te entendo. O que é que interessa o valor do imobiliário, se é para manter a render durante anos a fio? Só fazia sentido se o banco pedisse reforço da garantia do empréstimo se o valor da casa cair para metade. E o que é que interessa se o valor da casa cair para 25000€ se continuar a receber o mesmo anualmente? Isto não é comprar ações como a lvmh. Apenas interessa a diferença entre despesas com crédito/manutenção/impostos e rendas

O dinheiro é do banco, o rendimento é positivo, o que interessa mais? Emprestavam-te 150K para comprares a lvmh a dar-te 2%/ano??? Agora para comprar casa todos emprestam. A diferença tá aí

Errado, muito errado, assumes que o rendimento nao cai e vai cair quem agora comprar com credito vai lixar se... Quem comprou por metade ta safo....o que a malta nao ve e que o turismo e ciclico pa caracas e as barreiras a entrada sao 0....mas nas bolhas e mesmo assim, por isso e que sao bolhas:-X quando o al quebrar as rendas veem logo pa metade acordem portugal e a romenia do atlantico so 2 a 5 por cento dos jovens pode pagar estas rendas em lisboa e os velhos tem casas, mas voces estao tao embriagados que nao vem isso vejam as contas dos reits de hotelaria e das cadeias de hotelaria na crise ha mt gente que vai ter uma surpresa se comprar agora....
Da lvmh ha o risco da china explodir mas ninguem comprou esse titulo pelo dividendo, mas sim pelo crescimento dos lucros

[Beruno]

Estava a responder ao romeno porque acho que ele concentra-se demasiado no valor do activo num determinado momento, como se fosse Obrigado a vender tudo seja a que preço for. E quando investimos em imobiliario temos que estar prontos para não precisar disso e ignorar a realidade, de que mais cedo ou mais tarde uma determinada casa comprada agora vai valer bem menos. Se corremos o risco de a precisar de vender mais vale não investir, porque vai correr mal

O risco é esse, do rendimento estar dependente do turismo, mas caramba, achas que irá haver um "crash" no turismo português ao ponto da ocupação cair prai uns 30%?

[Vimeiro]

Estava a responder ao romeno porque acho que ele concentra-se demasiado no valor do activo num determinado momento, como se fosse Obrigado a vender tudo seja a que preço for. E quando investimos em imobiliario temos que estar prontos para não precisar disso e ignorar a realidade, de que mais cedo ou mais tarde uma determinada casa comprada agora vai valer bem menos. Se corremos o risco de a precisar de vender mais vale não investir, porque vai correr mal

O risco é esse, do rendimento estar dependente do turismo, mas caramba, achas que irá haver um "crash" no turismo português ao ponto da ocupação cair prai uns 30%?

Não podes excluir essa hipótese. 30% não é assim tanto num determinado ano. Basta haver menos promoção do estado + um desastre + destinos mais baratos aparecerem no mapa.

Acho que o romeno refere o facto de a tua prestação com juros historicamente baixos, pode facilmente ultrapassar a renda/retorno em alguns meses caso uma série de eventos se concretize: aumento tx juro -> aumento prestação -> menos procura pelo teu apart/moradia -> menos rendas

Nesse cenário tens de pagar o investimento do bolso com outras fontes de rendimento, senão como aguentas uma prestação + despesas > renda ??

[Automek]

Beruno, não te podes esquecer que os preços do arrendamento e AL tende a ser uma yield baixa do valor de mercado.
Portanto, o valor de mercado importa bastante. Se o valor de mercado baixa, a tendência será também baixar o valor das rendas/alugueres.
Ou seja, se a yield liquida é 5%, teremos 10K de ALs num apartamento de 200K.
Se este levar uma martelada para 150K o normal é o valor liquido cair para 7.5K. Se não fosse assim haveria novos players a comprarem apartamentos a 150K para retirarem 10K, o que dava yield 6.7%.
Não percebo porque é que dizes que o valor de mercado não interessa. Ele está directamente relacionado com os preços que podem ser cobrados em alugueres.

[Artista Romeno]

Beruno, não te podes esquecer que os preços do arrendamento e AL tende a ser uma yield baixa do valor de mercado.
Portanto, o valor de mercado importa bastante. Se o valor de mercado baixa, a tendência será também baixar o valor das rendas/alugueres.
Ou seja, se a yield liquida é 5%, teremos 10K de ALs num apartamento de 200K.
Se este levar uma martelada para 150K o normal é o valor liquido cair para 7.5K. Se não fosse assim haveria novos players a comprarem apartamentos a 150K para retirarem 10K, o que dava yield 6.7%.
Não percebo porque é que dizes que o valor de mercado não interessa. Ele está directamente relacionado com os preços que podem ser cobrados em alugueres.

Alias ele cai e se os alugueres cairem...ate que os alugueres sejam estes deve aguentar...se o turismo a nivel europeu contrair e que ja foste....como se diz na giria