Imobiliário - Tópico principal

[Kin2010]

Neste fim de semana, finalmente, após meses de preparação, vou receber a primeira renda do meu T1, alugado através da Airbnb. Vamos lá ver se vale a pena. Mesmo que dê para pouco mais do que pagar os impostos, será alguma coisa.

[Elder]

Neste fim de semana, finalmente, após meses de preparação, vou receber a primeira renda do meu T1, alugado através da Airbnb. Vamos lá ver se vale a pena. Mesmo que dê para pouco mais do que pagar os impostos, será alguma coisa.

Sou senhorio à 1,5 anos dum imóvel que tenho e não estou disponível para mais contratos. Para além da perseguição constante da Adm. Fiscal (cruzamento com contas da água ou telefone, ataques surpresa às imobiliárias à procura de contratos por registar, emails ameaçadores para declarar todas as rendas - recebidas ou não, o Fisco nem quer saber), há um risco de crédito permanente em que não há qualquer mecanismos de resolução. P. ex. se um cliente não pagar ao Banco, este comunica o incumprimento à Central de Riscos do Banco de Portugal que o sistema tem acesso. Num arrendamento, quem não paga várias rendas e sai do imóvel, fica sempre com a folha limpa. E usa isso como arma para ir adiando/supendendo os pagamentos.

Para além do mais, o negócio em si não compensa. Atualmente uma renda de mercado (quando é recebida) não chega para pagar parte da mensalidade do crédito associado (ainda a taxas muito baixas), seguro de vida sobre o crédito, seguro multiriscos do imóvel, IMI (que vai subir), condomínio, taxas e taxinhas municipais (cada vez maiores), imposto sobre as rendas (tx liberatória ainda), certificado energético (outro lobby), comissão da imobiliária para colocar o imóvel, potenciais obras de desgaste, etc. Em resumo, ficamos com o risco de crédito na mão e dores de cabeça e se tudo correr bem, no final estamos na situação idêntica a ter optado por ter vendido o imóvel inicialmente. 

[Automek]

E a isso tudo juntas os estragos e reparações causados na casa. Eu diria que mais vale a pessoa dedicar-se ao que o Messiah explicou no outro tópico, procurando boas oportunidades para depois vender (embora aí tenha de se ter o cash).

O imobiliário comercial será melhor ? Ou seja, uma loja que sejam quatro paredes, em que as obras são de quem se instala, provavelmente será um pouco melhor. Ou não ?

[Tridion]

Tenho um conhecido que é uma pessoa miserável, mas com bolsos cheios e tem para aí uns 10 a 15 imóveis todos antigos. Faz obras ilegais, duplica o número de pisos e de andares, não passa recibo porque aluga sobretudo a emigrantes. Tem mais de 70 anos e nunca teve grandes problemas com ninguém.

Julgo que para uma pessoa assim o imobiliário seja uma coisa altamente lucrativa. Curioso, é que se um de nós a utilizar estes expedientes, estávamos bem f@)!)@$. Mas é sempre assim, é mais fácil apertar com o cidadão comum do que com quem utiliza práticas mais desonestas.

[Local]

Eu sou senhorio à uns 8 anos e nunca tive problemas com o fisco, relativamente ao arrendamento.
Apesar de no início ter tido problemas relativamente ao valor das rendas versus prestação da casa, com amortizações extraordinárias, consegui mais que equilibrar a situação.
Para mim o grande problema não são os impostos ou despesas inerentes ao arrendamento, mas sim fazer uma filtragem dos possíveis inquilinos. Ao não fazer a devida análise prévia, apanhei umas quantas inquilinas com capacidade reduzida de pagamento, o que levou a que ficassem apenas 1 ano na casa. Essa rotação dá cabo da rendibilidade anual do imóvel.

[Automek]

Como é que fazes essa triagem agora para minimizar esse problema ?

[Local]

inicialmente não fazia a triagem e aceitava o que a imobiliária me apresentava.

O melhor é olhar para o IRS do potencial inquilino, ver qual o valor que recebe anualmente e fazer um cálculo da taxa de esforço. Uma das inquilinas tinha contrato sem termo com uma empresa, mas o valor era baixo. Quando ficou doente, deixou de receber e sentiu dificuldades em pagar a renda.

Também é importante saber qual o tipo de vínculo que têm. Uma das inquilinas tinha contrato com um hotel, mas posteriormente fiquei a saber que tinha era uma relação com uma empresa de contratos temporários. Quando a puseram a andar, fiquei trompicado e ainda tive um calote.

