Em devido altura eu avisei aqui alguns foristas para terem cuidado a lançarem-se no mercado do arrendamento local (na altura em que os emprestimos ainda eram baratos e os impostos do AL eram baixos).
Então o estado vai taxar mais o AL para subsidiar as rendas acessiveis e pagamentos de rendas em atraso de inquilinos, porque o estado não tem dinheiro para nada.
E isenção de taxação de irs das rendas de quem passar de AL para arrendamento normal (menos rentável) apenas será até 2030... ou então ate este ou outro governo decidir mudar tudo novamente... 
Hoje é o dia da nacionalização do mercado de arrendamento, visto que agora é o estado a regular os aumentos, e para já estão limitados a 2% ao ano... mesmo que a inflação seja superior 
E ficar a espera até que o estado pague o que os inquilinos não pagam... estado esse que é o mesmo que ignorou o meu pedido de reinvestimento de mais valias quando troquei de casa, e depois ainda me ameaçaram penhorar a casa, se não pagasse o que não devia porque o estado estava a considerar que o emprestimo que fiz para pagar o IMT era um emprestimo para compra de casa...
Resumindo... 16/02/2023... o dia em que o mercado de arrendamento foi definitivamente... nacionaliz... regulado 
Que crlho, já viste. Estámos num país de loucos. Vão acabar por fechar muitos AL. Lá se vão os empregos todos associados desde a empregada de limpeza, lavandarias, o "faz tudo", estes tipos estão loucos.
O pior é que eu vejo muita gente a viver disto, não é só investimentos, existe pessoas a viver mesmo disto era o traalho para a vida.
Eu sou um dos muitos lesados tanto no arrendamento como num investimento de AL que estava a fazer, era apra começar para o próximo ano. Morree antes de nascer, nem sei o que vou fazer... ora FDX
Mas não pediste já a licenca de AL? Se pediste e ta concederam já ninguém ta tira até 2030 pelo menos.
No meu caso tenho 2 ALs, na Expo e no Areeiro. O do Areeiro só comecou a operar de facto em incício de 2022. Mas eu tinha comprado o apartamento em Dez 2018. Pedi a licenca de AL imediatamente a seguir à compra, e deram-ma. Depois, estive 3 anos sem abrir porque estive a estudar um plano para obter um benefício fiscal da CML, que não deu em nada, depois fiz obras que se atrasaram com a pandemia, depois mobilei. Demorei 3 anos a comecar, mas a licenca de AL já a tinha desde Jan 2019.
Não tenho ainda nem entrada do processo porque sabia de antemão que era um processo rápido e na verdade até conheco pessoas na câmara. E apesar de não ir pedir favores não havia motivos para haver atrasos.
Tenho a casa mesmo pronta falta carpintaria que já está a pintar, montar a carpintaria e corrimões na moradia do lado exterior que tb já está adjudicado.
O último passo era mobilar e pedir a licença AL .
Mas se não der para ter AL tb não vai para longo prazo, esta casa está inserida numa mini quinta, pelo que, terei que dar a volta de uma forma ou outra.
Em última análise vai ser como era o Algarve antigamente, tudo ao negro, gosto de ter tudo legal, mas vai ficar tipo semi legal vai passar a ser uma quinta de eventos com dormida.
Infelizmente temos um governo que não se pode confiar altera as regras do jogo assim de um momento para o outro. Temos um governo que gosta de nivelar por baixo em vez de querer nivelar por cima.
Podes ter boas hipóteses de avançar com o teu AL. A Câmara do Porto reabriu os registos de AL para zonas que não sejam de contenção. Pode ser que outras câmaras façam o mesmo.
A Assembleia Municipal do Porto aprovou a 27 abril 2023, por maioria, o novo regulamento municipal do Alojamento Local (AL), que entrou em vigor ontem (4 de maio) e que passa a diferenciar áreas de crescimento sustentável e áreas de contenção mediante a "pressão" de cada freguesia, tendo por base o número de fogos disponÃveis para habitação permanente ou arrendamento de longa duração e os estabelecimentos disponÃveis para AL.
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ATENÇÃO: Com a entrada em vigor do Regulamento para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local termina a medida de suspensão de novos alojamentos em Cedofeita e Bonfim, que vigorava desde outubro do ano passado (e havia sido prorrogada em março).
Nos próximos dias já deve ser possÃvel fazer novos registos nestas áreas no Balcão do Empreendedor. A informação que temos é que a abertura dos registos no Bonfim deve ser imediata e que na Cedofeita, poderá levar alguns dias. Mais informação aqui
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O QUE MUDA NO PORTO?