No caso de casais, até agora, não tive qualquer problemas. O casal actual paga religiosamente no dia 1 ou 2 de cada mês.

[Elder]

Pelo que já reparei, casais são mais cumpridores a pagar (quando têm emprego estável) mas mais propensos a estragar a casa (por causa dos filhos). Em relação a pessoas sozinhas, são mais desprendidas da casa (passam lá pouco tempo) mas pagar a tempo não é com elas.

Em relação à questão do imobiliário comercial, para além de ter VPTs superiores face à mesma área para habitação, a tributação é superior (taxas de IMI e IMT). 

[tommy]

inicialmente não fazia a triagem e aceitava o que a imobiliária me apresentava.

O melhor é olhar para o IRS do potencial inquilino, ver qual o valor que recebe anualmente e fazer um cálculo da taxa de esforço. Uma das inquilinas tinha contrato sem termo com uma empresa, mas o valor era baixo. Quando ficou doente, deixou de receber e sentiu dificuldades em pagar a renda.

Também é importante saber qual o tipo de vínculo que têm. Uma das inquilinas tinha contrato com um hotel, mas posteriormente fiquei a saber que tinha era uma relação com uma empresa de contratos temporários. Quando a puseram a andar, fiquei trompicado e ainda tive um calote.

No caso de casais, até agora, não tive qualquer problemas. O casal actual paga religiosamente no dia 1 ou 2 de cada mês.

e é fácil para ti pedir o IRS ou o contrato de trabalho para determinares a natureza do vínculo laboral? Tinha a impressão que é difícil conseguir essas informação, porque as pessoas normalmente são muito discretas nesses aspectos.

[Local]

Basta solicitar à imobiliária que o peça antes da assinatura do contrato.
Das vezes anteriores mostraram sempre, mas foi na altura da assinatura do contrato. Não me dava tempo para fazer a triagem.
Basta solicitar com 3/4 dias de antecedência para se fazer a análise.

[Kin2010]

Neste fim de semana, finalmente, após meses de preparação, vou receber a primeira renda do meu T1, alugado através da Airbnb. Vamos lá ver se vale a pena. Mesmo que dê para pouco mais do que pagar os impostos, será alguma coisa.

Sou senhorio à 1,5 anos dum imóvel que tenho e não estou disponível para mais contratos. Para além da perseguição constante da Adm. Fiscal (cruzamento com contas da água ou telefone, ataques surpresa às imobiliárias à procura de contratos por registar, emails ameaçadores para declarar todas as rendas - recebidas ou não, o Fisco nem quer saber), há um risco de crédito permanente em que não há qualquer mecanismos de resolução. P. ex. se um cliente não pagar ao Banco, este comunica o incumprimento à Central de Riscos do Banco de Portugal que o sistema tem acesso. Num arrendamento, quem não paga várias rendas e sai do imóvel, fica sempre com a folha limpa. E usa isso como arma para ir adiando/supendendo os pagamentos.

Para além do mais, o negócio em si não compensa. Atualmente uma renda de mercado (quando é recebida) não chega para pagar parte da mensalidade do crédito associado (ainda a taxas muito baixas), seguro de vida sobre o crédito, seguro multiriscos do imóvel, IMI (que vai subir), condomínio, taxas e taxinhas municipais (cada vez maiores), imposto sobre as rendas (tx liberatória ainda), certificado energético (outro lobby), comissão da imobiliária para colocar o imóvel, potenciais obras de desgaste, etc. Em resumo, ficamos com o risco de crédito na mão e dores de cabeça e se tudo correr bem, no final estamos na situação idêntica a ter optado por ter vendido o imóvel inicialmente. 

Eu não me meteria neste negócio com o imóvel comprado a crédito. Comprei a pronto, há anos atrás. Além disso, devido a esses riscos todos que enuncias, e dos quais tenho sido informado por muitas pessoas, optei pelo aluguer de curta duração via Airbnb. Creio que ganharei menos assim, mas não terá tantos riscos.

[Kin2010]

Eu sou senhorio à uns 8 anos e nunca tive problemas com o fisco, relativamente ao arrendamento.
Apesar de no início ter tido problemas relativamente ao valor das rendas versus prestação da casa, com amortizações extraordinárias, consegui mais que equilibrar a situação.
Para mim o grande problema não são os impostos ou despesas inerentes ao arrendamento, mas sim fazer uma filtragem dos possíveis inquilinos. Ao não fazer a devida análise prévia, apanhei umas quantas inquilinas com capacidade reduzida de pagamento, o que levou a que ficassem apenas 1 ano na casa. Essa rotação dá cabo da rendibilidade anual do imóvel.

Isso de a rotação reduzir a rentabilidade, para mim, é um problema menor. O problema maior é o outro, o do incumprimento, do inquilino que se atrasa nas rendas e não sai durante meses ou anos. Este problema não está resolvido com as leis actuais, segundo muitos depoimentos que li e ouvi. O sistema de justiça tende a dar razão ao inquilino. Ir para os tribunais é uma dor de cabeça e caro. Este é que é o REAL problema.

Comparado com esse problema, para mim, o facto de a rentabilidade anual poder ficar reduzida de 5% para, por ex, 1% num certo ano, é um problema menor. Mesmo que se ganhe só 1% num ano, isso dará para pagar os impostos, condomínio, taxas, etc, e manterá o imóvel utilizado e logo sem se degradar. E não esquecer que 1% é como os juros dos DPs. Estamos num mundo confiscatório e de taxas de juro tendencialmente zero.

[iront3ars]

e é fácil para ti pedir o IRS ou o contrato de trabalho para determinares a natureza do vínculo laboral? Tinha a impressão que é difícil conseguir essas informação, porque as pessoas normalmente são muito discretas nesses aspectos.

É normal. Para o inquilino que tenho atualmente, não só pedi os últimos 3 recibos de ordenado do casal, IRS, declaração da entidade patronal com o vínculo laboral (efetivo ou não), bem como pedi um mapa de responsabilidades com todos os créditos que têm atualmente. Forneceram sem problemas.

[D. Antunes]

Tenho uma dúvida: se comprar um imóvel para remodelar e vender tenho que pagar escritura e IMT ou existe alguma maneira de evitar esses custos?

[Kin2010]

Tenho uma dúvida: se comprar um imóvel para remodelar e vender tenho que pagar escritura e IMT ou existe alguma maneira de evitar esses custos?

Tanto quanto sei (provavelmente não estou up to date) o IMT pagas sempre que vás à escritura. Só podes não o pagar se efectuares uma transacção sobre um contrato-promessa (ou seja, alguém celebra o contrato e depois revende o contrato a outra pessoa). Eu já fiz isto várias vezes, nos anos 1998-99 e fartei-me de ganhar e não paguei IMT. Bons tempos.

[Local]

Neste fim de semana, finalmente, após meses de preparação, vou receber a primeira renda do meu T1, alugado através da Airbnb. Vamos lá ver se vale a pena. Mesmo que dê para pouco mais do que pagar os impostos, será alguma coisa.

Sou senhorio à 1,5 anos dum imóvel que tenho e não estou disponível para mais contratos. Para além da perseguição constante da Adm. Fiscal (cruzamento com contas da água ou telefone, ataques surpresa às imobiliárias à procura de contratos por registar, emails ameaçadores para declarar todas as rendas - recebidas ou não, o Fisco nem quer saber), há um risco de crédito permanente em que não há qualquer mecanismos de resolução. P. ex. se um cliente não pagar ao Banco, este comunica o incumprimento à Central de Riscos do Banco de Portugal que o sistema tem acesso. Num arrendamento, quem não paga várias rendas e sai do imóvel, fica sempre com a folha limpa. E usa isso como arma para ir adiando/supendendo os pagamentos.

Para além do mais, o negócio em si não compensa. Atualmente uma renda de mercado (quando é recebida) não chega para pagar parte da mensalidade do crédito associado (ainda a taxas muito baixas), seguro de vida sobre o crédito, seguro multiriscos do imóvel, IMI (que vai subir), condomínio, taxas e taxinhas municipais (cada vez maiores), imposto sobre as rendas (tx liberatória ainda), certificado energético (outro lobby), comissão da imobiliária para colocar o imóvel, potenciais obras de desgaste, etc. Em resumo, ficamos com o risco de crédito na mão e dores de cabeça e se tudo correr bem, no final estamos na situação idêntica a ter optado por ter vendido o imóvel inicialmente. 

Eu não me meteria neste negócio com o imóvel comprado a crédito. Comprei a pronto, há anos atrás. Além disso, devido a esses riscos todos que enuncias, e dos quais tenho sido informado por muitas pessoas, optei pelo aluguer de curta duração via Airbnb. Creio que ganharei menos assim, mas não terá tantos riscos.