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Conforme a classificação da zona, o processo para novos registos seguirá caminhos diferentes.
Passam a existir "dois sistemas" para a aprovação de novos registos:
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um para as zonas de crescimento sustentável, através do 'site' da Agência para a Modernização Administrativa/ Balcão do Empreendedor como acontecia antes da suspensão sendo a regra no resto do paÃs, fora das zonas de contençãoÂ
e outro para as zonas de contenção, em que os interessados vão ter de fazer o registo junto do Gabinete do MunÃcipe "numa área própria" e com "regras diferentes" criada pelo municÃpio
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Assim, quem quiser registar uma nova atividade de Alojamento Local nas áreas de crescimento sustentável deverá fazê-lo através da Agência para a Modernização Administrativa, que tem um prazo de dez dias para a atribuição da licença. Mais informação aqui
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Já os pedidos de registo para alojamentos localizados nas áreas de contenção passam a ser feitos através do Gabinete do MunÃcipe. Neste caso, é necessário analisar se este pedido cabe nas exceções previstas e o prazo de resposta poderá ir aos 60 dias.
Mais informações aqui
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ÃREAS DE CONTENÇÃO DO PORTO
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Os territórios que apresentem um rácio de pressão igual ou superior a 15% são considerados "áreas de contenção", enquanto os territórios com um rácio de pressão inferior a 15% são considerados "áreas de crescimento sustentável".
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O regulamento determina, por isso, como áreas de contenção as freguesias da Vitória (onde o rácio é de 60,5%), São Nicolau (48,3%), Sé (44,1%), Santo Ildefonso (38,3%) e Miragaia (21,8%).
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ATENÇÃO: Relembramos que conforme a legislação nacional (Regime JurÃdico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local), os alojamentos inseridos nas áreas de contenção nas modalidades moradias e apartamentos, vigora a intransmissibilidade do registo de AL, exceto no caso de sucessão pelo falecimento do primitivo titular do imóvel. No entanto, o Regulamento do Porto criou algumas exceções onde autoriza a transferência da titularidade. A nota nova é que estes pedidos devem ser feitos pelo Portal do MunÃcipe em formulários disponibilizados para o efeito.
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EXCEÇÕES NAS ÃREAS DE CONTENÇÃO:
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Nestas zonas, será, excecionalmente, permitida a instalação de novos alojamentos locais apenas se:
Implicarem operações urbanÃsticas relativas a novos edifÃcios ou a edifÃcios objeto de obras de conservação que o municÃpio "considere de especial interesse para a cidade".
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O regulamento determina também como exceção as operações urbanÃsticas que "promovam o comércio de rua", através da afetação de unidades independentes que ocupem, no mÃnimo, 60% do piso térreo dos edifÃcios, "sendo 20% da área restante afeta a habitação acessÃvel por um prazo não inferior a 25 anos".
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Entre as exceções, o regulamento destaca ainda os pedidos que visem ocupar a totalidade ou parte de edifÃcios totalmente devolutos há mais de três anos.
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ATENÇÃO:  Alertamos também para o facto que segundo a legislação nacional (Artigo 15º A - Ãreas de Contenção do Regime JurÃdico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local) nestas zonas, o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local.
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ÃREAS DE CRESCIMENTO SUSTENTÃVEL DO PORTO
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Face ao exposto no Regulamento, territórios com rácio de pressão inferior a 15% são considerados "áreas de crescimento sustentável".
No centro histórico do Porto, só a zona da antiga freguesia de Cedofeita é considerada "área de crescimento sustentável" no regulamento. Nesta freguesia, o rácio entre o número de AL e fogos de habitação permanente ou arrendamento de longa duração é de 9,8%.
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As "áreas de crescimento sustentável" incluem também as freguesias de Aldoar (0,3%), Bonfim (8,1%), Campanhã (1%), Foz do Douro (2,6%), Lordelo do Ouro (1,1%), Massarelos (7,1%), Paranhos (1%), Nevogilde (1%) e Ramalde (0,6%).
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ALTERAÇÃO DAS CLASSIFICAÇÕES: MONITORIZAÇÃO DO RÃCIO DE PRESSÃO
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De acordo com o Regulamento Municipal, as classificações podem ser alteradas “em função da monitorização do rácio de pressão†e será, também, “definido um limite máximo para a atribuição de novos registos em cada área de crescimento sustentável “de forma a assegurar o equilÃbrio entre esta modalidade de alojamento e os imóveis/frações disponÃveis para outros fins como habitação permanente ou para arrendamento de longa duração, comércio e serviçosâ€.