Assim que pagar o empréstimo do imóvel que arrendo, penso em usar novamente o empréstimo para adquirir outro imóvel para arrendar. Os alugueres de curta duração podem ser piores que o aluguer ao ano. A esposa do meu pai tem diversos imóveis em zona turística e que utilizava para arrendamento durante o verão. Chegou uma altura em que as despesas criadas pela má utilização do imóvel superava o valor do arrendamento.
Por exemplo, numa casa à beira mar, com 1 quarto, foi arrendada por uma família de portugueses. Na altura juntaram-se 12 pessoas nesse período. Como estava muito calor, decidiram regar frequentemente o tecto da casa para arrefecê-la. O resultado é que o valor da água a pagar foi superior à renda paga.

[Local]

Eu sou senhorio à uns 8 anos e nunca tive problemas com o fisco, relativamente ao arrendamento.
Apesar de no início ter tido problemas relativamente ao valor das rendas versus prestação da casa, com amortizações extraordinárias, consegui mais que equilibrar a situação.
Para mim o grande problema não são os impostos ou despesas inerentes ao arrendamento, mas sim fazer uma filtragem dos possíveis inquilinos. Ao não fazer a devida análise prévia, apanhei umas quantas inquilinas com capacidade reduzida de pagamento, o que levou a que ficassem apenas 1 ano na casa. Essa rotação dá cabo da rendibilidade anual do imóvel.

Isso de a rotação reduzir a rentabilidade, para mim, é um problema menor. O problema maior é o outro, o do incumprimento, do inquilino que se atrasa nas rendas e não sai durante meses ou anos. Este problema não está resolvido com as leis actuais, segundo muitos depoimentos que li e ouvi. O sistema de justiça tende a dar razão ao inquilino. Ir para os tribunais é uma dor de cabeça e caro. Este é que é o REAL problema.

Comparado com esse problema, para mim, o facto de a rentabilidade anual poder ficar reduzida de 5% para, por ex, 1% num certo ano, é um problema menor. Mesmo que se ganhe só 1% num ano, isso dará para pagar os impostos, condomínio, taxas, etc, e manterá o imóvel utilizado e logo sem se degradar. E não esquecer que 1% é como os juros dos DPs. Estamos num mundo confiscatório e de taxas de juro tendencialmente zero.

O incumprimento pode ser minimizado através de exigir um fiador. Nota que eu ainda não utilizei essa possibilidade, mas de acordo com o pvg, funciona muito bem. Ao não pagarem podes exigir a renda em dobro, que ajuda a diminuir não só os atrasos como o incumprimento. Da minha experiência, apesar do atraso que pode existir no pagamento da renda, o pior mesmo é o pagamento das despesas mensais. Até à penúltima inquilina, os arrendamentos que fazia, incluía ser eu a pagar as despesas e depois eles reembolsarem-me. Mas deu tantos problemas que eu já não irei fazer dessa forma, eles colocam as despesas em nome deles e que se desenrasquem com as empresas.

[Local]

Tenho uma dúvida: se comprar um imóvel para remodelar e vender tenho que pagar escritura e IMT ou existe alguma maneira de evitar esses custos?

Tanto quanto sei (provavelmente não estou up to date) o IMT pagas sempre que vás à escritura. Só podes não o pagar se efectuares uma transacção sobre um contrato-promessa (ou seja, alguém celebra o contrato e depois revende o contrato a outra pessoa). Eu já fiz isto várias vezes, nos anos 1998-99 e fartei-me de ganhar e não paguei IMT. Bons tempos.

Acho que actualmente o contrato promessa paga IMT. Mas é melhor confirmarem.

[D. Antunes]

Tenho uma dúvida: se comprar um imóvel para remodelar e vender tenho que pagar escritura e IMT ou existe alguma maneira de evitar esses custos?

Tanto quanto sei (provavelmente não estou up to date) o IMT pagas sempre que vás à escritura. Só podes não o pagar se efectuares uma transacção sobre um contrato-promessa (ou seja, alguém celebra o contrato e depois revende o contrato a outra pessoa). Eu já fiz isto várias vezes, nos anos 1998-99 e fartei-me de ganhar e não paguei IMT. Bons tempos.

Acho que actualmente o contrato promessa paga IMT. Mas é melhor confirmarem.

Eu encontrei um artigo na net que levanta a hipótese de não pagar IMT se for para revenda, desde que se cumpram algumas condições:

O conceito de revenda para efeitos de IMT, deve ser entendido como transmissão em termos fiscais e não na acepção civilística do conceito.
Os pressupostos constantes no Art.º 7 do CIMT, cujo preenchimento são conditio sine qua non para haver lugar a isenção são:
a) Apresentar a respetiva declaração prevista nos códigos de IRS e IRC que comprove que o objeto social do sujeito passivo abrange a «compra e venda de imóveis / revenda de imóveis»;
b) Incluir na letra da escritura pública de compra e venda, a indicação que os bens a transacionar têm o intuito de revenda;
c) Contabilizar nos serviços de contabilidade a respetiva aquisição numa conta de existências;
d) Apresentar uma declaração emitida pelo serviço de finanças indicando que o sujeito passivo desenvolve essa atividade de forma regular (considera-se que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a atividade de comprador de prédios para revenda quando adquire ou revende um imóvel com esta finalidade no ano anterior à data de escritura).
e) Os prédios adquiridos têm que ser revendidos no prazo de 3 anos, sob pena de caducidade da isenção.
f) Os prédios embora revendidos no prazo legal, não sejam novamente, para revenda.

Podem ver mais aqui:
http://moneysmouth.blogspot.pt/2015/03/imoveis-para-revenda-isentos-de-imt.html
e no código do IMT (artigos 6 a 9).

Alguém sabe como isto se processa na prática? Por exemplo, a alínea d) parece uma pescadinha de rabo na boca: para ser considerado revenda tem que já se ter efetuado uma revenda antes!

[zAPPa]

Tenho uma dúvida: se comprar um imóvel para remodelar e vender tenho que pagar escritura e IMT ou existe alguma maneira de evitar esses custos?

Tanto quanto sei (provavelmente não estou up to date) o IMT pagas sempre que vás à escritura. Só podes não o pagar se efectuares uma transacção sobre um contrato-promessa (ou seja, alguém celebra o contrato e depois revende o contrato a outra pessoa). Eu já fiz isto várias vezes, nos anos 1998-99 e fartei-me de ganhar e não paguei IMT. Bons tempos.

Acho que actualmente o contrato promessa paga IMT. Mas é melhor confirmarem.

Eu encontrei um artigo na net que levanta a hipótese de não pagar IMT se for para revenda, desde que se cumpram algumas condições:

O conceito de revenda para efeitos de IMT, deve ser entendido como transmissão em termos fiscais e não na acepção civilística do conceito.
Os pressupostos constantes no Art.º 7 do CIMT, cujo preenchimento são conditio sine qua non para haver lugar a isenção são:
a) Apresentar a respetiva declaração prevista nos códigos de IRS e IRC que comprove que o objeto social do sujeito passivo abrange a «compra e venda de imóveis / revenda de imóveis»;
b) Incluir na letra da escritura pública de compra e venda, a indicação que os bens a transacionar têm o intuito de revenda;
c) Contabilizar nos serviços de contabilidade a respetiva aquisição numa conta de existências;
d) Apresentar uma declaração emitida pelo serviço de finanças indicando que o sujeito passivo desenvolve essa atividade de forma regular (considera-se que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a atividade de comprador de prédios para revenda quando adquire ou revende um imóvel com esta finalidade no ano anterior à data de escritura).
e) Os prédios adquiridos têm que ser revendidos no prazo de 3 anos, sob pena de caducidade da isenção.
f) Os prédios embora revendidos no prazo legal, não sejam novamente, para revenda.

Podem ver mais aqui:
http://moneysmouth.blogspot.pt/2015/03/imoveis-para-revenda-isentos-de-imt.html
e no código do IMT (artigos 6 a 9).

Alguém sabe como isto se processa na prática? Por exemplo, a alínea d) parece uma pescadinha de rabo na boca: para ser considerado revenda tem que já se ter efetuado uma revenda antes!

i. tens de estar colectado para «compra e venda de imóveis / revenda de imóveis».
ii. tens de realizar uma operação no ano N que vai ser tributada.
iii. a operação em ii. pode ser a venda de uma garagem, terreno rústico, qualquer imóvel de baixo valor.
iv. realizada a operação em iii. no ano N+1 podes começar a comprar imóveis, para posterior revender, com isenção do IMT durante 3 anos (a contar da data da quisição).